Mae Americanwyr Du yn dal i wynebu heriau wrth geisio perchentyaeth

I Mel Ligon a'i wraig, roedd gweddillion argyfwng tai 2008 yn eu cadw rhag gwireddu arbedion mawr o ail-ariannu eu cartref yn Chicago yn ystod y ffyniant refi pandemig.

Gosodwyd prifswm gohiriedig ar eu cartref yn ystod y Dirwasgiad Mawr pan ddefnyddion nhw raglen y llywodraeth i ailgyllido ar ôl i incwm eu cartref ostwng o hanner. Tua degawd yn ddiweddarach, roedd hynny'n eu hatal rhag elwa ar y cyfraddau morgais hanesyddol isel.

“Hyd yn oed pan ddechreuodd cartrefi wella, mae gennym ni’r egwyddor gohiriedig hon o $ 88,000, a fyddai yn ei hanfod yn ecwiti i ni yn y dyfodol na fyddai gennym fynediad iddo tan 2050,” meddai Ligon, brocer eiddo tiriog annibynnol.

Yn anffodus, nid yw eu stori yn unigryw ac yn hytrach mae'n dangos sut mae perchnogaeth tai Du yn aml yn cael ei ddal i fyny ym methiannau sefydliadol y gorffennol a'r troseddau parhaus heddiw megis rhagfarn gwerthuso, gwahaniaethu ar forgeisi, a hyd yn oed ail-leinio.

Ac wrth i fforddiadwyedd tai erydu'n gyflym gyda chyfraddau morgeisi uwch yn gyflym a dirwasgiad posibl arall ar y gorwel, mae mynd ar drywydd y Freuddwyd Americanaidd unwaith eto yn dod yn anoddach i lawer o Dduon ei chyflawni a, gyda hynny, y cyfle i adeiladu cyfoeth rhwng cenedlaethau.

“Mae effeithiau niweidiol cyfraddau llog uchel a chwyddiant eisoes yn glir ac yn anghymesur o niweidiol i gartrefi Du,” yn ôl y 2022 Cyflwr Tai yn America Ddu (SHIBA) adroddiad. “Oherwydd bod cyfraddau llog morgeisi uwch yn lleihau fforddiadwyedd prynu cartref, bydd Pobl Dduon, o gymharu â Gwynion, o dan anfantais bellach yn eu chwiliad perchentyaeth.”

Mae Creithiau'r Dirwasgiad Mawr yn parhau

Tra bod y rhwystrau perchentyaeth y mae'r Duon yn eu hwynebu yn olrhain yn ôl i sefydlu'r wlad, yr anhawster mwyaf diweddar oedd y Dirwasgiad Mawr.

Roedd perchnogaeth tai du yn 48% cyn iddo gael ei ddirywio gan argyfwng cau tir 2008 a nodweddwyd gan fenthyca anghyfrifol - ac mewn rhai achosion, rheibus - a effeithiodd yn anghymesur ar gymunedau lliw.

Stori yn parhau

“Yn y cyfnod cyn y Dirwasgiad Mawr, roedd teuluoedd gwyn ag incwm blynyddol o lai na $30,000 yn llai tebygol, ar gyfartaledd, o gael morgeisi subprime o gymharu â theuluoedd Du ag incwm o fwy na $200,000,” yn ôl a adrodd gan Raglen Diogelwch Ariannol Sefydliad Aspen (FSP Aspen).

Yn y blynyddoedd yn dilyn yr argyfwng cau tir, gostyngodd perchnogaeth tai Du ac yn y pen draw daro isafbwynt 50 mlynedd yn 2019 ar 40.6% - yn is na'r gyfradd ym 1968 - ac nid yw wedi dychwelyd i lefelau cyn y Dirwasgiad Mawr. Ar yr un pryd, mae'r gyfradd perchentyaeth gwyn wedi rhagori ar y lefelau cyn y dirwasgiad, yn ôl Cymdeithas Genedlaethol Broceriaid Eiddo Tiriog (NAREB).

