Mae Tir Fferm yn Wrych Chwyddiant. Sut i fuddsoddi.

Mae tir fferm yr Unol Daleithiau wedi postio enillion blynyddol cyfartalog o 11.2% ar gyfer y cyfnod o 25 mlynedd a ddaeth i ben ym mis Mawrth 2021, yn ôl y grŵp cynghori yn Green Street, cwmni dadansoddi eiddo tiriog masnachol. Mae hynny'n cymharu ag ennill o 9.6% ar gyfer y

S&P 500
mynegai yn yr un cyfnod. Mae dychweliad S&P 500 hefyd yn llawer mwy amrywiol. Yn hanesyddol, mae ei anweddolrwydd wedi bod yn fwy na dwywaith yn fwy na thir fferm.

Mae dwy duedd yn llywio’r thesis buddsoddi mewn ffermdir yn awr: galw byd-eang cynyddol am fwyd a chyflenwad llai o dir âr. Yn ystod yr 20 mlynedd diwethaf, collwyd mwy na 11 miliwn erw o dir fferm yr Unol Daleithiau i ddatblygiad. Mae ffactorau sy'n ymwneud â'r hinsawdd megis prinder dŵr hefyd yn cyfyngu ar y cyflenwad o dir âr.

Ar yr un pryd, disgwylir i boblogaeth y byd gyrraedd mwy na naw biliwn erbyn 2050—a bydd angen i gynhyrchiant amaethyddol ddyblu i fodloni'r galw byd-eang disgwyliedig.

Dywed Phil Huber, prif swyddog buddsoddi yn Savant Wealth Management, fod tir fferm yn cynnig nodweddion gwobrwyo risg cymhellol ac arallgyfeirio portffolio. “Yn hanesyddol mae tir fferm wedi sicrhau enillion tebyg i ecwiti. Ond os edrychwch chi ar rai o’r tyniadau ecwiti mwy diweddar, yn ystod y cyfnodau hynny, roedd gan dir fferm enillion cadarnhaol,” meddai.

Yn hanesyddol, yr elfen fwyaf o enillion tir fferm fu ei gynnyrch, neu’r incwm rhent y mae buddsoddwyr tir fferm a reolir yn broffesiynol wedi’i ennill drwy brydlesu’r tir i ffermwyr, meddai Huber. Mae'r incwm rhent blynyddol hwn yn cyfrannu'n eithaf llyfn at gyfanswm yr enillion, hyd yn oed yn ystod cyfnodau pan fo stociau'n ei chael hi'n anodd. Y cyfrannwr mwyaf nesaf at enillion yw gwerthfawrogiad hirdymor o'r tir ei hun.

Mae tir fferm wedi bod yn dalaith buddsoddwyr sefydliadol ers tro. Am flynyddoedd lawer, ychydig o opsiynau oedd gan fuddsoddwyr unigol ar gyfer cael mynediad i dir fferm ar wahân i brynu darn o dir a bod yn berchen ar y weithred - anymarferol i'r mwyafrif.

Nawr, mae gan unigolion fyrdd o ddewisiadau gyda phroffiliau risg amrywiol - o gronfeydd preifat ac ymddiriedolaethau buddsoddi eiddo tiriog a fasnachir yn gyhoeddus, neu REITs, sy'n berchen ar dir fferm i gronfeydd masnachu cyfnewid sy'n berchen ar gwmnïau busnes amaethyddol neu sy'n dal contractau dyfodol nwyddau amaethyddol.

Mae Shonda Warner yn un o nifer cynyddol o fuddsoddwyr sy'n cael eu denu i dir fferm. Sefydlodd Chess Ag Full Harvest Partners, cwmni rheoli asedau sy’n canolbwyntio ar fuddsoddi mewn amaethyddiaeth a bwyd, yn 2006, ac mae bellach yn rheoli $130 miliwn o asedau.

