“Wrth edrych yn ôl dros y ddegawd ddiwethaf, prin fu’r cyfleoedd i brynu cyfrannau o stociau REIT o fflatiau o’r radd flaenaf,” meddai Brad Thomas, Prif Swyddog Gweithredol ac uwch ddadansoddwr yn Wide Moat Research ac awdur y gyfrol. Y Buddsoddwr REIT Deallus. “Mae yna werthiant prin yn digwydd ar hyn o bryd.”
Mae Apartment REITs ar hyn o bryd yn masnachu ar ostyngiad o 21% i werth eu hasedau sylfaenol, yn ôl Green Street, cwmni dadansoddi eiddo tiriog masnachol. Mor ddiweddar â blwyddyn yn ôl, roeddent yn masnachu ar ostyngiad o 3%.
Nid yw'n syndod bod REITs fflatiau wedi cwympo ynghyd â stociau a bondiau eleni mewn gwerthiant marchnad eang. Mae buddsoddiadau eiddo tiriog yn sensitif i gyfraddau llog, sy'n codi costau benthyca.
Ddydd Mercher, adroddodd yr Adran Lafur hynny cododd prisiau defnyddwyr ar 9.1% cyflymder blynyddol ym mis Mehefin, gan baratoi'r ffordd ar gyfer cynnydd serth arall mewn cyfraddau llog o'r Gronfa Ffederal yn ddiweddarach y mis hwn.
Ond mae cyfraddau uchel mewn gwirionedd yn newyddion da i REITs fflatiau, gan eu bod yn ei gwneud yn anoddach prynu cartref. Ar ôl cyfnod o gyfraddau morgeisi-isel nag erioed, mae'r gyfradd sefydlog 30 mlynedd bron wedi dyblu i 5.51%. Ym mis Mai, roedd y pris gwerthu cartref presennol canolrif ar ben $400,000 am y tro cyntaf, gan roi straen pellach ar fforddiadwyedd.
“Mae yna rai darpar brynwyr sydd bellach yn cael eu gwthio i mewn i'r gronfa rentership,” meddai Haendel St. Juste, rheolwr gyfarwyddwr a dadansoddwr REITs yn Mizuho Securities. “Mae’r newid dramatig yng nghost perchentyaeth yn fantais net i’r ochr rhentu.”
Cofrestriad Cylchlythyr
Rhagolwg Barron
Cael cipolwg ymlaen llaw ar y prif straeon o gylchgrawn Barron y penwythnos. Nos Wener ET.
Dywed dadansoddwyr ei bod yn ymddangos bod y gwerthiannau mewn REITs fflatiau wedi'u gorwneud, o ystyried bod gan y cwmnïau fantolenni iach a bod y rhagolygon ar gyfer y galw am rent yn edrych yn gryf. Dangosodd yr adroddiad mynegai prisiau defnyddwyr diweddaraf fod prisiau rhent wedi codi fwyaf ers 1986 - i fyny 5.8% o flwyddyn ynghynt.
Mae John Pawlowski, rheolwr gyfarwyddwr Green Street, yn cytuno bod prisiau fflatiau REIT wedi gostwng yn rhy sydyn. Mae yna adegau pan fydd tai rhent “yn cael eu taflu allan gyda dŵr bath naratif tai macro negyddol,” meddai. Dim ond 20 cents i 25 cents o ddyled sydd gan y rhan fwyaf o'r REITs y mae'n eu cynnwys am bob doler o werth asedau, a digon o lif arian i wasanaethu dyled.
I fod yn sicr, eiddo tiriog yn cydberthyn iawn i'r economi. Does ond rhaid edrych yn ôl i 2020, pan gollodd miliynau o Americanwyr eu swyddi yn ystod dirywiad Covid, a'r effaith a gafodd ar renti a deiliadaeth.
Dinasoedd arfordirol trefol, gan gynnwys San Francisco, Efrog Newydd, Downtown Los Angeles, a Seattle, “gwelodd y gostyngiad mwyaf mewn rhenti fflatiau a gostyngiadau mewn deiliadaeth,” meddai Pawlowski. Ond yn ardaloedd Sunbelt, gan gynnwys Atlanta, y Carolinas, Texas, Phoenix, a Las Vegas, gostyngodd rhenti ychydig tra bod deiliadaeth yn parhau'n gadarn.
