Nid yw Prisiau Cwymp yn Caniatáu Torri Cytundeb

Mae'n eithaf amlwg bod Elon Musk yn dymuno y gallai gael mulligan ar ei gaffaeliad o Twitter. Yn gynharach eleni derbyniodd y cwmni ei gynnig i gaffael y cwmni am $54.20 y gyfran (ffigur a ddewiswyd yn rhannol oherwydd jôc marijuana).

Er bod y pris hwnnw'n cynrychioli premiwm cymedrol dros y pris stoc ar y pryd, yn y misoedd i ddod cwympodd y farchnad stoc, fel y gwnaeth pris stoc Twitter. Erbyn yr haf daeth yn amlwg y byddai Musk yn talu llawer mwy am y cwmni nag yr oedd yn werth.

Gan sylweddoli ei gamgymeriad, gwnaeth Musk ymgais egnïol i ryddhau ei hun o'r fargen; haerodd yn gyntaf ei fwriad i dynnu’n ôl oherwydd nad oedd y cwmni’n gwbl dryloyw ynghylch presenoldeb bots a oedd yn gweithredu ar y wefan, ac yna roedd yn ymddangos ei fod yn cymryd camau i ddadwneud ei drefniant ariannu ar gyfer y fargen, y credai—yn anghywir—y gallai ei ddiarddel.

Fodd bynnag, gwnaeth Llys Siawnsri Delaware, lle mae Twitter wedi'i ymgorffori a bod y trafodiad wedi digwydd, yn gwbl glir bod y contract a lofnododd pan gytunodd i gaffael Twitter yn amlinellu'n glir y rhagfynegiadau ar gyfer canslo'r fargen, a gostyngiad serth ym mhris y stoc. dim un ohonyn nhw.

Er gwaethaf ymdrechion gorau ei gyfreithwyr i gwrdd ag un o'r rhagfynegiadau hynny, methwyd â gwneud hynny ac aeth y fargen drwodd. Heddiw, mae Elon Musk - er mawr ofid iddo - yn berchennog cwmni y talodd lawer mwy na phris y farchnad amdano.

Nid Elon Musk yw'r unig fuddsoddwr sydd wedi gwneud bargen i brynu ased a gweld ei werth yn gostwng cyn cau'r fargen.

Tua'r un amser roedd Musk yn trefnu i brynu Twitter, ymrwymodd endid o'r enw Java Capital LLC - Cydymaith i gwmni buddsoddi yn Efrog Newydd o'r enw Emerald Empire Inc - i gytundeb i brynu eiddo preswyl aml-deulu yn St. Louis.

Rhwng arwyddo contract a chau'r fargen, neidiodd cyfraddau llog yn sylweddol, a ddirywiodd yr enillion disgwyliedig o EEI o'r buddsoddiad. O ganlyniad, ceisiodd ffordd allan o'r fargen. Fel Musk, fe atafaelodd unrhyw esgus posibl dros ganslo’r contract: Yn yr achos hwn, fe wnaethant ddeall bod yr amcangyfrif o nifer yr unedau yn y datblygiad yr oeddent yn ei brynu yn anghywir oherwydd ei fod yn cynnwys swyddfa brydlesu, storfa a champfa. O ganlyniad, dim ond 425 o unedau oedd ganddynt i’w rhentu yn lle 429, ac maent yn dadlau bod yr anghysondeb hwn yn ddigon i’w galluogi i ddod â’r contract i ben. ac derbyn eu harian o ddifrif.

Gwrthwynebodd y gwerthwr, endid o'r enw Southfield Partnership, y gallai'r ddwy uned fodel, y storfa a'r ganolfan ffitrwydd gael eu rhentu'n hawdd unwaith y byddai'r trafodiad wedi'i gwblhau a bod yr adeilad bron â chael ei feddiannu'n llawn. Dywedodd fod Java Capital yn dymuno dod â'r contract i ben yn syml oherwydd nad oedd bellach yn gwneud synnwyr ariannol iddo.

O dan delerau'r contract, byddai hynny'n rhoi'r hawl i Java Capital gadw'r arian o ddifrif; gan fod y pris y mae'n werth heddiw wedi gostwng yn ddiamau, a fyddai'n gwneud iawn i Southfield Partnership am y ffaith bod y fargen a arwyddodd gyda Java Capital ym mis Ebrill yn ei atal rhag mynd ar drywydd prynwyr posibl eraill dros yr ychydig fisoedd nesaf, cyn i farchnad eiddo tiriog Missouri feddalu.

Tua'r amser y llofnododd Java Capital y contract caffael hwn, llofnododd aelod cyswllt arall o Emerald Empire gontract i gaffael eiddo arall yn ardal St Louis a ddatblygwyd gan endid o'r enw VA7 Trilogy. Yn yr un modd â phryniant arfaethedig Java Capital, gostyngodd proffidioldeb y fargen gyda'r cynnydd mewn cyfraddau llog, ac mae bellach wedi honni bod y gwerthwr wedi camliwio'r fargen mewn rhyw ffordd, y mae am ei ddefnyddio i ganslo'r contract.

Mae EEI hefyd yn ymwneud ag achos cyfreithiol arall sy'n codi o sefyllfa debyg; caeodd ar eiddo preswyl aml-deulu yn St. Louis ym mis Mai, ac mae'n siwio i ddirymu'r trafodiad hwnnw hefyd, gan ddychwelyd ei arian o ddifrif.

Gall buddsoddiadau eiddo tiriog fod yn beryglus: Mae'r trosoledd y mae'r rhan fwyaf o ddatblygwyr ac adeiladwyr yn ei ddefnyddio i ariannu eu buddsoddiadau (a ninnau'n brynwyr tai hefyd) yn golygu y gall dirywiad cymedrol yn y farchnad ddileu ecwiti buddsoddwr yn fyr. Mae'n ddealladwy bod buddsoddwr sy'n gweld hynny'n digwydd rhwng y cytundeb a'r cau byddai eisiau dianc ohono.

Fodd bynnag, byddai'r farchnad eiddo tiriog yn dod yn llawer llai effeithlon pe gallai cytundebau gael eu dadwneud yn hawdd gan y prynwr ex post dim ond oherwydd bod y farchnad wedi newid. Byddai gwerthwyr yn mynnu prisiau uwch i’w digolledu am y risg honno, yn gosod amodau ychwanegol ar y trafodiad i geisio eu gwneud yn anorfod—gan ychwanegu at gostau trafodion—neu o bosibl yn gohirio gwerthu’n gyfan gwbl ac yn dal eiddo yn hirach, gan gynyddu prisiau eiddo tiriog ymhellach.

Daliodd Llys Siawnsri Delaware Elon Musk i delerau ei gontract oherwydd bod y cytundeb yn nodi’n glir nad oedd yr amodau i’w ganslo wedi’u bodloni, a byddai gwneud fel arall wedi chwistrellu cryn dipyn o ansicrwydd i drafodion yn y farchnad yn y dyfodol.

Mae'r un rhesymeg yn berthnasol i'r trafodion eiddo tiriog hyn. Mae angen i fusnesau gadw at eu contractau ac mae'n rhaid i'r llysoedd gynnal eu telerau, hyd yn oed os nad ydynt bellach o fantais ariannol i un o'r endidau. Mae'n syniad sy'n gwasanaethu fel sylfaen i'n system economaidd.