(Bloomberg) - Mae rhai o farchnadoedd tai drutaf Asia-Môr Tawel yn dechrau oeri ar ôl twf arloesol y llynedd.
Darllenwyd y rhan fwyaf o Bloomberg
Mae prisiau cartref wedi dechrau gostwng yn Sydney a Hong Kong, tra mai prin y cododd gwerthoedd yn Singapore y chwarter diwethaf, wrth i brynwyr sy'n wyliadwrus o gyfraddau llog cynyddol a blaenwyntoedd economaidd ddewis eistedd ar y llinell ochr.
Ni allai’r newid fod yn fwy sydyn, ar ôl i gostau benthyca isel ac ofn colli allan yn ystod y pandemig sbarduno frenzy eiddo byd-eang a oedd yn ymestyn o Toronto i Auckland. Cododd prisiau Sydney bron i 27% y llynedd, tra bod gwerthoedd yn Singapore wedi neidio fwyaf mewn mwy na degawd a Hong Kong yn parhau i fod y lle lleiaf fforddiadwy yn y byd i brynu cartref.
Er bod amodau'n amrywio ar draws y rhanbarth, mae rhai enwaduron cyffredin y tu ôl i'r arafu. Ysgogodd pryderon ynghylch fforddiadwyedd Singapore i osod cyrbau eiddo, tra bod risgiau chwyddiant yn arwain banciau canolog i ystyried codiadau mewn cyfraddau a fyddai’n ei gwneud yn anoddach i brynwyr tai dalu eu morgeisi.
Yn y cyfamser, mae Covid-19 yn ychwanegu at flaenwyntoedd ym marchnadoedd eiddo tiriog Tsieina. Mae Hong Kong yn ymgodymu ag ecsodus o drigolion yn dilyn ei hymdrech gythryblus i gynnwys y don ddiweddaraf, tra bod cloi yn Shanghai yn chwalu gobeithion am adferiad cyflym ar ôl cwymp a ysgogwyd gan wrthdaro ar ddyled ormodol gan ddatblygwyr.
“Byth ers yr argyfwng ariannol byd-eang, mae llywodraethau’r rhanbarth wedi troi’n fwy gwyliadwrus ar y cynnydd mewn prisiau asedau, tra bod y pandemig hefyd wedi dod â bylchau cyfoeth i ffocws sy’n ehangu,” meddai Victoria Garrett, pennaeth preswyl Asia-Môr Tawel yn Knight Frank. “Er y bydd y newid o farchnad y gwerthwr yn datgelu mwy o gyfleoedd, mae’n debygol y bydd prynwyr yn troi’n fwy dewisol a sensitif i bris.”
Ar gyfer 2022, rhagwelir y bydd prisiau preswyl ar draws y rhanbarth yn tyfu ar gyfradd fwynach a mwy cynaliadwy o 3% i 5%, mae Garrett yn amcangyfrif. Mae hynny'n is na'r cynnydd o 9.1% y llynedd.
I fod yn sicr, efallai y bydd y galw yn dal i fyny mewn rhai marchnadoedd, yn rhannol oherwydd bod diffyg stoc tai yn annhebygol o gael ei leddfu yn y 12 mis nesaf, meddai Garrett. A chyda'r cylch codi cyfraddau yn dal yn ei gyfnod cychwynnol, erys ffenestr o gyfle i brynwyr fanteisio ar gyfraddau ariannu sy'n dal i fod yn ffafriol, ychwanegodd.
Nid yw prynwyr mewn mannau eraill wedi'u hatal. Yn y DU, cododd prisiau cartref ar y cyflymder blynyddol cyflymaf ers 2004 ym mis Mawrth, tra bod gwerthoedd ar draws 20 o ddinasoedd yn yr Unol Daleithiau hefyd yn cynyddu.
Isod mae dadansoddiad o'r tueddiadau tai diweddaraf mewn dinasoedd allweddol.
Sydney
Mae prisiau cartrefi yn ninas fwyaf poblog Awstralia yn dangos arwyddion o flinder yn agos at y lefelau uchaf erioed wrth i ddisgwyliadau gynyddu y bydd y banc canolog yn dechrau codi cyfraddau llog yn fuan.
Eisoes, mae fforddiadwyedd yn pwyso ar ben uchaf y farchnad gyda thwf incwm yn llusgo ymhell y tu ôl i enillion pris: rhwng Mawrth 2020 a Rhagfyr 2021, cynyddodd cyflogau 3.3% o gymharu â chodiad o 22.6% mewn gwerthoedd anheddau. Mae'r gwerth cartref canolrifol yn Sydney fwy nag 17 gwaith y cyflog canolrifol yn y wlad.
Yn ogystal, mae dyled aelwydydd crynswth Awstralia fel cyfran o incwm gwario bron i 200%. Y cyfan sydd wedi gwneud prynwyr ym marchnad dai fwyaf y wlad yn ofalus. Lleddfu prisiau cartrefi yn ninas yr harbwr 0.2% y mis diwethaf ar ben colledion ym mis Chwefror, gan gipio rhediad buddugol a ddechreuodd ym mis Hydref 2020.
