Osgoi Bil Treth Mawr ar Enillion Eiddo Tiriog

Mae bod yn berchen ar eiddo tiriog yn freuddwyd fawr i lawer o fuddsoddwyr. Ond mae'n fuddsoddiad enfawr—un a all fod yn weddol broffidiol. Gall gwerthu eiddo rhent am elw enfawr fod yn gwireddu breuddwyd. Eto i gyd, i wneud y mwyaf o elw o werthiant o'r fath, mae angen i chi leihau'r trethi arno. Mae gwerthu rhandaliadau yn un strategaeth. Peidiwch â phoeni: Dyma Gwasanaeth Refeniw Mewnol (IRS) wedi'i gymeradwyo.

Mae Taliad Mawr yn Gyfwerth â'r Bil Treth Mawr

Gadewch i ni edrych ar sefyllfa gyffredin:

Edrychodd Hal Bookman ar gynnig y prynwr ar gyfer ei gartref rhentu, ac ni allai gredu'r nifer a welodd. Cynyddodd ei werth eiddo yn sylweddol mewn dim ond pum mlynedd. Fodd bynnag, pan Hal gleefully dweud ei cynghorydd treth am y gwerthiant, roedd y cynghorydd yn ofalus: Gan gymryd yr incwm fel a cyfandaliad ni fyddai er lles gorau Hal o safbwynt treth.

Os bydd Hal yn datgan holl enillion y gwerthiant yn yr un flwyddyn y mae'n gwerthu'r eiddo, mae'n talu 25% ar y gyfran o'r ennill sy'n cyfateb i unrhyw un. didyniadau dibrisiant mae wedi cymryd yr eiddo rhent o'r blaen.

Mae unrhyw ennill y tu hwnt i'r ad-daliad dibrisiant yn cael ei drethu ar 15% ar gyfer trethdalwyr ag incwm trethadwy rhwng $41,676 a $459,750 os yn sengl, neu $83,351 a $517,200 os priod ffeilio ar y cyd yn 2022. Mae'r symiau hyn yn cynyddu i $44,625 a $492,300 ar gyfer ffeilwyr sengl, yn ogystal â $89,250 a $553,850 ar gyfer cyplau priod sy'n ffeilio ar y cyd yn 2023. Mae trethdalwyr sydd ag incwm uwchlaw’r trothwyon hyn yn cael eu trethu ar 20%

Mae Hal yn gofyn i'w gynghorydd treth a oes unrhyw beth y gall ei wneud i leihau ei gynghorydd treth incwm trethadwy am y flwyddyn. Mae'r cynghorydd yn gwybod dim ond yr offeryn i'w ddefnyddio: cytundeb gwerthu rhandaliadau.

Beth yw Gwerthiant Rhandaliad?

An gwerthu rhandaliad yn cael ei ddiffinio fel gwerthu eiddo lle na wneir o leiaf un taliad tan ar ôl blwyddyn dreth y gwerthiant.

Mae'r IRS yn caniatáu i drethdalwyr ohirio cyfran o'r ennill ar werthu eiddo buddsoddi gyda chytundeb gwerthu rhandaliadau. Mae'r trefniant hwn yn caniatáu i werthwyr ddatgan a prorated cyfran o'u enillion cyfalaf dros nifer o flynyddoedd.

Ni chaniateir i werthwr ddefnyddio'r dull gwerthu rhandaliadau wrth adrodd am golled.

Sut mae'r Dull Gwerthu Rhandaliadau yn Gweithio

Mae datgan enillion o dan werthu rhandaliadau yn ddamcaniaethol syml. Mae trethiant rhandaliadau yn adlewyrchu hynny blwydd-daliadau, lle mae cyfran pro rata o bob taliad yn cael ei hystyried yn enillion o'r prifswm.

Yr unig amodau yw na all yr eiddo sy'n cael ei werthu fod yn eiddo a fasnachir yn gyhoeddus diogelwch neu ran o stocrestr reolaidd cwmni, ac ni all y trethdalwr fod yn a ddeliwr eiddo a werthwyd (ac eithrio rhai delwyr cyfran gyfnodol sy’n dewis tâl llog arbennig o dan y dull gwerthu rhandaliadau).

Adrodd Incwm Gwerthiant Rhandaliadau

Gellir rhannu incwm gwerthu mewn rhandaliadau yn dri chategori ar wahân: enillion cyfalaf, diddordeb, a prif. Mae pob un o'r rhain yn cael ei drin ar wahân Ffurflen 1040.

Mae adroddiadau elw gros yna defnyddir y ganran i gyfrifo incwm gwerthu rhandaliadau ar gyfer blwyddyn dreth benodol.

Enillion cyfalaf

Yn yr enghraifft uchod, rhaid i Hal ddatgan bod yr ennill bob blwyddyn naill ai’n un tymor hir neu dymor byr, yn dibynnu ar ba un oedd ym mlwyddyn y gwerthiant. Enillion tymor hir yn cael eu trethu ar gyfradd is, tra enillion tymor byr yn cael eu trethu fel incwm cyffredin.

Oherwydd bod Hal wedi dal y tŷ am bum mlynedd, byddai'r enillion, yn yr achos hwn, yn hirdymor.

