Mae Cronfa Eiddo Tiriog $69 biliwn Blackstone yn Cyrraedd y Terfyn Adbrynu

(Bloomberg) - Dywedodd cronfa eiddo tiriog Blackstone Inc. ar gyfer unigolion cyfoethog o $69 biliwn y byddai'n cyfyngu ar geisiadau adbrynu, un o'r arwyddion mwyaf dramatig o dynnu'n ôl at yrrwr elw uchaf i'r cwmni ac yn ddangosydd iasoer ar gyfer y diwydiant eiddo.

Darllenwyd y rhan fwyaf o Bloomberg

Mae Blackstone Real Estate Income Trust Inc. wedi bod yn wynebu ceisiadau tynnu'n ôl sy'n fwy na'i derfyn chwarterol, prawf mawr ar gyfer un o ymdrechion mwyaf uchelgeisiol y cwmni ecwiti preifat i gyrraedd buddsoddwyr unigol. Anfonodd y newyddion, mewn llythyr ddydd Iau, stoc Blackstone yn disgyn cymaint â 10%, y gostyngiad mwyaf ers mis Mawrth.

“Mae ein busnes wedi’i adeiladu ar berfformiad, nid llif arian, ac mae perfformiad yn gadarn iawn,” meddai llefarydd ar ran Blackstone, gan ychwanegu bod crynodiad BREIT mewn tai rhent a logisteg yn yr Haul Belt yn ei adael mewn sefyllfa dda wrth symud ymlaen. Eleni, mae'r gronfa wedi pentyrru i werth mwy na $20 biliwn o gontractau cyfnewid trwy fis Tachwedd i wrthweithio cyfraddau cynyddol.

Mae'r gronfa wedi dod yn behemoth yn y diwydiant eiddo tiriog ers ei ddechrau yn 2017, gan gipio fflatiau, cartrefi maestrefol a dorms a thyfu'n gyflym mewn cyfnod o gyfraddau llog isel iawn wrth i fuddsoddwyr fynd ar drywydd cynnyrch. Nawr, mae costau benthyca cynyddol ac economi oeri yn newid y dirwedd ar gyfer y gronfa yn gyflym, gan achosi i BREIT rybuddio y gallai gyfyngu neu atal ceisiadau adbrynu wrth symud ymlaen.

Mae creu BREIT Blackstone wedi tynnu sylw at y gofod ar gyfer ymddiriedolaethau buddsoddi eiddo tiriog anfasnachol. Yn wahanol i lawer o ymddiriedolaethau buddsoddi eiddo tiriog, nid yw cyfranddaliadau BREIT yn masnachu ar gyfnewidfeydd. Mae ganddo drothwyon ar faint o arian y gall buddsoddwyr ei godi i osgoi gwerthu gorfodol. Mae hyn yn golygu os bydd gormod o bobl yn anelu am yr allanfeydd, gall ei fwrdd cronfa ddewis cyfyngu ar dynnu arian allan neu godi ei derfynau. Dywedodd BREIT fod ceisiadau wedi rhagori ar y terfyn misol o 2% o werth net yr asedau a 5% o'r trothwy chwarterol.

Stori yn parhau

“Os bydd BREIT yn derbyn ceisiadau adbrynu uchel yn chwarter cyntaf 2023, mae BREIT yn bwriadu cyflawni adbryniadau ar y terfyn misol o 2% o NAV, yn amodol ar y terfyn chwarterol o 5% NAV,” meddai BREIT mewn llythyr ddydd Iau.

Mae prif weithredwyr Blackstone wedi betio'n fawr ar y gronfa. Adroddodd Bloomberg fis diwethaf fod yr Arlywydd Jon Gray wedi rhoi $100 miliwn yn fwy o’i arian ei hun yn BREIT ers mis Gorffennaf, fel y dywedodd y Prif Swyddog Gweithredol Steve Schwarzman, person a oedd yn gyfarwydd â’r mater ar y pryd.

Yn ystod y flwyddyn ddiwethaf, mae unigolion cyfoethog, swyddfeydd teulu a chynghorwyr ariannol wedi dod yn fwy gofalus ynghylch clymu arian mewn asedau sy'n anodd eu masnachu a'u prisio. Yn UBS Group AG, mae rhai cynghorwyr wedi bod yn lleihau amlygiad i BREIT. Mae talp mawr o adbryniadau ar gyfer y gronfa wedi dod allan o Asia eleni, meddai person sy’n gyfarwydd â’r mater a ofynnodd am beidio â chael ei adnabod gan ddyfynnu gwybodaeth breifat.

“Mae achos arth all-lif BREIT yn chwarae allan, gan effeithio ar gyfranddaliadau y bore yma, ac rydyn ni’n disgwyl iddo aros yn orgyffwrdd ar gyfranddaliadau yn y chwarteri nesaf,” meddai Michael Brown, dadansoddwr yn Keefe Bruyette & Woods, mewn nodyn ddydd Iau o’r enw “The Mae gatiau yn mynd i fyny.”

“Mae twf y sianel fanwerthu wedi bod yn sbardun allweddol i lwyddiant BX yn y blynyddoedd diwethaf a gallai’r heriau twf sy’n wynebu’r cwmni ar yr ochr manwerthu barhau i bwyso ar brisiad BX,” meddai Brown.

Chill Real Estate

Symudiad Blackstone yw'r arwydd diweddaraf o arafu yn y diwydiant eiddo tiriog. Mae costau benthyca cynyddol wedi achosi i lawer o landlordiaid gael trafferth gydag ail-ariannu a hyd yn oed wedi arwain banciau i archwilio gwerthiant posibl benthyciadau swyddfa UDA. Ar yr ochr breswyl, mae'r farchnad dai wedi arafu'n sylweddol.

Mae costau dyled uwch wedi gorfodi Blackstone i ail-addasu prisiadau ar rai daliadau BREIT ac maent yn teneuo enillion ar gyfer y gronfa. Ar gyfer y flwyddyn hon hyd at fis Hydref, cyflawnodd dosbarth cyfrannau mawr o'r gronfa enillion net o 9.3%. Mae hynny'n cymharu â 13.3% o enillion un flwyddyn.

Eto i gyd, mae enillion BREIT yn perfformio'n well na rhai'r Mynegai S&P 500. Mae'r gronfa wedi'i chrynhoi'n helaeth mewn warysau trefol a thai rhent, ardaloedd y mae gwneuthurwyr bargeinion Blackstone yn credu y byddant yn darparu llif arian cryf mewn dirywiad. Ar wahân ddydd Iau, cyhoeddodd y cwmni ei fod yn dadlwytho ei gyfran mewn dau westy yn Las Vegas mewn cytundeb sy'n rhyddhau arian parod ar gyfer BREIT.

Mae cytundeb Las Vegas yn prisio’r eiddo ar $5.5 biliwn a disgwylir iddo gynhyrchu tua $730 miliwn mewn elw i gyfranddalwyr BREIT, yn ôl person sy’n gyfarwydd â’r mater a ofynnodd am beidio â chael ei adnabod gan ddyfynnu gwybodaeth breifat.

– Gyda chymorth John Gittelsohn.

Darllenwyd y rhan fwyaf o Bloomberg Businessweek

© 2022 Bloomberg LP