Cynyddodd stociau eiddo Tsieina yng nghanol rhybuddion o realiti gwan, disgwyliadau uchel

BEIJING - Nid yw sector eiddo tiriog Tsieina yn barod am adferiad cyflym eto, er gwaethaf rali y mis hwn mewn stociau o ddatblygwyr eiddo mawr.

Mae hynny oherwydd nad yw cefnogaeth ddiweddar gan Beijing yn datrys y brif broblem o ostwng gwerthiannau a phrisiau cartrefi yn uniongyrchol, meddai dadansoddwyr.

Yr wythnos diwethaf, cynyddodd stociau datblygwyr eiddo ar ôl newyddion cyhoeddodd y banc canolog a'r rheolydd bancio fesurau a oedd yn annog banciau i helpu'r diwydiant eiddo tiriog. Daw ochr yn ochr â mesurau cymorth eraill yn gynharach y mis hwn.

Cyfrannau o Gardd Wledig, y datblygwr Tseiniaidd mwyaf gan werthiannau, wedi mwy na dyblu ym mis Tachwedd, a rhai o Longfor wedi cynyddu tua 90%. Mae'r stociau eisoes wedi rhoi rhai o enillion y mis hwn yn ôl.

Yn y cyfamser, dyfodol mwyn haearn wedi cynyddu tua 16% y mis hwn - dywed dadansoddwyr Morgan Stanley fod tua 40% o ddefnydd dur Tsieina yn cael ei ddefnyddio mewn adeiladu eiddo.

Mae’r sefyllfa’n un o “ddisgwyliadau cryf, ond realiti gwan,” ac mae prisiau’r farchnad wedi gwyro oddi wrth yr hanfodion, meddai Sheng Mingxing, dadansoddwr metelau fferrus yn Sefydliad Ymchwil Nanhua, yn Tsieinëeg a gyfieithwyd gan CNBC.

Dywedodd Sheng ei bod yn bwysig gwylio a ellir cwblhau a danfon fflatiau yn ystod cyfnod adeiladu brig Mawrth ac Ebrill.

Mae'r mesurau newydd, a adroddwyd yn eang yn Tsieina ond heb eu rhyddhau'n swyddogol, yn nodi estyniadau benthyciad, yn galw am drin datblygwyr yr un fath p'un a ydynt yn eiddo i'r wladwriaeth ai peidio ac yn cefnogi cyhoeddi bondiau. Ni ymatebodd y naill reoleiddiwr na'r llall i gais CNBC am sylw.

“Rhyddhad dros dro yw hwn mewn gwirionedd o ran y datblygwyr yn gorfod bodloni llai o anghenion ad-dalu dyled yn y dyfodol agos - rhyddhad hylifedd dros dro yn hytrach na newid sylfaenol,” dadansoddwr o Hong Kong, Samuel Hui, cyfarwyddwr, corfforaethau Asia-Môr Tawel, Fitch Ratings, dywedodd dydd Mercher.

“Yr allwedd yw bod angen y farchnad gwerthu cartrefi sylfaenol sylfaenol arnom o hyd i wella,” meddai, gan nodi bod hyder prynwyr tai yn dibynnu a all datblygwyr orffen adeiladu a danfon fflatiau.

Yn gynharach eleni, mae llawer o brynwyr tai gwrthod parhau i dalu morgeisi ar fflatiau pan gafodd y gwaith adeiladu ei ohirio. Mae cartrefi yn Tsieina fel arfer yn cael eu gwerthu cyn eu cwblhau, gan gynhyrchu ffynhonnell fawr o lif arian i ddatblygwyr.

Mae dadansoddwyr yn wahanol o ran pryd y gall marchnad eiddo Tsieina adennill.

Dywedodd Fitch fod llinell amser “yn parhau i fod yn ansicr iawn,” tra bod Uwch Gyfarwyddwr S&P Global Ratings Lawrence Lu yn disgwyl y gallai adferiad ddigwydd yn ail hanner y flwyddyn nesaf.

“Os caiff y polisi hwn ei weithredu’n brydlon, bydd hyn yn atal y troellog ar i lawr i’r datblygwyr, bydd hyn yn helpu i adfer hyder y buddsoddwyr [yn] y datblygwyr,” meddai.

Gostyngodd gwerthiannau tai preswyl am 10 mis cyntaf y flwyddyn 28.2% o flwyddyn yn ôl, dywedodd y Swyddfa Ystadegau Cenedlaethol yr wythnos diwethaf. Dywedodd S&P Global Ratings ym mis Gorffennaf ei fod yn disgwyl cwymp o 30% mewn gwerthiant ar gyfer 2022, yn waeth nag yn 2008 pan fu gostyngiad o tua 20% mewn gwerthiant.