Pe bai’r ennill wedi bod yn un tymor byr, mae’n bosibl y bydd Hal yn dal i gael ei drethu ar yr incwm rhandaliadau ar gyfradd is nag y byddai pe bai’n rhaid iddo ddatgan yr ennill cyfandaliad. Mae hyn oherwydd bod enillion tymor byr yn cael eu trethu fel incwm arferol, ar frig y trethdalwr cyfradd dreth ymylol.

Os na fydd yr ennill pro rata yn ei wthio i'r braced treth nesaf, gall y gyfradd hon fod yn is. Adroddir yr enillion o werthu rhandaliadau ar IRS Ffurflen 6252 ac yna cario i Atodlen D. ar Ffurflen 1040.

Llog

Rhaid i drethdalwyr sydd ag incwm gwerthu rhandaliadau hefyd roi gwybod am log a godir ar y prynwr, sy'n cael ei drethu ar gyfraddau incwm cyffredin.

Cyfeirir at log a ddarperir yn y contract gwerthu fel llog datganedig. Os yw llog a nodir yn annigonol (neu sero), bydd rhan o'r prif rhaid ailnodi cyfran o'r gwerthiant fel llog heb ei ddatgan.

Prif

Mae rhan o bob gwerthiant rhandaliad yn cael ei ystyried gan yr IRS yn enillion di-dreth o'r prifswm. Gellir pennu’r swm hwn drwy lenwi Taflen Waith A ar Gyhoeddiad 537.

Y prifswm (sail wedi'i haddasu) at ddibenion gwerthu rhandaliadau yw cyfanswm eich sail wirioneddol wedi'i haddasu yn yr eiddo ynghyd ag unrhyw gostau gwerthu a ail-ddal dibrisiant.

Yn yr enghraifft hon, mae gan Hal $200,000 fel sail wedi'i haddasu yn ei gartref. Rhaid iddo ychwanegu $100,000 yn ôl ar gyfer ei ail-ddal dibrisiant a $10,000 ar gyfer treuliau gwerthu er mwyn cyfrifo ei sail wedi'i haddasu at ddibenion gwerthu rhandaliadau. Y ffigur hwn yw $310,000.

Canran Elw Crynswth

I gyfrifo canran yr elw crynswth, rhaid i chi dynnu'r sail wedi'i haddasu at ddibenion gwerthu rhandaliadau—$310,000, yn yr enghraifft hon—o'r pris gwerthu er mwyn cyfrifo cyfanswm yr ennill. Yn yr enghraifft hon, cyfanswm yr enillion yw $90,000 ($400,000 – $310,000).

Nesaf, rhannwch gyfanswm yr ennill gyda'r pris gwerthu, sef 22.5% yn yr achos hwn ($90,000 ÷ $400,000), ac mae gennych y ganran elw crynswth.

Yn olaf, i gyfrifo’r ennill trethadwy bob blwyddyn, lluoswch y ganran hon â swm y rhandaliad. Felly, ystyrir bod ennill trethadwy Hal bob blwyddyn yn $11,250 ($50,000 x 22.5%).

Morgeisi a Phris y Contract

Os bydd prynwr yr eiddo yn tybio a morgais neu ryw arall nodyn addawol gyda'r pryniant, rhaid lleihau sail cost yr eiddo gan swm y morgais neu nodyn. I ddychwelyd at ein hesiampl, gadewch i ni ddweud bod gan Hal forgais o $100,000 ar yr eiddo a werthodd.

Os yw'r eiddo rhent bod gan Hal a werthodd am $400,000 forgais o $100,000, mae pris y contract yn cael ei ostwng i $300,000 ($400,000 – $100,000).

Os yw swm y morgais yn fwy na chyfanswm sail addasedig yr eiddo, rhaid adrodd ar y gwahaniaeth fel taliad yn y flwyddyn gyntaf a chynyddir pris y contract gan y swm hwnnw.

Er enghraifft, dywedwch fod gan eiddo Hal forgais o $250,000. Yn ogystal â'r taliad rhandaliad, bydd yn rhaid i Hal adrodd am daliad gormodol o $50,000 ($250,000 - $200,000) yn ystod y flwyddyn gyntaf.

Enghraifft o Werthu Rhandaliad

Gan ddefnyddio'r enghraifft uchod, gadewch i ni weld sut y gallai Hal strwythuro ei werthiant rhandaliadau pe bai am ohirio ei werthiant trethi enillion cyfalaf i flwyddyn ddyfodol.

Mae Hal yn derbyn cynnig o $400,000 ar gyfer ei gartref rhent. Prynodd yr eiddo am $300,000. Dros y blynyddoedd, mae wedi cymryd $100,000 i mewn dibrisiant didyniadau, gwneud ei sail wedi'i haddasu $ 200,000.

Felly, mae gan Hal $200,000 ($400,000 - $200,000) o enillion trethadwy i'w datgan.

Mae cynghorydd Hal yn argymell ei fod yn rhannu ei enillion gwerthu yn wyth rhandaliad blynyddol o $50,000 yr un yn lle datgan $400,000 mewn blwyddyn. Cyhyd â bod y rhandaliadau yn cael eu derbyn yn adeiladol bob blwyddyn, bydd y dull hwn yn caniatáu i Hal gofnodi'r elw, ac felly cyfran pro rata o'r enillion, dros yr wyth mlynedd.