Perchnogion Theatr Broadway yn Sefyll I Wneud Llai O Gyfle Ar ôl Newid Rheol Parthau

Mae hyd yn oed cost aer ar Broadway yn ddrytach nawr.

Ym 1998, diwygiodd Adran Cynllunio Dinesig Dinas Efrog Newydd y rheolau parthau i ganiatáu i landlordiaid Broadway werthu'r hawliau i'r awyr uwchben eu theatrau i ddatblygwyr eiddo tiriog sy'n edrych i gydosod tyrau uchel yn yr Ardal Theatr. Gan bentyrru'r gofod a drosglwyddwyd ar ben safleoedd adeiladu eraill, mae adeiladau newydd wedi gallu codi'n uwch nag a fyddai'n bosibl fel arall.

“Ni allai’r holl dyrau newydd hyn sy’n newid gwedd gorwel y ddinas ddigwydd heb drosglwyddiadau hawliau awyr,” arsylwyd Robert Von Ancken, gwerthuswr eiddo tiriog.

Fel rhan o bob cytundeb hawliau awyr, rhaid i'r datblygwr eiddo tiriog wneud cyfraniad i'r Gronfa Isranbarthol Theatr, sy'n rhoi grantiau i gefnogi cynhyrchu sioeau gwreiddiol, denu cynulleidfaoedd newydd, ac arallgyfeirio'r llif o weithwyr theatr proffesiynol. Mae wedi dosbarthu dros $10 miliwn o werthu hawliau awyr, ac un gwleidydd lleol datgan bod ei ddefnydd o arian i sefydlu rhaglenni mentora yn “dangos unwaith eto bod trosoledd hawliau [aer] cymdogaeth i fuddsoddi yn nyfodol ein dinas ar eu hennill.”

Pan ffurfiwyd y Gronfa ym 1998, gosodwyd cyfradd wreiddiol pob cyfraniad ar $10 y droedfedd sgwâr. Ond, wrth i bris y farchnad hawliau awyr saethu drwy’r to, cynyddwyd y gyfradd gyfrannu i $14.91 y droedfedd sgwâr yn 2006, ac eto i $17.60 y droedfedd sgwâr yn 2011.

Yn 2016, argymhellodd yr Adran Cynllunio Dinesig gynyddu'r gyfradd gyfrannu i naill ai 20 y cant o'r pris gwerthu neu 20 y cant o $347 y droedfedd sgwâr, pa bynnag swm sydd fwyaf. Byddai wedyn yn addasu pris y llawr o $347 y droedfedd sgwâr bob tair i bum mlynedd.

“Bydd y newidiadau hyn i’r fethodoleg yn cyd-fynd â bwriad gwreiddiol diwygiad testun 1998, a sefydlodd y gallu i theatrau rhestredig drosglwyddo hawliau [aer] ledled yr isranbarth ar gyfer cyfraniad i’r gronfa isranbarthol newydd a oedd yn cyfateb i 20 y cant. o werth trosglwyddo [hawliau aer],” esbonio Is-gadeirydd Comisiwn Cynllunio Dinas Efrog Newydd, Kenneth Knuckles.

Fodd bynnag, cynyddodd pris hawliau awyr yn gynt o lawer na'r cyfraddau cyfrannu ers 1998.

Yn ôl un adroddiad, roedd yr hawliau awyr a werthwyd ar ôl 2007 yn amrywio o $318 y droedfedd sgwâr i $692 y droedfedd sgwâr ar ôl cael eu haddasu ar gyfer chwyddiant. Y pris cyfartalog oedd $461 y droedfedd sgwâr, sy'n golygu bod y gyfradd gyfrannu gyfartalog i'r Gronfa yn llai na phedwar y cant o'r pris fesul troedfedd sgwâr.

Gan wynebu cynnydd posibl yn y gyfradd gyfraniadau, aeth perchnogion theatr Broadway a datblygwyr eiddo tiriog i ryfel.

“Heb os, bydd cynnydd mor ddramatig ag sy’n cael ei gynnig yma yn oeri’r farchnad, gan arwain at ychydig o drafodion (os o gwbl).” dadlau Paimaan Lodhi, is-lywydd Bwrdd Eiddo Tiriog Efrog Newydd. Gan ddisgrifio’r addasiad fel un “beichus, gormodol, ac annheg,” parhaodd Lodhi fod y, “o leiaf, cynnydd o 400 y cant dros nos yn trin perchnogion theatr yn wahanol ac yn annheg i'r rhai a oedd yn gallu gwerthu eu hawliau awyr o'r blaen a'r rhai sy'n destun hyn. cynnydd aruthrol nawr.”

“Rydym yn pryderu am orfod talu pris gwaelodol os bydd y farchnad yn disgyn, a hefyd yr effaith y bydd yn ei gael ar drafodaethau,” adleisio atwrnai yn cynrychioli perchnogion y theatr. “Mae ein pryder hefyd yn ddamcaniaethol,” meddai’r cyfreithiwr, gan ychwanegu “y dylai prisiau gael eu pennu gan y farchnad.”

Ymosododd un aelod o Gyngor Dinas Efrog Newydd, a oedd wedi derbyn rhodd ymgyrch $ 16,000 yn ddiweddar gan berchennog theatr Broadway, ar y cynnydd posibl, a thynnodd yr Adran Cynllunio Dinesig ei chynnig yn ôl yn union cyn iddi fynd i bleidlais yn 2017.

Yn beirniadu gweinyddiaeth Maer Dinas Efrog Newydd, Bill de Blasio am “gymryd ei farblis a mynd adref,” ar y pryd-aelod o’r Cyngor Dan Garodnick cwyno “mae’n siomedig, mae’n syndod, ac mae’n rhy ddrwg i’r sefydliadau diwylliannol sydd ar eu colled yma mewn gwirionedd.”

Ym mis Ebrill, ailedrychodd yr Adran Cynllunio Dinesig o dan y Maer newydd Eric Adams ar y rheolau parthau, ac awgrymodd gynyddu'r gyfradd gyfrannu i $24.65 y droedfedd sgwâr. Byddai’r cynnydd arfaethedig o 40 y cant yn cyfateb i’r cynnydd o 40 y cant yng ngwerth asesedig cyfanswm yr arwynebedd llawr adeiledig yn yr Ardal Theatrau rhwng 2011, pan newidiwyd y gyfradd gyfraniadau ddiwethaf, a 2021.

Er bod eiriolwyr cymunedol cwyno bod “$24 yn druenus, ac, yn y byd sydd ohoni gyda’r chwyddiant yr ydym yn ei weld, ni allwch wneud llawer gyda $24 y droedfedd sgwâr,” aeth yr Adran ymlaen â’r cynnig, ac roedd y gyfradd gyfrannu newydd yn dawel fabwysiadu cwpl o wythnosau yn ôl heb unrhyw sylw yn y wasg.

Os na fydd datblygwyr eiddo tiriog yn talu mwy o arian am hawliau awyr, yna bydd perchnogion theatr Broadway yn mynd â llai o arian adref nawr.