Prynu eich cartref cyntaf? Dyma beth sydd angen i chi ei wybod

Mae gan brynwyr tai am y tro cyntaf gromlin ddysgu serth, o ddeall gwir fforddiadwyedd a sut i gymhwyso ar gyfer morgais i reoli eu llif arian ar ôl eu prynu.

“Wrth brynu’ch cartref cyntaf, mae angen ichi ystyried nad yw’r hyn y bydd benthyciwr yn gadael ichi ei fenthyg o reidrwydd yr un faint â’r hyn y gallwch ei fforddio’n rhesymol,” meddai’r cynllunydd ariannol ardystiedig Eric Roberge, sylfaenydd Beyond Your Hammock yn Boston.

Er y bydd y rhan fwyaf o fanciau yn caniatáu ichi gymryd benthyciad gyda thaliad o tua 30% o'ch incwm, mae Roberge yn cynghori cleientiaid i gadw eu costau tai blynyddol (taliadau morgais ynghyd â threthi eiddo, yswiriant perchennog tŷ a chynnal a chadw blynyddol) i 20% o'u hincwm gros. .

“Yn yr amgylchedd heddiw, maen nhw'n prynu'r taliad, nid y pris prynu,” meddai CJ Harrison, CFP, is-lywydd DecisionPoint Financial yn Mesa, Arizona. “Ond mae angen iddyn nhw gadw mewn cof mai prisiau tai hynod chwyddedig yw’r rhain.

“Gofynnaf i’r cleientiaid hyn, ‘Allwch chi stumogi’n ariannol ddirywiad trychinebus yng ngwerth eich cartref?’”

Er mwyn dod â'i gleientiaid i lawr i'r ddaear, mae Brian Mercado, CFP gyda JSF Financial yn Los Angeles, wedi gwneud ymarferiad.

“Rwy’n dweud wrthyn nhw, tra eu bod nhw’n hela tŷ, y dylen nhw geisio byw fel petaen nhw eisoes yn gwneud y taliad mwy hwnnw,” meddai. “Mae’n brawf straen ar eu llif arian.”

Tra bod prynwyr yn dod i arfer â'r gyllideb newydd, mae Mercado yn buddsoddi'r arbedion misol dros ben fel y gellir ei ychwanegu at y taliad i lawr.

Nid ydych chi eisiau tyfu'n rhy fawr i'ch tŷ newydd, meddai Stephanie Campos, CFP, perchennog Campos Financial ym Miami. Mae hi’n gofyn cwestiynau i gleientiaid fel “A fydd y tŷ hwn yn diwallu eich anghenion am fwy na phump i 10 mlynedd?” ac “Ydy’r morgais a’r costau cau yn werth chweil, os oes angen i chi brynu lle arall ymhen ychydig flynyddoedd?”

Cyn gwneud cais am forgeisi, mae'n hanfodol glanhau'ch sgôr credyd os oes angen, yn ôl Campos.

“Dim ond ar gyfer credyd rhagorol y mae’r cyfraddau ymlid a hysbysebir ac [yn gyffredinol, mae cyfraddau banc yn darged symudol sy’n dibynnu ar archwaeth risg y benthyciwr,” meddai.

Mae Campos yn cynghori ceiswyr cartref sydd â sgôr credyd o dan 600 i edrych i mewn i forgeisi yn ôl gan y Awdurdod Cartref Ffederal. Mae'r rhain wedi'u hanelu at brynwyr tai tro cyntaf sy'n cael anhawster cynilo'r gostyngiad o 20% sydd ei angen i osgoi yswiriant morgais preifat, meddai. Efallai y bydd benthyciadau FHA angen cyn lleied â 3.5% i lawr ond yn dod gyda chyfraddau ychydig yn uwch a rhai gofynion talu ac incwm.

Ffordd i brynwyr osgoi gorfod cael yswiriant morgais preifat, neu PMI, meddai Mercado, yw cymryd dau fenthyciad ar wahân—hy, morgais am 80% o’r swm sydd ei angen, a llinell gredyd ecwiti cartref ar gyfer y balans.

Mae Mercado hefyd yn awgrymu bod prynwyr yn gofyn am lythyrau cyn-gymhwyso lluosog gan fenthycwyr mewn symiau gwahanol ar gyfer gwahanol strategaethau negodi. Er enghraifft:

• Os nad ydych am roi gwybod i'r gwerthwr y gallwch dalu mwy, defnyddiwch lythyr sy'n dangos dim ond y swm sydd ei angen arnoch ar gyfer y pryniant.
• Os ydych chi mewn rhyfel cynnig, defnyddiwch lythyren gyda swm sy'n dangos i'r gwerthwr y gallwch chi fynd yn uwch.

Dylai fod gan brynwyr ychydig wrth law, rhag ofn bod angen iddynt wneud cynnig ar unwaith, meddai Mercado.

Mae morgeisi yn un o’r “semau mwyaf cystadleuol sydd ar gael,” meddai Harrison, “felly mynnwch ddadansoddiad o gostau a dangoswch nhw i fenthycwyr eraill.”

Mae'n dweud wrth brynwyr am gael dyfynbrisiau o o leiaf tair ffynhonnell morgais a gofyn am daflen waith ffioedd, sy'n rhagarweiniol ac nad oes angen gwiriad credyd, a/neu amcangyfrif benthyciad, sy'n rhwymol ac sy'n gofyn am wiriad credyd.

Goramcangyfrif yr hyn y credwch fydd eich treuliau ôl-brynu, meddai Harrison, gan fod costau dodrefn, cynnal a chadw iard a thrwsio yn uchel oherwydd y galw sy'n deillio o'r farchnad dai boeth.

“Byddwch yn amyneddgar cyn i chi ddechrau gwario arian ar ôl eich pryniant,” meddai. “Cymerwch gyflymdra a chadwch eich cronfa argyfwng - a chyllideb ar gyfer pryniannau yn y dyfodol yn lle gwario'ch holl arian parod.”