3 REITs Gorau Sy'n Eithriadol Rhad Ar hyn o bryd

Mae REITs wedi cael eu taro'n arbennig o galed yn y farchnad arth barhaus. Er bod y S&P 500 wedi gostwng 18% eleni, mae'r Sector Dethol Eiddo Tiriog SPDR ETF (XLRE) wedi sied 26%.

Y prif reswm y tu ôl i danberfformiad REITs yw effaith cyfraddau llog uchel ar gost llog y rhan fwyaf o REITs, sy'n cario symiau sylweddol o ddyled.

Fodd bynnag, mae rhai REITs wedi dod yn hynod rhad o safbwynt hirdymor. Cyn gynted ag y bydd y gwynt o gyfraddau llog uchel yn dechrau cilio, mae'r REITs hynny sydd â hanfodion cryf yn debygol o wobrwyo eu deiliaid uned yn fawr.

Wedi dweud hynny, gadewch i ni drafod y rhagolygon ar gyfer tair REIT eithriadol o ddeniadol.

REIT Ysbyty Chwarae Pur

Wedi'i sefydlu yn 2003, mae'r Ymddiriedolaeth Eiddo Meddygol (MPW) yw'r unig REIT ysbyty chwarae pur yn ei sector.

Mae'r REIT yn berchen ar fwy na 400 o eiddo sy'n cael eu prydlesu i fwy na 30 o wahanol weithredwyr. Mae'r rhan fwyaf o'r asedau yn ysbytai gofal aciwt cyffredinol ac maent wedi'u hamrywio'n dda ar draws gwahanol ddaearyddiaethau, gydag eiddo mewn 29 talaith, i liniaru'r risg o anghydbwysedd rhwng galw a chyflenwad mewn marchnadoedd unigol. Ar wahân i'w bortffolio yn yr UD, mae Medical Properties yn cynnal amlygiad strategol i farchnadoedd rhyngwladol allweddol, gan gynnwys yr Almaen, y DU, yr Eidal ac Awstralia.

Mae gan Eiddo Meddygol rai manteision cystadleuol. Fel yr unig REIT ysbyty chwarae pur, gyda bron i 20 mlynedd o brofiad yn ei fusnes, mae ganddo arbenigedd gwych o fewn ei niche. Mae hefyd yn mwynhau arbedion maint.

Fel REIT ysbyty, mae Medical Properties yn fwy gwydn i ddirwasgiadau na'r rhan fwyaf o REITs, gan nad yw'r rhan fwyaf o ddefnyddwyr yn lleihau eu costau iechyd hyd yn oed o dan yr amodau economaidd mwyaf andwyol. Mae'r REIT wedi bod yn wydn trwy gydol yr argyfwng coronafeirws, gyda'r arian mwyaf erioed o weithrediadau [FFO] fesul uned yn 2020 a 2021. Ar y llaw arall, yn y Dirwasgiad Mawr, cafodd yr ymddiriedolaeth ostyngiad o 31% yn ei FFO fesul uned a thorri ei FFO. difidend o 26%.

Mae Medical Properties wedi dangos record twf hynod gyson. Mae wedi cynyddu ei FFO fesul uned mewn naw o'r 10 mlynedd diwethaf, ar gyfradd flynyddol gyfartalog o 9.3%. Mae'r perfformiad cyson yn dyst i fodel busnes cadarn y REIT a'i weithrediad gofalus. Diolch i'r cynffon o boblogaeth sy'n heneiddio yn y rhan fwyaf o'i farchnadoedd a llif caffael addawol, mae Medical Properties yn debygol o aros ar ei lwybr twf yn y blynyddoedd i ddod.

Ar y llaw arall, yn union fel REITs gofal iechyd eraill, mae Medical Properties ar hyn o bryd yn wynebu rhai problemau, sef effaith chwyddiant ar gostau llafur, adferiad araf ar ôl pandemig mewn niferoedd cleifion a phecynnau ysgogiad cyllidol yn dirywio. O ganlyniad, rydym yn rhagdybio mai dim ond 0.4% o dwf blynyddol cyfartalog FFO fesul uned dros y pum mlynedd nesaf, er mwyn bod ar yr ochr ddiogel.

Mae Medical Properties wedi codi ei ddifidend am naw mlynedd yn olynol ac ar hyn o bryd mae'n cynnig cynnyrch difidend o 9.3%. Mae gan REIT gymhareb talu allan weddus o 64% a mantolen solet, gyda chymhareb cwmpas llog o 2.6. O ystyried ei fodel busnes amddiffynnol hefyd, dylid ystyried ei ddifidend yn ddiogel am y dyfodol rhagweladwy.

