(Bloomberg) - Mae cythrwfl mewn eiddo tlws yn Llundain a Frankfurt yn cynnig cipolwg ar y difrod sy'n aros i fuddsoddwyr eiddo tiriog Ewropeaidd wrth iddynt wynebu'r gwrthdroad mwyaf sydyn a gofnodwyd erioed.
Darllenwyd y rhan fwyaf o Bloomberg
O broses ail-ariannu anodd ar gyfer adeilad swyddfa yn Ninas Llundain i werthiant dan bwysau Tŵr Commerzbank yng nghanolfan ariannol yr Almaen, mae buddsoddwyr yn sgrialu i ddod o hyd i ffyrdd o bontio bylchau ariannu wrth i farchnadoedd benthyca fanteisio ar gyfraddau llog sy'n codi'n gyflym.
Bydd y gwiriad realiti yn dechrau taro yn ystod yr wythnosau nesaf wrth i fenthycwyr ledled Ewrop gael canlyniadau arfarniadau diwedd blwyddyn. Mae gostyngiadau mawr mewn prisiadau yn bygwth achosi torri cyfamodau benthyciad, gan sbarduno mesurau ariannu brys o werthiannau gorfodol i bwmpio arian ffres i mewn.
“Mae Ewrop yn mynd i fynd trwy’r dadflino mawr o 10 mlynedd o arian hawdd,” meddai Skardon Baker, partner yn y cwmni ecwiti preifat Apollo Global Management. “Mae maint y trallod a dadleoli oddi ar y sbectrwm.”
Darllen mwy: Marchnad Eiddo Tiriog Byd-eang yn Wynebu Troell Dyled $175 biliwn
Mae benthyciadau, bondiau a dyled arall gwerth cyfanswm o tua € 1.9 triliwn ($ 2.1 triliwn) - bron maint economi'r Eidal - yn cael eu sicrhau yn erbyn eiddo masnachol neu eu hymestyn i landlordiaid yn Ewrop a'r DU, yn ôl yr Awdurdod Bancio Ewropeaidd, arolwg gan Bayes Ysgol Fusnes a data a gasglwyd gan Bloomberg.
Bydd tua 20% o hynny, neu tua €390 biliwn, yn aeddfedu eleni, ac mae’r wasgfa ar ddod yn nodi’r prawf gwirioneddol cyntaf o reoliadau a ddyluniwyd ar ôl yr argyfwng ariannol byd-eang i gynnwys risgiau benthyca eiddo tiriog. Gallai'r rheolau hynny wneud cywiriad yn fwy serth ac yn fwy sydyn yn y pen draw.
“Rwy’n credu y bydd yr ailbrisiad yn digwydd yn gyflymach nag yn y gorffennol,” meddai John O’Driscoll, pennaeth busnes asedau real uned rheoli buddsoddiad yr yswiriwr Ffrengig Axa SA. “Mae pobl yn dechrau dod i gysylltiad wrth i’r llanw fynd allan.”
Bydd benthycwyr Ewrop yn cael eu hannog gan y rheoliadau newydd i ymddwyn yn fwy ymosodol ar fenthyciadau gwael. Maent hefyd mewn gwell siâp nag yn ystod yr argyfwng eiddo tiriog diwethaf fwy na degawd yn ôl, felly gallent fod yn llai tueddol o ganiatáu i faterion gronni. Mae hynny’n rhoi’r baich ar fenthycwyr.
Yn dilyn argyfwng ariannol 2008, roedd y mwyafrif o fanciau yn amharod i alw benthyciadau gwael i mewn gan y byddai gwneud hynny wedi arwain at golledion enfawr - arfer a alwyd yn “ymestyn ac esgus.” O dan reolau newydd ar fenthyciadau nad ydynt yn perfformio, bydd yn rhaid i fenthycwyr ddarparu ar gyfer colledion disgwyliedig yn hytrach na cholledion cronedig. Mae hynny'n golygu bod ganddynt lai o gymhelliant i gadw'n dynn a gobeithio y bydd gwerthoedd asedau yn adennill.
Hyd yn hyn nid yw prisiadau wedi dirywio digon fel bod dyledion uwch—y benthyciadau a ddelir gan fanciau yn gyffredinol—o dan y dŵr, ond gallai hynny newid yn fuan. Gostyngodd eiddo masnachol y DU a brisiwyd gan CBRE Group Inc. 13% y llynedd. Cyflymodd y dirywiad yn yr ail hanner, gyda'r brocer yn cofrestru gostyngiad o 3% ym mis Rhagfyr yn unig. Mae dadansoddwyr yn Goldman Sachs Group Inc. wedi rhagweld y gallai cyfanswm y gostyngiad gyrraedd 20%.