“Mae’n rhaid i lawer ohono ymwneud â siarad cyfradd llog, ac mae Sydney, oherwydd ei bod yn farchnad mor ddrud, yn sensitif iawn i siarad am godiadau mewn cyfraddau,” meddai Nerida Conisbee, prif economegydd yn y cwmni eiddo tiriog Ray White. Mae dirywiad cystadleuaeth mewn arwerthiannau “yn adlewyrchu’r teimlad sydd wedi newid yn wirioneddol tuag at barodrwydd pobl i dalu ymhell uwchlaw’r pris wrth gefn.”
Hong Kong
Mae prisiau preswyl yn Hong Kong wedi bod yn tueddu i lawr ers mis Awst heb unrhyw adferiad cyflym yn y golwg. Mae heriau'n amrywio o economi sy'n cwympo a chyfraddau llog cynyddol i ymadawiad parhaus pobl leol ac alltudion sy'n rhwystredig â thensiynau gwleidyddol a mesurau cadw pellter cymdeithasol llym.
Roedd marchnad dai’r ddinas i’w gweld yn ddi-stop y llynedd, gyda phrisiau’n torri record ym mis Awst. Ers hynny mae gwerthoedd wedi gostwng 7.3%, yn ôl Centaline Property Agency Ltd. Mae UBS Group AG yn disgwyl y bydd prisiau'n disgyn eleni oherwydd all-lif y boblogaeth a chynnydd yn y gyfradd. Mae Goldman Sachs Group Inc. hyd yn oed yn fwy pesimistaidd, gan ragweld cwymp o 20% erbyn 2025.
“Bydd prisiau cartref yn parhau i fod dan bwysau yn y tymor agos o leiaf,” meddai Rosanna Tang, pennaeth ymchwil Hong Kong ac Ardal Bae Fwyaf yn Colliers International. “Yn ogystal â Covid-19, mae ansicrwydd arall yn y farchnad gan gynnwys tensiwn geopolitical a risgiau cyfradd llog hefyd yn gohirio penderfyniadau prynwyr tai.”
Singapore
Ar ôl blwyddyn faner a welodd prisiau'n dringo fwyaf mewn mwy na degawd, mae marchnad dai Singapore yn oeri ar gefn cyrbiau eiddo a threthi uwch. Arafodd twf mewn prisiau cartrefi preifat newydd i 0.4% y chwarter diwethaf, tra gostyngodd gwerthiannau ym mis Mawrth i'r isaf mewn 21 mis.
Cyflwynodd awdurdodau fesurau oeri ym mis Rhagfyr i fynd i'r afael â diffyg fforddiadwyedd ynghyd â'r risg y gallai aelwydydd ei chael yn anodd talu eu morgeisi ar gyfraddau uwch. Ym mis Chwefror, cyhoeddodd y llywodraeth drethi eiddo uwch wedi'u targedu at drigolion cyfoethog, a allai annog rhai prynwyr yn y segment hwnnw i eistedd ar y llinell ochr.
Eto i gyd, mae dadansoddwyr wedi dweud y gallai'r cyrbau fod yn atgyweiriad tymor byr yn unig o ystyried bod galw gwirioneddol ymhlith pobl leol, fel y rhai sy'n uwchraddio i unedau preifat o'u fflatiau cyhoeddus yn ogystal â phobl millennial sy'n ceisio byw ar eu pennau eu hunain.
Gallai prisiau cynyddol defnyddwyr hefyd ysgogi darpar brynwyr i ddod i mewn i'r farchnad yn gynt yn hytrach nag yn hwyrach a chadw pŵer prynu, meddai Alan Cheong, cyfarwyddwr gweithredol ymchwil yn Savills Plc. “Chwyddiant yw’r opioid sy’n gyrru’r galw,” meddai.
Shanghai
Ailddechreuodd prisiau preswyl yn Shanghai, un o'r marchnadoedd tai mwyaf gwydn yn Tsieina, godi ym mis Rhagfyr yn dilyn tri mis o ostyngiadau, ar ôl i swyddogion gymryd camau i atal arafu a achoswyd gan argyfwng hylifedd mewn datblygwyr. Nawr mae'r adlam yn cael ei fygwth gan gloi ysgubol y ganolfan ariannol.
“Rydyn ni bellach wedi gweld Covid yn gafael yn gryfach yn Shanghai, a allai gyfyngu ar y farchnad yn yr ail chwarter o ganlyniad,” meddai Roddy Allan, prif swyddog ymchwil Asia Pacific yn Jones Lang LaSalle.
Eto i gyd, mae rhagolygon y ddinas yn y tymor hwy yn edrych yn well, diolch i stocrestr isel a thoriadau cyfraddau llog. Mae arafu economaidd wedi gwthio China i fodd llacio, mewn gwahaniaeth polisi amlwg ag economïau mawr eraill. Fe wnaeth y banc canolog ym mis Ionawr dorri cyfradd allweddol am y tro cyntaf ers bron i ddwy flynedd, tra bod banciau mawr wedi gostwng cyfraddau morgais a byrhau amseroedd cymeradwyo benthyciad.
Mae'n debyg y bydd gwerthiannau cartref yn Shanghai yn sefydlogi eleni, gan adlamu o bosibl tua diwedd y flwyddyn, meddai Yang Hongxu, cyfarwyddwr yn sefydliad ymchwil E-House China Enterprise Holdings Ltd.
Darllenwyd y rhan fwyaf o Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Ffynhonnell: https://finance.yahoo.com/news/hong-kong-sydney-home-prices-200000625.html