Ar hyn o bryd mae Medical Properties yn masnachu ar gymhareb pris-i-FFO isel bron i 10 mlynedd o 6.9, sy'n llawer is na'r cyfartaledd hanesyddol o 12.5 o'r stoc. Mae'r prisiad eithriadol o rad wedi deillio o'r blaenwyntoedd a grybwyllwyd uchod ac effaith chwyddiant ar werth presennol llif arian yn y dyfodol. Cyn gynted ag y bydd chwyddiant yn dechrau ymsuddo, mae'r lluosrif FFO yn debygol o ddechrau dychwelyd tuag at ei gyfartaledd hanesyddol. Felly rydym yn disgwyl cyfnod prisio blynyddol o 12.6% dros y pum mlynedd nesaf. O ystyried hefyd y difidend o 9.3% a thwf o 0.4% o FFO fesul uned, credwn y gall y stoc gynnig cyfanswm enillion blynyddol o 18.5% dros y pum mlynedd nesaf.

Mae'r REIT hwn yn rhoi yn y Swyddfa

Ymddiriedolaeth Incwm Eiddo Swyddfa (OPI) yn REIT sydd ar hyn o bryd yn berchen ar fwy na 160 o adeiladau, sydd wedi'u lleoli mewn 31 talaith ac sy'n cael eu prydlesu'n bennaf i denantiaid sengl ag ansawdd credyd uchel. Ar hyn o bryd mae gan bortffolio'r REIT gyfradd ddeiliadaeth o 90.7% ac oedran adeiladu cyfartalog o 17 oed.

Mae Office Properties yn cynhyrchu 64% o'i incwm rhent gan denantiaid gradd buddsoddi. Dyma un o'r canrannau uchaf o rent a delir gan denantiaid gradd buddsoddiad yn y sector REIT. Mae hefyd yn rhyfeddol bod tenantiaid llywodraeth yr UD yn cynhyrchu tua 20% o incwm rhent tra nad oes unrhyw denant arall yn cyfrif am fwy na 4% o'r incwm blynyddol. Yn gyffredinol, mae gan Office Properties broffil credyd eithriadol o denantiaid, sy'n arwain at lif arian dibynadwy ac felly'n fantais gystadleuol sylweddol.

Ar y llaw arall, mae gan Office Properties lwyth dyled uchel, gyda'i gost llog ar hyn o bryd yn llyncu ei holl incwm gweithredu yn ei hanfod. O ganlyniad, mae'r ymddiriedolaeth yn y broses o werthu asedau i leihau ei drosoledd. Mae'r broses ddidoli wedi bod yn effeithio ar berfformiad y REIT yn ystod y ddwy flynedd ddiwethaf.

Yn y trydydd chwarter, gostyngodd cyfradd deiliadaeth Eiddo Swyddfa o 94.3% i 90.7% a gostyngodd ei FFO arferol fesul uned 10% dros chwarter y flwyddyn flaenorol. Oherwydd gwerthiannau asedau a diwedd rhai prydlesi, mae FFO fesul uned wedi gostwng cyfanswm o 19% yn y ddwy flynedd ddiwethaf ac ar fin gostwng 3%-4% arall eleni.

Ar ben hynny, gall yr argyfwng coronafirws arwain llawer o gwmnïau i fabwysiadu model “gweithio gartref” parhaol er mwyn lleihau eu costau gweithredu. Byddai newid o'r fath yn brifo Eiddo Swyddfa yn y tymor hir, er ei bod yn rhy gynnar i werthuso effaith y pandemig ar y duedd hon. Oherwydd baich y llwyth dyled uchel ar berfformiad Eiddo Swyddfa a'r gwynt o'r duedd “gweithio o gartref”, dim ond 2% o dwf blynyddol cyfartalog o FFO fesul uned a ddisgwyliwn dros y pum mlynedd nesaf.

Mae Office Properties wedi rhewi ei ddifidend am bedair blynedd yn olynol ond mae’n cynnig cynnyrch difidend eithriadol o uchel o 15.7%. Mae gan REIT gymhareb talu allan iach o 47% ond mae ganddo lwyth dyled gormodol. O ganlyniad, efallai y bydd ei ddifidend yn cael ei dorri mewn achos o ddirwasgiad.

Ar yr ochr ddisglair, mae'r stoc ar hyn o bryd yn masnachu ar gymhareb pris-i-FFO isel bron i 10 mlynedd o 3.0, sy'n llawer is na'i gyfartaledd 10 mlynedd o 8.0. Oherwydd trosoledd uchel y REIT, mae'n well gennym fod yn geidwadol ac felly rhagdybio cymhareb pris-i-FFO teg o 6.0.