Mae amaethyddiaeth yn cynnig enillion cyson i fuddsoddwyr, meddai Warner, a all olrhain ei gwreiddiau mewn ffermio i 1865, pan arwyddodd Abraham Lincoln y weithred i fferm 160 erw y teulu yn Dakota County, Neb., meddai. At hynny, mae adenillion ar y cyfan yn cydberthyn yn dda â chwyddiant bwyd, sydd ar y lefelau uchaf erioed. Cododd prisiau ar gyflymder blynyddol o 9.1% ym mis Mehefin, yn seiliedig ar y mynegai prisiau defnyddwyr, y naid fwyaf ers diwedd 1981.

Ar draws cadarnle America, mae prisiau tir amaeth yn codi. Cyrhaeddodd gwerth eiddo tiriog fferm ar gyfartaledd, gan gynnwys gwerth tir ac adeiladau, y lefel uchaf erioed o $3,380 yr erw yn 2021, wedi'i ysgogi gan brisiau nwyddau uwch ac ofnau chwyddiant cynyddol.

Mae Joseph W. Glauber, uwch gymrawd ymchwil yn y Sefydliad Ymchwil Polisi Bwyd Rhyngwladol a chyn brif economegydd yn Adran Amaethyddiaeth yr Unol Daleithiau, yn disgwyl i brisiau fferm barhau'n gryf. “Rwy’n amau ​​​​pan welwn ni niferoedd USDA yn dod allan yn ddiweddarach yr haf hwn, fod yna gynnydd mawr, cryf arall mewn gwerthoedd tir.”

Roedd tir fferm yn ffynnu ddegawd yn ôl, wedi'i yrru'n bennaf gan brisiau cnydau cynyddol a galw cynyddol am ethanol, ond fe gynyddodd y galw o 2014 i ddechrau 2019 oherwydd gorgyflenwad a digwyddiadau byd, gan gynnwys rhyfel masnach yr Unol Daleithiau-Tsieina. Dechreuodd pethau droi o gwmpas ddiwedd 2020, pan ddechreuodd prisiau nwyddau godi wrth i Tsieina gyflymu mewnforion o gnydau'r UD. Fe wnaeth goresgyniad Rwsia o'r Wcráin, un o gynhyrchwyr ac allforwyr amaethyddol gorau'r byd, gynyddu prisiau hyd yn oed ymhellach.

Mae tir fferm yn profi cylchoedd yn union fel dosbarthiadau asedau eraill, ond mae’n cael ei ystyried yn storfa o werth yn ystod cynnwrf economaidd. Mae ffermwyr yn “cynhyrchu gofynion sylfaenol bywyd: bwyd a ffibr,” meddai Martin Davies, pennaeth byd-eang Nuveen Natural Capital, is-adran rheoli asedau tir y cwmni. “Felly, ni waeth beth sy’n digwydd o safbwynt economaidd, nid ydych yn cydberthyn i’r cylch.”

Rheswm arall i ystyried buddsoddi mewn tir fferm: Er cyfraddau llog yn codi ffrwyno gallu cwmnïau i fenthyca, maent yn cael llai o effaith ar dir fferm, gan fod gan y sector gymhareb dyled-i-ased isel o 14%.

Un her sy'n wynebu buddsoddwyr unigol sy'n awyddus i gyfnewid am brisiau cynyddol yw mynediad i ffermydd sydd ar werth. Dywed Bruce J. Sherrick, athro Fruin economeg tir fferm a chyfarwyddwr Canolfan TIAA ar gyfer Ymchwil Tir Fferm ym Mhrifysgol Illinois, mai dim ond 1.5% i 2% o dir fferm yn yr Unol Daleithiau sy'n trosglwyddo'n flynyddol “hyd braich,” tra bod llawer mwy yn digwydd. trosglwyddo ymhlith aelodau'r teulu. Canlyniad y gyfradd trosiant isel yw y gall fod yn anodd cydosod llawer o dir.

Dyna un rheswm y mae buddsoddwyr yn troi at REITs a fasnachir yn gyhoeddus megis

Tir Gladstone

(ticer: LAND) neu

Partneriaid Tir Fferm

(FPI).