Mae arafu twf economaidd, ansicrwydd ynghylch rheolaethau Covid parhaus a phryderon am incwm yn y dyfodol wedi lleihau awydd i brynu cartrefi.

Ychwanegu at y pryderon hynny yn gostwng prisiau.

Gostyngodd prisiau tai ar draws 70 o ddinasoedd 1.4% ym mis Hydref o flwyddyn yn ôl, yn ôl dadansoddiad Goldman Sachs o ddata a ryddhawyd ddydd Mercher.

“Er gwaethaf mwy o fesurau lleddfu tai lleol yn ystod y misoedd diwethaf,” meddai’r dadansoddwyr, “credwn fod y marchnadoedd eiddo mewn dinasoedd haen is yn dal i wynebu blaenwyntoedd cryf o hanfodion twf gwannach na dinasoedd mawr, gan gynnwys all-lifoedd poblogaeth net a phroblemau gorgyflenwad posibl.”

Dywedodd yr adroddiad fod prisiau tai yn y dinasoedd haen-1 mwyaf wedi codi 3.1% ym mis Hydref o fis Medi, tra bod dinasoedd Haen-3 wedi gweld gostyngiad o 3.9% yn ystod y cyfnod hwnnw.

Tua dwy flynedd yn ôl, dechreuodd Beijing fynd i'r afael â hi dibyniaeth fawr datblygwyr ar ddyled ar gyfer twf. Mae adroddiadau datblygwr mwyaf dyledus y wlad, Evergrande, diffygdalu yn hwyr y llynedd mewn argyfwng dyled proffil uchel a greodd hyder buddsoddwyr.

Ers hynny mae pryderon am allu cwmnïau eiddo tiriog eraill i ad-dalu eu dyled lledaenu i ddatblygwyr a oedd unwaith yn iach.

Mae masnachu mewn cyfranddaliadau Evergrande, Kaisa a Shimao yn dal i gael ei atal.

Er bod rheolaethau Covid wedi llusgo twf Tsieina i lawr eleni, mae'r brwydrau'r farchnad eiddo tiriog hefyd wedi cyfrannu'n sylweddol.

Mae'r sector eiddo, gan gynnwys diwydiannau cysylltiedig, yn cyfrif am tua chwarter CMC Tsieina, yn ôl amcangyfrifon dadansoddwyr.

“Rwy’n credu y bydd y sector eiddo tiriog yn dod yn llai o lusgo i’r economi yn 2023,” meddai Tommy Wu, uwch economegydd Tsieina yn Commerzbank AG, ddydd Mercher.

“Mae’n rhy gynnar i ddweud a fydd y mesurau a gyflwynwyd hyd yn hyn yn ddigon i achub y sector eiddo tiriog,” meddai. “Ond mae’n teimlo’n fwy sicr nawr oherwydd mae’n ymddangos yn fwy tebygol y bydd mesurau mwy grymus yn cael eu cyflwyno os na fydd y dirywiad eiddo tiriog yn troi o gwmpas yn ystyrlon yn ystod y misoedd nesaf.”

Yn y pen draw, mae diwydiant eiddo tiriog Tsieina yn cael ei drawsnewid gan y wladwriaeth - i ran lai o'r economi a model busnes sy'n llawer llai dibynnol ar werthu fflatiau cyn iddynt gael eu cwblhau.

Mae'r farchnad eiddo wedi crebachu tua thraean o'i gymharu â'r llynedd, ac mae'n debygol y bydd yn aros yr un maint y flwyddyn nesaf, meddai S&P's Lu.

Mae datblygwyr sy'n eiddo i'r wladwriaeth wedi gwneud yn well yn ystod y dirywiad, nododd.

Yn ystod tri chwarter cyntaf y flwyddyn, dywedodd Lu fod gwerthiannau gan ddatblygwyr sy'n eiddo i'r wladwriaeth wedi gostwng 25%, o'i gymharu â'r dirywiad gwerthiant o 58% ar gyfer datblygwyr nad ydynt yn eiddo i'r wladwriaeth.

Ac er gwaethaf symudiadau polisi diweddar, mae safiad Beijing yn parhau i fod yn gadarn wrth annog pobl i beidio â phrynu cartrefi ar raddfa fawr.

Boed yn negeseuon gan y Swyddfa Ystadegau Cenedlaethol neu Fanc y Bobl Tsieina, ailadroddodd cyhoeddiadau swyddogol y mis hwn mai tai ar gyfer byw ynddynt, nid dyfalu - y mantra a nododd ddechreuadau cynnar y cwymp yn y farchnad eiddo tiriog.