Mae REITs fflatiau gwahanol yn caniatáu i fuddsoddwyr fetio ar wahanol rannau o'r wlad, meddai St Juste.
Ymddiriedolaeth Eiddo Camden
(ticiwr: CPT) a
Cymunedau Fflatiau Canolbarth America
(MAA) daliadau Gwregys Haul yn bennaf.
Preswyl Ecwiti
(EQR) a
Cymunedau AvalonBay
(AVB) yn drwm ar yr arfordir.
REIT Incwm Fflat
(AIRC) a
UDR
(UDR) yn agored i farchnadoedd arfordirol a Gwregys Haul, tra
Ymddiriedolaeth Eiddo Essex
Drama ar Arfordir y Gorllewin yw (ESS).
| Cwmni / Tocyn | Pris Diweddar | Newid Prisiau YTD | Cyfanswm Elw 2021 | Gwerth y Farchnad (bil) | Pris / 2023E FFO* | Cynnyrch Difidend |
|---|
| BICOASTAL | | | | | | |
| Cymunedau AvalonBay / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Ecwiti Preswyl / EQR | 71.29 | 21.2- | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| GWLAD YR HAUL | | | | | | |
| Ymddiriedolaeth Eiddo Camden / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Cymunedau Apartment Canolbarth America / MAA | 169.60 | 26.1- | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| YMOSODIAD CYDBWYSIG I'R DDWY FARCHNAD | | | | | | |
| Incwm Apartment REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=amcangyfrif. FFO = cyllid o weithrediadau. *Mae pris/cyllid o weithrediadau yn fesur safonol o werth ar gyfer REITs. Cyfartaledd y diwydiant nawr yw 19.2.
Ffynhonnell: Bloomberg
Dywed Pawlowski fod UDR ac Equity Residential wedi masnachu i lawr o faint tebyg i’w cyfoedion eleni, ond eu bod wedi cael 2020 a 2021 anodd. “Maen nhw eisoes wedi cymryd llawer o boen ac felly doedden nhw ddim mor ddrud â hynny ar eu cyfer eleni. , ac erbyn hyn mae prisiadau wedi’u hailosod ac mae hanfodion yn gwella ac felly mae UDR ac Equity Residential yn ddau REIT arbennig o rad ar hyn o bryd.” Dywedodd eu bod yn masnachu ar gynnyrch uwch ar enillion 2022 na chyfoedion REIT fflatiau, a bod eu cyfradd adennill fewnol ddisgwyliedig yn hanner uchaf yr holl sectorau eiddo tiriog.
Un o'r ffactorau sy'n argoeli'n dda ar gyfer REITs fflatiau yw bod tai yn eitem anddewisol, felly hyd yn oed os yw pobl yn colli eu swyddi mewn dirwasgiad neu'n cael toriad cyflog, nid yw'r galw am dai rhent yn gostwng mor sydyn â'r galw am dai yn ôl disgresiwn. eitemau, fel teithio neu nwyddau moethus. “Mewn dirwasgiad, gallai rhenti ostwng o hyd,” meddai Pawlowski. “Ond oherwydd bod y galw yn llai dewisol, bydd y galw yn dal i fyny yn well nag ardaloedd eraill.”
Dywed Gina Szymanski, rheolwr portffolio yn y grŵp gwarantau REIT yn AEW Capital Management, fod REITs preswyl yn “un o’n hoff gategorïau,” o ystyried eu pŵer prisio a’u hanfodion. Mae hi’n nodi nad ydyn nhw “yn imiwn i tyniad yn ôl oherwydd bod blaenwyntoedd cyfradd llog yn effeithio ar bob cwmni.”
Ond, ychwanega, “mae mantolenni’r enwau preswyl yn rhai o’r siâp gorau o blith holl gwmnïau ein bydysawd. Rydyn ni'n teimlo'n dda iawn y byddan nhw'n bownsio'n ôl.”
Ysgrifennwch at Lauren Foster yn [e-bost wedi'i warchod]
