(Bloomberg) - Mae gwerthiant bondiau morgeisi masnachol wedi disgyn oddi ar y clogwyn, gan blymio tua 85% flwyddyn ar ôl blwyddyn, wrth i gyfraddau llog cynyddol dorri i mewn i gyfaint benthyca a diffygion godi braw ar fuddsoddwyr.
Darllenwyd y rhan fwyaf o Bloomberg
Dim ond tua $4.27 biliwn o’r bondiau sydd wedi’u cyhoeddi hyd yn hyn eleni, i lawr o $29.38 biliwn ar yr un pwynt y llynedd, yn ôl data a gasglwyd gan Bloomberg yn seiliedig ar fargeinion heb gefnogaeth y llywodraeth. Mae buddsoddwyr yn beio ymgyrch cyfradd llog ymosodol y Gronfa Ffederal, sydd wedi ei gwneud yn ddrutach i fenthycwyr ailgyllido. Mae cyfraddau uwch hefyd wedi torri i mewn i werthiant eiddo trwy godi prisiau i brynwyr i bob pwrpas.
Mae ychwanegu pwysau yn gyfres ddiweddar o ddiffygion yn y sectorau eiddo swyddfa a manwerthu, gan wneud prynwyr bond hyd yn oed yn fwy gwyliadwrus. Yr wythnos hon, adroddodd Bloomberg fod Brookfield Corp., rhiant y landlord swyddfa mwyaf yn Downtown Los Angeles, wedi methu â rhoi benthyciadau ynghlwm wrth ddau adeilad yn lle ail-ariannu’r ddyled wrth i’r galw am ofod ostwng. Yn y cyfamser, rhoddwyd benthyciad yn gysylltiedig â thŵr y cyn-Arlywydd Donald Trump yn 40 Wall St. yn Manhattan ar restr wylio benthyciwr. Ac mae buddsoddwyr yn ceisio cau un o ganolfannau mwyaf y wlad - Canolfan Palisades yng Ngorllewin Nyack, Efrog Newydd.
“Mae’r risg rhagosodedig wedi cynyddu a gallai fod yn fwy problemus os bydd cyfraddau’n cynyddu a’r economi’n arafu,” meddai Chris Sullivan, prif swyddog buddsoddi Undeb Credyd Ffederal y Cenhedloedd Unedig. “Felly, rwy’n meddwl bod agwedd ofalus ac arbennig o ddiwyd yn briodol.”
Mae’r gostyngiad yn y swm benthyca yn dilyn arafu yng ngweithgarwch y farchnad eiddo tiriog, gan ddechrau yn hanner olaf 2022 wrth i’r Ffed ddechrau cynyddu cyfraddau o ddifrif.
Y llynedd gwelwyd gostyngiad o 10% mewn benthyciadau eiddo tiriog masnachol - y ddyled sylfaenol sydd fel arfer yn cael ei hail-becynnu i fondiau morgais masnachol - o gymharu â’r flwyddyn flaenorol, i $804 miliwn o $891 miliwn, yn ôl data Cymdeithas y Bancwyr Morgeisi. Mae'r grŵp masnach yn disgwyl gostyngiad pellach o 15% mewn benthyciadau CRE yn 2023, i $684 miliwn, gan dorri eto ar swm y benthyciadau y gellir eu gwarantu a'u gwerthu.
“Mae popeth wedi’i rewi, felly does dim deunydd crai i wneud trafodion CMBS,” meddai Paul Norris, pennaeth cynhyrchion strwythuredig yn rheolwr asedau yswiriant Conning & Co., mewn cyfweliad ffôn.
Dim ond llond dwrn o fargeinion sydd wedi croesi'r llinell derfyn yn ystod yr wythnosau diwethaf. Mae banciau hyd yn oed yn dod yn greadigol gyda strwythurau bargeinion i geisio denu buddsoddwyr. Yr wythnos diwethaf, prisiodd grŵp benthycwyr dan arweiniad Deutsche Bank AG CMBS cwndid gwerth cyfanswm o $765.5 miliwn gydag aeddfedrwydd o bum mlynedd - anghysondeb mewn marchnad sy'n tueddu i werthu dyled sydd wedi dyddio'n hirach.
“Mae’n anodd iawn dod â bargeinion newydd i’r farchnad nawr, oherwydd does dim byd yn digwydd yn y farchnad eiddo tiriog,” meddai Norris. “Does neb eisiau ail-gyllido eu hadeiladau ac mae bwlch enfawr o ran disgwyliadau rhwng prynwyr a gwerthwyr oherwydd yr ansicrwydd.”
Ac mae mwyafrif y galw gan fuddsoddwyr yn debygol o wyro tuag at fargeinion gyda pherfformiad cyfochrog rhagorol a nawdd, yn ôl Sullivan. “Bydd eiddo tlws yn dal i gael ei ffafrio.”
I fod yn sicr, mae'r mynegai CMBS wedi bod yn perfformio'n well na'r farchnad bondiau gradd buddsoddi ehangach, gan ennill 1.14% hyd yn hyn eleni o'i gymharu ag ennill 0.85% yr olaf, yn ôl data mynegai Bloomberg.
Cyfraddau Cap
Mae cylch heicio'r Ffed hefyd wedi arwain at gyfraddau cap uwch, neu gyfraddau cyfalafu, mesur tebyg i'r cynnyrch ar fond. Yn ddiweddar mae'r ffigurau hyn wedi bod yn codi wrth i werth eiddo fod yn gostwng, gan leihau nifer y trafodion.
“Nid oes unrhyw un eisiau cymryd colled os gallant ei helpu,” meddai Lea Overby, strategydd CMBS yn Barclays Plc. Gostyngodd prisiau eiddo masnachol yr Unol Daleithiau 13% yn 2022, yn ôl Green Street, adroddodd Bloomberg.
Ond gyda chwyddiant yn aros yn gyson uchel a diweithdra'n isel, efallai y bydd yn rhaid i'r Ffed gadw cyfraddau heicio am gyfnod hirach. “Os daw’r risg o ddirwasgiad yn fwy difrifol, bydd hynny’n anodd ar y farchnad eiddo tiriog fasnachol,” ychwanegodd.
Am weddill y flwyddyn, mae Barclays yn amcangyfrif y bydd cyhoeddi CMBS yn aros yn isel. Ar gyfer 2023, mae'r banc yn rhagweld $25 biliwn o ddyled cwndid - neu fondiau wedi'u cefnogi gan eiddo lluosog. Mae'n rhagweld $45 biliwn o ased sengl, bondiau un benthyciwr, neu warantau a gefnogir gan forgeisi ar un eiddo.
“Mae angen i’r farchnad ddysgu sut i weithredu yn y drefn gyfradd newydd hon, a dod i gonsensws o ble y dylai pethau bris,” meddai Overby. “Po gyntaf y bydd y farchnad yn sylweddoli mai dyma’r realiti newydd, gorau oll.”
Darllenwyd y rhan fwyaf o Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Ffynhonnell: https://finance.yahoo.com/news/commercial-property-market-freezes-bond-180729652.html