Tyfodd Paul Pittman, cadeirydd a Phrif Swyddog Gweithredol Farmland Partners, i fyny mewn teulu ffermio a dechreuodd fuddsoddi mewn tir fferm yng nghanol y 1990au. Prynodd y fferm drws nesaf i eiddo ei dad-cu a, dros y ddau ddegawd nesaf, adeiladodd bortffolio personol mawr a gymerodd yn gyhoeddus yn 2014. Mae'r REIT yn berchen ar fwy na 340 o ffermydd. Ers y cynnig cyhoeddus cychwynnol, mae Farmland Partners wedi dychwelyd bron i 41% mewn enillion stoc a difidendau.

Gall buddsoddwyr hefyd prynu cyfrannau o fferm trwy gwmnïau fel Fayetteville, AcreTrader o Ark. Mae gan bob cytundeb isafswm buddsoddiad, ac mae lleiafswm diweddar wedi amrywio o $10,000 i $20,000, yn ôl Carter Malloy, sylfaenydd a Phrif Swyddog Gweithredol. Mae buddsoddwyr achrededig yn ennill eu helw trwy ddosbarthu incwm rhent a gwerthu'r eiddo sylfaenol.

Mae David Gorder yn ffermwr yn Grand Forks, ND Pan nad yw’n gofalu am ei dir ei hun, lle mae’n tyfu cnydau fel corn, beets siwgr, a gwenith caled ar gyfer cwmni pasta ei wraig, mae Gorder yn rheoli ffermydd AcreTrader ac yn gweithio fel brocer tir gydag AcrePro.

“Ffermwyr yw stiwardiaid gorau’r wlad,” meddai. “Maen nhw'n deall beth sydd angen ei wneud i'r wlad honno i'w gadw'n gynhyrchiol ac i barhau i allu bwydo ein byd.”

Gall buddsoddwyr hefyd gael mynediad i dir fferm trwy gronfa asedau real, megis

Yn erbyn Asedau Real Cyfalaf
(VCRRX), a reolir gan Versus Capital o Denver.

Mae'r rheolwyr yn adeiladu portffolio amrywiol o dir sy'n cael ei ffermio gyda gwahanol fathau o gnydau. Cynhyrchodd y gronfa elw o 10.9% dros y cyfnod treialu o 12 mis hyd at 31 Mawrth, 2022, ac elw blynyddol o 6.3% dros y cyfnod treialu o dair blynedd.

Ni all ETFs fod yn berchen ar dir fferm yn uniongyrchol, ond gallant ddal cyfrannau yn y busnesau amaethyddol sy'n ffermio'r tir. Dywed Aniket Ullal, pennaeth data a dadansoddeg ETF yn CFRA Research, fod ETFs ecwiti thema busnes amaeth wedi perfformio'n well na'r farchnad ecwiti ehangach eleni.

Mae adroddiadau

Busnes Amaeth VanEck
Mae ETF (MOO), yr ETF ecwiti thema busnes amaeth mwyaf gyda $1.5 biliwn mewn asedau, i lawr 6% yn unig eleni o'i gymharu â'r

SPDR S&P 500
ETF (SPY), sydd wedi colli 15.6%. Mae daliadau mwyaf cronfa VanEck yn cynnwys

Zoetis

(ZTS) a

Deere

(YN).

Mae ETFs amaethyddiaeth seiliedig ar y dyfodol wedi gwneud hyd yn oed yn well, gan eu bod yn darparu amlygiad mwy uniongyrchol i brisiau nwyddau. Y gronfa fwyaf,

Invesco DB Amaethyddiaeth
(DBA), i fyny 1% eleni.

Gwenith Teucrium
(WEAT) wedi ennill 11%, yn rhannol oherwydd y gwrthdaro Wcráin.

Ni waeth pa ffordd y mae buddsoddwr yn dewis buddsoddi mewn tir fferm, dylid ystyried y dosbarth asedau fel cyfle prynu a dal i fanteisio ar dueddiadau hirdymor: chwyddiant, galw byd-eang am fwyd, a phrinder tir.

Ysgrifennwch at Lauren Foster yn [e-bost wedi'i warchod]