3 Clic i Gynnyrch 12.7%.

Mae eiddo tiriog yn cael ei daro, sy'n golygu bod ymddiriedolaethau buddsoddi eiddo tiriog (REITs) yn fargen unwaith eto.

O'r diwedd! Mae cynnyrch REIT yn ôl i'r lle y dylent fod - (tir) yn arglwyddiaethu ar y fanila S&P 500!

Rydym yn contrarians, wrth gwrs, yn gallu gwneud hyd yn oed yn well na'r poblogaidd Eiddo Tiriog Vanguard ETF (VNQ). Er nad yw 3.5% yn ddrwg, mae'n welw o'i gymharu â'r “prif gynnyrch” o 12.7% yr ydym ar fin ei drafod.

Pam mae REITs yn rhad eto? Syml: Y Ffed.

Fel y soniais fisoedd yn ôl, mae cyfraddau llog uwch yn golygu nid yn unig costau cyfalaf uwch ar gyfer REITs (a phob cwmni arall, o ran hynny), ond hefyd mwy o gystadleuaeth am incwm wrth i arenillion bond ddod yn fwyfwy cystadleuol.

Yn wir, mae REITs wedi ymddwyn yn union fel yr oeddem yn ei ddisgwyl…

Darlun mawr, fodd bynnag, byddwn yn edrych yn ôl ar y cyfnod hwn fel un o'r amseroedd gorau i brynu REITs am brisiau rhatach a chynnyrch llawer uwch na'r cyfartaledd.

Ble dylen ni ddechrau? Gadewch i ni drafod y tri phecyn hwnnw o REITs, gan gynhyrchu 11.4% i 13.5%.

Anghenraid Manwerthu REIT (RTL)

Cynnyrch Difidend: 13.5%

Mae gen i dipyn o fan meddal ar gyfer Getty Realty (GTY), arbenigwr tenant sengl sy'n cyd-fynd â'r llwydni “boring is beautiful” trwy brydlesu ei eiddo i'r hyn y byddwn i'n ei alw'n fanwerthwyr “angenrheidiol”: gorsafoedd nwy, siopau cyfleustra, siopau rhannau ceir, cewch y llun.

O ystyried hynny, byddwn i cael i garu cwmni eiddo tiriog sy'n galw ei hun Anghenraid Manwerthu REIT (RTL), dde?

Mae Necessity Retail yn berchen ar fwy na 1,000 o denantiaid sengl a “chanolfannau pŵer awyr agored, angori a groser” mewn 48 o daleithiau sy'n cael eu prydlesu'n net ar gytundebau hirdymor yn bennaf. Daw ei denantiaid o 44 o wahanol ddiwydiannau - gan gynnwys nwy / cyfleustra, gofal iechyd, a bwytai gwasanaeth cyflym - heb unrhyw un diwydiant yn cynnwys mwy nag 8% o renti llinell syth.

Pam mae REIT mor fawr yn swnio mor anghyfarwydd? Wel, dim ond blwyddyn yn ôl, fe newidiodd ei enw o Ymddiriedolaeth Cyllid America (AFIN)-enw Archwiliais yn 2020. Sylwais fod ei amlygiad trwm i fwytai, adloniant, manwerthwyr, ac eiddo swyddfa yn “atebolrwydd” yng nghanol COVID, ond y gallai edrych fel pryniant bargen yn y pen draw oherwydd potensial snap-back adferiad COVID.

Ymlaen yn gyflym i heddiw, ac mae gan RTL broblem wahanol iawn - sef dyled.

Yn agos at ddiwedd 2021, cyhoeddodd gaffaeliad $1.3 biliwn o 81 o asedau manwerthu gan CIM Real Estate Finance Trust, yn ogystal ag ailgyfeirio tri ased swyddfa di-graidd.

Y newyddion da? Gostyngodd RTL ei grynodiad ymhlith y 10 tenant uchaf a lleihau ei amlygiad i ofod swyddfa o 7% i 1%. Yr anfantais? Aeth baich dyled mawr yn unig yn fwy. Bellach mae gan yr REIT hwn $2.8 biliwn mewn dyled net, sydd bron i 10 gwaith ei EBITDA wedi'i addasu a mwy na theirgwaith ei gap marchnad!

Am yr hyn y mae'n werth, nid yw cwmpas difidend yma yn bryder mawr, gyda'r difidend yn cynrychioli dim ond 83% o gronfeydd wedi'u haddasu ar gyfer 12 mis o weithrediadau (FFO). Ond mae'r llwyth dyled uchel a'r diffyg catalyddion amlwg yn rhoi ychydig o saib i mi am RTL.

Prydles Net Fyd-eang (GNL)

Cynnyrch Difidend: 11.4%

Prydles Net Fyd-eang (GNL) yn REIT masnachol sydd, fel y byddai’r “Byd-eang” yn ei enw yn awgrymu, yn gweithredu nid yn unig yma yn yr Unol Daleithiau, ond mewn 10 gwlad arall, gan gynnwys y DU, yr Iseldiroedd, y Ffindir a Ffrainc. Mae'n berchen ar 311 eiddo ar brydles i 140 o denantiaid mewn 50 o ddiwydiannau, er bod crynodiad y diwydiant ychydig yn uwch - mae gwasanaethau ariannol (13%) a gweithgynhyrchu ceir (12%) ill dau yn dafelli digid dwbl o'r bastai portffolio.