“Roedd yn 10 mlynedd cyn i gymdogaethau Du ddechrau gweld y tro,” meddai Ligon. “Mae ein cymdogaethau yn cymryd amser hir i wella.”

Yna tarodd y pandemig, gan ddod â'i phoen economaidd anghymesur ei hun a cholli swyddi i'r gymuned Ddu.

Cadwodd hynny lawer rhag manteisio ar gyfraddau hanesyddol isel ym mlwyddyn gyntaf y pandemig. Er enghraifft, dim ond 3.7% o'r $5.3 biliwn a dderbyniodd perchnogion tai Du mewn arbedion o ailgyllido pandemig trwy Hydref 2020, yn ôl a Astudiaeth Banc Cronfa Ffederal Boston.

Yn yr un modd roedd prynwyr du yn wynebu rhwystrau yn ystod y pandemig.

“Er bod cyfraddau morgais wedi cyrraedd yr isafbwyntiau erioed yn 2021, nid oedd pawb yn gallu elwa o’r cyfraddau isel hyn. Yn ystod 2019 a 2021, cododd y gyfradd perchentyaeth gwyn bron i 3 phwynt canran, tra bod y gyfradd perchentyaeth ar gyfer Americanwyr Du wedi codi 2 bwynt canran, ”meddai Nadia Evangelou, uwch economegydd a chyfarwyddwr rhagolygon Cymdeithas Genedlaethol y Realtors (NAR), mewn datganiad.

“Gyda chyfraddau morgais o 7%, dim ond 15% o aelwydydd Du sy’n gallu fforddio prynu’r cartref nodweddiadol ar hyn o bryd o gymharu â 30% o aelwydydd gwyn. Felly, gall teuluoedd Du fod ar ei hôl hi ymhellach o ran perchentyaeth o gymharu â’u cymheiriaid gwyn.”

Eisoes, mae llawer o brynwyr Du wedi cael eu gwthio allan o'r farchnad. Dim ond 3% o brynwyr tai yn 2022 oedd yn Ddu, yn ôl data gan Gymdeithas Genedlaethol y Realtors, hanner y gyfran o 2021.

Gogwydd parhaus heddiw

Ar wahân i'r rhwystrau economaidd a effeithiodd yn anghymesur ar berchnogion a phrynwyr Du, mae'r gymuned hefyd yn wynebu rhagfarn mewn sawl agwedd ar y broses prynu cartref neu ail-ariannu.

Er enghraifft, mae tegwch morgeisi i brynwyr tai Du wedi aros yn gymharol sefydlog am y 30 mlynedd diwethaf, gan ddal yn sefydlog ar 78.5% ers 1990, yn ôl y 2022 Adroddiad ar Gyflwr Tegwch Morgeisi UDA (Tegwch)..

Fodd bynnag, yn 2021 cynyddodd tegwch morgeisi i ymgeiswyr morgeisi Du o 80.4% yn 2020 i 84.4%, ond mae’r bwmp “yn adlewyrchu amodau ariannol afreolaidd yn ystod y pandemig COVID,” adrodd dod o hyd.

Ac er bod nifer y ceisiadau benthyciad morgais wedi codi yn 2021 ar gyfer prynwyr tai Du, roedd eu cyfradd gwrthod benthyciad o 15% yn llawer uwch na'r gyfradd gwadu o 6% ar gyfer ymgeiswyr gwyn, y SHIBA adroddiad wedi'i ddarganfod.

Wrth i gyfraddau llog gyrraedd 5% i 6%, gostyngodd tegwch morgeisi i lefelau argyfwng tai bron yn 2008 a gwaethygu mewn ardaloedd â’r crynodiad uchaf o brynwyr tai Du, y Adroddiad tegwch dod o hyd.

“Mae pum talaith - Louisiana, Mississippi, De Carolina, Arkansas, ac Alabama - yn esgor ar ganlyniadau cais am fenthyciad sy’n gyson wael waeth beth fo’r amgylchedd macro…hyd yn oed ar adegau ffyniant,” canfu’r adroddiad.

Mae hyd yn oed prynwyr tai lleiafrifol â chymwysterau da yn dioddef gwahaniaethu, yn ôl datganiad yn 2012 astudiaeth HUD.