Yna gallai banciau weithredu cyn i brisiau ddisgyn ymhellach a pheryglu colledion credyd, gan orfodi landlordiaid dyledus i ddewisiadau eraill anodd. Mae'r materion yn mynd yn waeth i'r rhai sy'n wynebu aeddfedrwydd dyled. Mae benthycwyr yn lleihau faint o werth eiddo y maent yn fodlon ei roi ar fenthyg. Mae hynny'n golygu y gallai gwerthusiad is fod yn whammy dwbl, gan gynyddu'r bwlch ariannu.
“Mae archwaeth banc yn is a bydd yn aros yn is” nes bydd arwydd bod y farchnad wedi cyrraedd gwaelod, meddai Vincent Nobel, pennaeth benthyca ar sail asedau yn Federated Hermes Inc. Mae’r rheoliadau newydd yn annog banciau i ddelio â benthyciadau gwael “ac un ffordd i datrys problemau yw ei wneud yn broblem i rywun arall.”
Mae Sweden wedi bod yn uwchganolbwynt yr argyfwng hyd yn hyn, a rhagwelir y bydd prisiau tai yn gostwng 20% o'r lefelau brig. Mae cwmnïau eiddo rhestredig y wlad wedi colli 30% o’u gwerth dros y 12 mis diwethaf, ac mae banc canolog Sweden a’r Awdurdod Goruchwylio Ariannol wedi rhybuddio dro ar ôl tro am y risgiau sy’n deillio o ddyled eiddo masnachol.
Gallai gostyngiad mewn gwerthoedd eiddo tiriog sbarduno “effaith domino,” gan y gallai galwadau am fwy o gyfochrog orfodi gwerthu trallodus, yn ôl Anders Kvist, uwch gynghorydd i gyfarwyddwr yr ASB.
Er bod rhai pocedi o sefydlogrwydd fel yn yr Eidal a Sbaen, a gafodd eu taro’n galetach ar ôl yr argyfwng ariannol byd-eang, mae’r DU yn cwympo ac mae arwyddion y gallai’r Almaen fod nesaf.
Ar yr ochr ddisglair, mae mwy o opsiynau ar gael i fuddsoddwyr eiddo caeth. Mae endidau fel cronfeydd credyd caeedig wedi ehangu'n raddol dros y degawd diwethaf. Gyda’i gilydd, roedd gan yswirwyr a benthycwyr amgen eraill gyfran uwch o fenthyciadau eiddo tiriog newydd y DU na banciau mawr y wlad yn hanner cyntaf y llynedd, yn ôl arolwg Bayes.
Yn ystod y 18 mis nesaf, bydd buddsoddwyr yn arllwys y swm uchaf erioed o arian i gronfeydd oportiwnistaidd fel y'u gelwir sy'n gwneud betiau eiddo tiriog mwy peryglus, meddai Prif Swyddog Gweithredol Cantor Fitzgerald, Howard Lutnick, yn Fforwm Economaidd y Byd yn Davos yr wythnos diwethaf. Bydd y duedd yn helpu i gyflymu adlam mewn marchnadoedd eiddo tiriog masnachol, meddai.
Gallai'r offer newydd hyn wneud y cythrwfl yn fwy byrhoedlog nag yn y gorffennol pan ddaliodd banciau eu gafael ar fenthyciadau gwael am flynyddoedd. Mae Louis Landeman, dadansoddwr credyd yn Danske Bank yn Stockholm, yn disgwyl i'r ailosodiad fod yn gymharol drefnus gyda benthycwyr yn cael digon i gymryd mesurau gwrth.
“Mae unrhyw un sy’n gallu meddwl am ffordd greadigol o lenwi’r bwlch hwnnw yn mynd i gael amser gwych,” meddai Mat Oakley, pennaeth ymchwil masnachol yn Savills.
–Gyda chymorth Anton Wilen, Antonio Vanuzzo, Damian Shepherd a Konrad Krasuski.
Darllenwyd y rhan fwyaf o Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Ffynhonnell: https://finance.yahoo.com/news/europe-bracing-sharp-abrupt-real-050000005.html