Rhan arall ei enw yw “Net Lease,” sydd, fel gyda RTL, yn rheswm i'w hoffi. Mae prydlesi net, fel nodyn atgoffa, yn “net” o yswiriant, cynhaliaeth a threthi, sy'n golygu ei fod yn casglu rhent ac yn gadael popeth arall i'r tenantiaid ei ddarganfod. Mae hynny'n golygu llai o newidynnau i fuddsoddwyr GNL boeni amdanynt; mae elw yn fwy rhagweladwy a dibynadwy nag y byddent gyda phrydlesi traddodiadol.

Felly, beth sydd anghywir gyda GNL?

I ddechrau, roedd Global Net Lease ymhlith y nifer o REITs a dorrodd i mewn i'w difidendau oherwydd COVID. Yn benodol, torrodd y cwmni ei daliad allan 25% i 40 cents y cyfranddaliad ym mis Ebrill 2020, ac nid yw wedi edrych yn ôl.

Os oes unrhyw fantais i'r toriad, mae'r taliad presennol yn fwy cynaliadwy. Cymhareb talu AFFO yw 93%, sy'n ddigon diogel ond bydd eirth yn gwylio'n agos yn ystod y misoedd nesaf.

Hefyd, fel Necessity Retail, mae gan GNL ddyled eithaf uchel o $2.2 biliwn. Nid yw cynddrwg, o leiaf yn gymharol - mae'n EBITDA wedi'i addasu 8x ac 1.5x ei gap marchnad. Ac mae'r gyfradd llog gyfartalog wedi'i phwysoli y mae'n ei thalu ar y ddyled honno (3.5%) ychydig yn well na chyfraddau RTL (4.2%).

Felly, yn sicr mae gan Global Net Lease ei ddafadennau. Ond i fuddsoddwyr difidend mwy ymosodol, gallai GNL - sy'n ddrama eiddo tiriog amlwladol brin sy'n masnachu ar lefelau deniadol o'i gymharu â'i AFFO ac EBITDA wedi'i addasu - gyd-fynd â'r bil.

Ymddiriedolaeth Incwm Eiddo Swyddfa (OPI)

Cynnyrch Difidend: 13.2%

Weithiau, gall hyd yn oed y sefyllfaoedd gwaethaf eu golwg ddwyn ffrwyth proffidiol.

Cymerwch Ymddiriedolaeth Incwm Eiddo Swyddfa (OPI), er enghraifft. Mae’r REIT hwn yn berchen ar 160 o eiddo y mae’n eu prydlesu’n bennaf i denantiaid sengl o ansawdd uchel o ran credyd—nid busnesau’n unig, ond endidau’r llywodraeth hefyd. Ac yn ôl pan adolygais ef ym mis Hydref 2022, cafodd ei guddio mewn dirywiad degawd o hyd a oedd wedi cynyddu'n ddiweddar iawn - roedd cyfrannau OPI wedi'u torri bron yn eu hanner.

Ond er mor anodd yw bod yn landlord eiddo swyddfa yn y cyfnod WFH hwn, nid yw OPI heb ei rinweddau. Ac ar y pryd, meddyliais “efallai bod y farchnad yn gorwerthu OPI.”

Gadewch i ni fod yn glir: mae OPI yn ymladd brwydr i fyny'r allt a ddechreuodd ymhell cyn COVID.

Efallai bod y termau “WFH,” “gwaith o bell” a “telathrebu” wedi cyrraedd y brif ffrwd yn 2020, ond roedd America gorfforaethol wedi bod yn gogwyddo mwy tuag at sefyllfaoedd gwaith hyblyg ers blynyddoedd - dim ond hwb gwrtais a roddodd COVID i'r duedd.

Still, betio yn erbyn Gallai Office Properties Income Trust, o leiaf ar hyn o bryd, fod yn beryglus. Er ei fod wedi adfachu bron i 20% o'i werth dros yr ychydig fisoedd diwethaf, mae'r stoc yn dal yn rhad iawn, ar bum gwaith CAD yn unig (arian parod ar gael i'w ddosbarthu, metrig proffidioldeb amgen ar gyfer rhai REITs). Os ydych chi am ddefnyddio metrig REIT mwy traddodiadol, mae OPI yn masnachu ar lai na 4x ei FFO arferol.

Ar ben hynny, nid yw OPI yn rhai REIT yn Ninas Efrog Newydd sy'n achosi hemorrhaging i denantiaid. Mae'n fwy maestrefol, gyda deiliadaeth gyfredol o 96%. Mae traean llawn o'i denantiaid yn endidau llywodraethol neu'n gontractwyr - y mathau o denantiaid sy'n cael eu gludo i'w swyddfeydd. Ac ar ôl cwpl o flynyddoedd o gynnig hyblygrwydd di-rwystr, mae llawer o gyflogwyr o'r diwedd yn dechrau gwthio'n ôl ac yn mynnu bod gweithwyr yn treulio ychydig ddyddiau yn ôl yn y swyddfa.

Brett Owens yw prif strategydd buddsoddi ar gyfer Rhagolwg Contrarian. I gael mwy o syniadau incwm gwych, mynnwch eich copi am ddim o'i adroddiad arbennig diweddaraf: Eich Portffolio Ymddeoliad Cynnar: Difidendau Anferth - Bob Mis - Am Byth.

Datgeliad: dim