Os bydd y stoc yn cyrraedd ein lefel prisio teg mewn pum mlynedd, bydd yn mwynhau cynnydd blynyddol o 15.0% yn ei enillion. O ystyried hefyd y difidend o 15.7% a thwf o 2.0% o FFO fesul uned, gall Eiddo Swyddfa gynnig cyfanswm enillion blynyddol o 24.7% dros y pum mlynedd nesaf.

Crack This Safe for Income

diogel (SAFE) yn gyhoeddus yn 2017, gydag iStar yn rheolwr a phrif fuddsoddwr. Hyd heddiw, iStar yw'r cyfranddaliwr mwyafrifol o hyd, er ei fod wedi'i gyfyngu gan statud i reoli dim ond 42% o'r stoc pleidleisio at ddibenion llywodraethu corfforaethol.

Mae Safehold yn REIT prydles tir, sy'n anelu at chwyldroi'r diwydiant eiddo tiriog trwy ddarparu ffordd fwy effeithlon o ran cyfalaf i fusnesau fod yn berchen ar adeiladau ar gyfer eu busnesau. Mae'r ymddiriedolaeth yn cymryd rhan mewn gwerthu ac adlesu tir o dan eiddo masnachol ar draws yr Unol Daleithiau yn y tymor hir a dyma'r unig REIT sy'n canolbwyntio'n gyfan gwbl ar brydlesi tir i gefnogi buddsoddiad a datblygiad eiddo tiriog.

Mae Safehold yn symudwr cynnar yn y sector prydlesu tir gwerthu ac adlesu. O ganlyniad, mae'n elwa o gynnig cynhyrchion prydles arloesol ac unigryw, sy'n rhoi maint elw eang i REIT a digon o le ar gyfer twf yn y dyfodol. Fodd bynnag, ychydig o rwystrau sy'n atal mynediad i'r busnes hwn ac felly efallai na fydd mantais gystadleuol yr ymddiriedolaeth yn parhau.

Ar hyn o bryd mae Safehold yn mwynhau momentwm busnes cryf. Yn y trydydd chwarter, cynyddodd ei refeniw 52% dros chwarter y flwyddyn flaenorol diolch i sawl ffynhonnell newydd a bu bron i dreblu ei FFO fesul uned, yn rhannol oherwydd elw anghylchol o werthu prydles tir. Prynodd REIT y brydles tir ym mis Rhagfyr 2020 am $76.7 miliwn a'i gwerthu yn y trydydd chwarter am $136 miliwn. Diolch i'w momentwm busnes parhaus, mae REIT ar y trywydd iawn i dyfu ei FFO fesul uned bron i 30% eleni, i lefel uchaf erioed.

Safehold yw'r arweinydd mewn marchnad enfawr y gellir mynd i'r afael â hi yr amcangyfrifir ei bod yn $7 triliwn. Fodd bynnag, mae cyfraddau llog cynyddol yn rhoi pwysau ar werth ased net (NAV) y REIT. Felly, rydym yn rhagdybio twf blynyddol cyfartalog o 2.7% yn NAV y REIT dros y pum mlynedd nesaf.

Ar ben hynny, mae'r ymddiriedolaeth ar hyn o bryd yn cynnig cynnyrch difidend o 2.4%. Er bod y cynnyrch hwn yn llawer is na chynnyrch Eiddo Meddygol ac Eiddo Swyddfa, mae difidend Safehold yn llawer mwy diogel na difidend y ddau REIT arall, yn bennaf diolch i gymhareb taliad solet o 35%.

Ar hyn o bryd mae Safehold yn masnachu ar gymhareb pris-i-NAV isel bron i bum mlynedd o 0.62, sy'n llawer is na'n lefel prisio teg dybiedig o 1.0. Cyn gynted ag y bydd cyfraddau llog yn dechrau cymedroli, disgwyliwn i'r REIT ddychwelyd tuag at ei lefel prisio teg. Os bydd y stoc yn masnachu ar ei lefel prisio teg mewn pum mlynedd, bydd yn mwynhau enillion blynyddol o 12.6%. O ystyried hefyd y difidend o 2.4% a thwf 2.7% o NAV fesul uned, gall Safehold gynnig cyfanswm enillion blynyddol o 17.0% dros y pum mlynedd nesaf.

Thoughts Terfynol

Mae'r tri REIT uchod wedi dod yn eithriadol o rad oherwydd eu gwerthiannau, sydd wedi deillio'n bennaf o effaith chwyddiant uchel 40 mlynedd ar eu canlyniadau ac ar eu prisiad.

Disgwyliwn i chwyddiant ddechrau gostwng y flwyddyn nesaf diolch i bolisi ymosodol y Ffed, sydd wedi rhoi blaenoriaeth i adfer chwyddiant i'w darged hirdymor o 2%. Pryd bynnag y bydd chwyddiant yn cymedroli, gallai'r tri REIT uchod wobrwyo buddsoddwyr.