Annwyl Gwr Treth: 'Beth fydd yn digwydd os byddaf yn gwerthu fy nhŷ presennol i dalu'r benthyciad ar fy nghartref newydd? Faint o dreth fydd arnaf i?'

Deallaf nad yw unrhyw elw o werthiant eiddo tiriog yn drethadwy os caiff ei ddefnyddio i brynu tŷ arall o fewn tair blynedd. Fy nghwestiwn yw beth sy'n digwydd os byddaf yn prynu tŷ arall ac yna'n gwerthu fy nhŷ presennol i dalu'r benthyciad ar fy nghartref newydd?

A yw trefn prynu a gwerthu o bwys?

Cynnull y Farchnad

Annwyl Mulling y Farchnad,

Rydw i'n mynd i'ch siomi'n dyner. Rydych yn dweud bod elw eiddo tiriog yn cael toriad treth os cânt eu defnyddio i brynu cartref o fewn tair blynedd, ond mae cyfrifwyr yn dweud wrthyf mai hen reol yw honno mewn gwirionedd ac nad yw bellach ar y llyfrau. Felly rydych allan o lwc.

O ran prynu a gwerthu: Rydych chi'n gobeithio pocedu'r elw, lleihau eich atebolrwydd treth, a chadw'ch holl atgofion. Nid yw trefn prynu a gwerthu o bwys at ddibenion treth. Nid oes rhaid i chi ruthro i brynu tŷ arall.

“Erbyn hyn mae'r eithriad o ran ennill prif breswylfa yn wir nid mynnu bod trethdalwr yn caffael cartref newydd,” meddai Jeffrey Olson, partner yn Carr, Riggs & Ingram yn Atlanta, sy'n arbenigo mewn materion treth sy'n gysylltiedig ag eiddo tiriog.

Bydd yr IRS yn gadael ichi gadw'r elw ar werthu eich cartref yn rhydd o dreth enillion cyfalaf, gyda rhai amodau. Mae'n rhaid eich bod wedi bod yn berchen ar y cartref am o leiaf dwy flynedd, ac wedi byw ynddo am ddwy o'r pum mlynedd diwethaf (ond nid oes rhaid iddynt fod yn barhaus).

Eithriadau treth

Mae'r $250,000 cyntaf mewn elw wedi'i eithrio o dreth enillion cyfalaf ar gyfer unigolion a chyplau priod sy'n ffeilio ar wahân, yn unol â rheolau'r IRS. Mae'r gwaharddiad enillion cyfalaf yn codi i $500,000 ar gyfer pâr priod yn ffeilio ar y cyd.

Ar gyfer pâr priod yn ffeilio ar y cyd, dim ond un priod sy'n gorfod bod yn berchen arno. Ond mae'n rhaid i bob priod fodloni'r gofyniad defnydd. Nid oes rhaid i'r ddwy flynedd o berchnogaeth a defnydd fod yn un cyfnod di-dor, nododd Olson.

“Nid yw pryniannau dilynol yn cyfrannu at y cyfrifiadau o gwbl,” meddai Rob Seltzer, llywydd Seltzer Business Management o Los Angeles lle mae’n gweithio gyda chleientiaid ar eu materion treth, sy’n cynnwys trafodion eiddo tiriog.

“Yr unig bryniant sy’n bwysig yw prynu’r cartref rydych chi’n ei werthu,” ychwanegodd. Mewn geiriau eraill, nid ydych yn poeni am unrhyw fath o ofyniad ail-fuddsoddi, ond mae angen i chi fod yn ymwybodol o reolau cymhwysedd eraill ar gyfer eithrio enillion cyfalaf.

Crychau yn y cod treth

Wedi dweud hynny, mae yna grychau yn y cod treth os ydych wedi rhentu'ch cartref yn ystod y cyfnod o bum mlynedd, wedi troi rhan o'ch preswylfa yn swyddfa gartref, neu wedi gwneud gwaith adnewyddu ac wedi hawlio didyniadau dibrisiant ar yr adnewyddiadau.

Aeth gwerthu eich cartref yn fwy cymhleth. Mae prisiau tai yn gostwng, ond maent yn dal yn uchel. Yn y cyfamser, mae cyfraddau morgais yn mynd i fyny ac mae'n cymryd mwy o amser i dai eu gwerthu. Roedd teimlad prynwr cartref yn ddiweddar yn taro an isel erioed.

Mae pobl fel arfer yn gwerthu'n gyntaf, ac yna'n prynu. Fodd bynnag, os gallwch fforddio gwneud hynny, gallech brynu tŷ newydd, ac yna gwerthu eich tŷ presennol a chymhwyso’r enillion gwerthu i’r morgais ar y tŷ yr ydych newydd ei brynu.

Nid yw deddfau treth Ewythr Sam yn eich gorfodi i gadw at linell amser i brynu a gwerthu mewn marchnad sydd wedi dod yn fwy anodd. Peidiwch â rhoi eich hun dan unrhyw bwysau diangen yn y cyfamser.

Oes gennych chi gwestiwn treth? Ysgrifennwch fi yn: [e-bost wedi'i warchod]

Diolch am ddarllen. Rwyf am eich helpu i feddwl yn ehangach am y materion sy'n effeithio ar eich trethi. Dydw i ddim yn cynnig cyngor treth, dim ond ymgais i edrych ar yr hyn y gallai'r chwyrlïo o reolau treth ac amodau economaidd ei olygu i'ch waled.

Rydw i yma ar gyfer y darllenydd sy'n wynebu eu trethi ag awyr o ymddiswyddiad. Dydych chi ddim yn bod i mewn i drethi, yr wyf yn ei gael. Roeddwn i unwaith y boi hwnnw. O dan y jargon, meddyliwch am eich trethi fel drysfa—gydag arian ar y diwedd. Neu fagl y mae angen i chi ei osgoi.