Cymerwch, er enghraifft, brofiad cyn chwaraewr ac actor NFL, Devale Ellis a'i wraig Khadeen Ellis. Dechreuodd y cwpl chwilio am gartref moethus yn Georgia yn 2020. Hyd yn oed gyda chymeradwyaeth ymlaen llaw gan y banc, daethant ar draws problemau yn ystod y tanysgrifennu.

“Yn wreiddiol roedden ni eisiau rhoi 10% i lawr, ond fe ddywedon nhw fod yn rhaid i ni roi 20% i lawr,” meddai Devale Ellis. “Fe wnaethon ni gytuno i roi 20% i lawr ac fe ddywedon nhw ein bod ni angen mwy nag 20% ​​ar ôl gwirio fy sgôr credyd. Mae fy sgôr credyd yng nghanol y 700au!”

Daeth llogi CPA yn ddefnyddiol pan ddaeth y angen tanysgrifenwyr tri mis o W-2s, er nad yw Devale yn gyflogai ac yn ffeilio K-1 fel diddanwr a pherchennog busnes.

“Mae'n fy lladd i eich bod chi'n gweithio mor galed i wneud popeth yn y ffordd iawn, dim ond i bobl ddod o hyd i resymau i beidio â chaniatáu i chi gael eich breuddwyd. Beth os nad oeddem mewn sefyllfa ariannol i dalu mwy na 25% am daliad i lawr?” gofynnodd Devale Ellis. “Rwy’n gwybod bod y mwyafrif llethol o bobl yn America yn byw yn agos at neu o dan y llinell dlodi, ond mae’n gwneud ichi sylweddoli pa mor anodd yw hi i bobl sy’n edrych fel Khadeen a minnau gael eiddo. Mae’n gwbl annheg oherwydd eiddo yw’r ffordd rydych chi’n adeiladu cymynroddion.”

Yn hytrach na'i gwneud hi'n anoddach cymhwyso, mae rhai banciau wedi rhoi'r gorau i gynnig gwasanaethau morgais i gymunedau o liw, a elwir yn redlining modern.

Ers 2021, mae'r Adran Cyfiawnder Menter Brwydro yn erbyn Redlining cyhoeddi pedwar achos ail-linellu a setliad yn erbyn Banc Lakeland, Banc Trident, Banc Cenedlaethol Trustmark, a Banc diweddeb a gafodd effaith andwyol ar brynwyr tai Du a Sbaenaidd.

“Mae dod â leinin coch i ben yn gam hanfodol yn ein gwaith i gau’r bylchau cynyddol mewn cyfoeth rhwng cymunedau o liw ac eraill,” meddai’r Twrnai Cyffredinol Cynorthwyol Kristen Clarke o Is-adran Hawliau Sifil yr Adran Gyfiawnder mewn datganiad Datganiad i'r wasg. “Mae [y] setliadau hyn yn dangos ein hymrwymiad cadarn i frwydro yn erbyn ail-linellu modern a dal banciau a benthycwyr eraill yn atebol pan fyddant yn gwadu mynediad cyfartal i bobl o liw at gyfleoedd benthyca.”

Mae rhagfarn gwerthuso yn dibrisio cartrefi i berchnogion tai Du

Mae prynwyr tai du a pherchnogion tai hefyd yn wynebu heriau yn ystod y broses arfarnu cartref.

Er enghraifft, fe wnaeth Tenisha Tate-Austin a Paul Austin ffeilio a chyngaws yn erbyn y gwerthuswr a’r cwmni a logodd y gwerthuswr am danbrisio eu cartref yn Sir Marin yng ngogledd California bron i $500,000, meddai Caroline Peattie, cyfarwyddwr gweithredol Fair Housing Advocates of Northern California sy’n cynrychioli’r perchnogion tai, wrth Yahoo Money.

A astudiaeth ddiweddar gan Freddie Mac Canfuwyd bod “ymgeiswyr lleiafrifol yn fwy tebygol o dderbyn gwerth arfarnu is na phris y contract.” Yr un modd, a 2022 Astudiaeth Sefydliad Brookings cartrefi canfuwyd mewn cymdogaethau sydd â 50% Du yn cael eu prisio 23% yn llai o gymharu â chartrefi mewn cymdogaethau eraill o ansawdd ac amwynderau tebyg.

Daeth yr astudiaeth i’r casgliad bod “cost dibrisiant oddeutu $162 biliwn” mewn colledion cronnol i berchnogion tai Du.

“Mae'n anodd peidio â digalonni mewn eiddo tiriog fel realtor Du ac i brynwyr tai a pherchnogion tai Du,” meddai Kenyon Hunter, brocer eiddo tiriog cyswllt yn Evolution Ave Group RE, wrth Yahoo Money. “Cefais realtor gwyn yn fy ffonio ar ôl gweld cartref fy nghleient, meddyg Du. Awgrymodd y Realtor y dylai fy nghleient gael gwared ar elfennau diwylliannol—fel dol Doc McStuffins a gwaith celf Affricanaidd—fel y byddai’n gwerthu. Rwyf wedi sylwi, os yw gwerthuswr yn cydnabod bod teulu Du yn byw yno, mae'r gwerth yn mynd i lawr.”

Erydu fforddiadwyedd, gohirio cyfoeth

Wrth i gyfraddau morgais gynyddu, nid yw perchnogion tai bellach yn cael cyfle i ailgyllido ac mae darpar brynwyr yn ei chael hi'n fwy anfforddiadwy i brynu cartref. Ychwanegwch y gwahaniaethu y maent yn ei wynebu yn y diwydiannau morgeisi ac arfarnu ynghyd â chael balansau dyled myfyrwyr uchel a gorwel ar gyfer cynnydd ystyrlon o ran perchnogaeth tai Du yn ymddangos ymhellach i ffwrdd.

“Prynu cartref yw’r cam diriaethol cyntaf wrth adeiladu cyfoeth ac i gleientiaid nad oedd ganddynt yr hylifedd na’r cyfalaf i gynilo ar gyfer taliad i lawr mwy, mae’n ddigalon i gael eu gadael ar ôl,” Chelsea Ransom-Cooper, partner rheoli a chynllunio ariannol cyfarwyddwr yn Partneriaid Cyfoeth Zenith, wrth Yahoo Money.

Yr hyn y mae perchentyaeth yn ei gynnig yw'r cyfle i adeiladu cyfoeth cenedlaethau.

Mae ecwiti tai yn cyfrif am 16% o gyfanswm cyfoeth aelwydydd UDA, yn ôl a adrodd gan Fanc Gwarchodfa Ffederal Efrog Newydd. I Americanwyr Du, mae hyd yn oed yn fwy na hynny. Mae bron i ddwy ran o dair o gyfoeth Du mewn tai, yn ôl NBER Cyfoeth y Ddwy Genedl: Bwlch Cyfoeth Hiliol UDA papur gwaith.

“Perchnogaeth tai yw sut mae’r dosbarth canol yn adeiladu cyfoeth yn America, ac yn anffodus mae perchnogion tai Du yn aml yn colli eu cyfran deg oherwydd tanbrisio,” meddai Daryl Fairweather, prif economegydd Redfin, wrth Yahoo Money. “Mae hyn nid yn unig yn brifo perchnogion tai Du heddiw, mae hefyd yn ei gwneud hi'n anoddach i deuluoedd Duon adeiladu cyfoeth rhwng cenedlaethau, sy'n cael effeithiau crychdonnol ledled y gymuned Ddu o ran cyrhaeddiad addysgol a ffurfio busnes.”

Mae Ronda yn uwch ohebydd cyllid personol ar gyfer Yahoo Money ac yn atwrnai gyda phrofiad yn y gyfraith, yswiriant, addysg, a'r llywodraeth. Dilynwch hi ar Twitter @writesronda

Darllenwch y tueddiadau cyllid personol diweddaraf a newyddion gan Yahoo Money.

Dilynwch Yahoo Finance ar Twitter, Instagram, YouTube, Facebook, Flipboard, a LinkedIn