Mae Terfynau Benthyciad GSE Nawr yn Uwchben $1 Miliwn

Yr Asiantaeth Cyllid Tai Ffederal (FHFA) newydd ei gyhoeddi bydd terfynau benthyciad cydymffurfio'r GSE yn fwy na $1 miliwn am y tro cyntaf. Mewn Saesneg clir, mae'r cyhoeddiad hwn yn golygu mai yn 2023 Fannie MaeFNMA
a bydd Freddie Mac, am y tro cyntaf, yn gallu prynu morgeisi cartref sy'n fwy na $1 miliwn.

Mae'r newydd hwn bydd terfyn uwch o $1,089,300 yn berthnasol i farchnadoedd “cost uchel” yn unig, ond mae terfynau benthyciadau GSE yn codi'n gyffredinol. Bydd gan y rhan fwyaf o ardaloedd daearyddol yr Unol Daleithiau derfynau benthyciad o $726,000 yn 2023, i fyny o $647,200 yn 2022. (Ar gyfer y cofnod mae gan y FHA derfynau benthyca yr un mor uchel.)

Mae unrhyw un sy'n meddwl “Mae'r ffigurau hyn yn ymddangos yn ofnadwy o uchel” ar y trywydd iawn.

Mae hyd yn oed y terfyn “rheolaidd” o $726,000 ymhell uwchlaw $455,000, y pris gwerthu canolrif (ar hyn o bryd uwch) ar gyfer cartrefi yn yr Unol Daleithiau. Felly mae'r terfynau uchel hyn yn un o'r tyllau yn y stori a adroddir gan y rhai sy'n mynnu bod polisi tai ffederal yn ymwneud â helpu pobl dlawd i gael cartrefi, yn hytrach na chynyddu nifer y morgeisi y gall y diwydiant ariannol eu hysgrifennu.

Caniatáu cymorth ffederal ar gyfer morgeisi ar gartrefi gwyliau, ail gartrefi, eiddo buddsoddi, ac ail-ariannu arian parod, yn ogystal ag ar gyfer prynwyr “tro cyntaf” sydd wedi cartrefi a oedd yn eiddo yn flaenorol ac i'r rhai sy'n ennill incwm uwch na'r cyfartaledd, dim ond ychydig mwy o'r tyllau hynny. Ond yr wyf yn crwydro.

Dylai'r terfynau benthyca hyn fod wedi'u lleihau'n systematig am y ddau ddegawd diwethaf, ynghyd â'u cynyddu g-ffioedd byddai hynny wedi rhoi pob ardal ddaearyddol ar yr un sail. Mae methiant i newid y system honno wedi golygu, wrth i brisiau tai gynyddu, fod cefnogaeth ffederal ar gyfer morgeisi wedi cynyddu gyda nhw, gan hybu cynnydd pellach mewn prisiau.

Ychydig iawn o swyddogion y llywodraeth sydd hyd yn oed wedi cydnabod y broblem hon.

Serch hynny, dylai croesi'r trothwy miliwn o ddoleri o leiaf dynnu rhywfaint o sylw at y broblem bolisi hon. Mae'r Wall Street Journal yn ymddangos yn obeithiol, yn adrodd “Mae’r terfynau uwch hefyd yn debygol o adnewyddu dadl ynglŷn â pha mor fawr yw morgais yn rhy fawr i gael ei gefnogi gan y llywodraeth.” Ond mewn gwirionedd nid oes llawer o ddadl wedi bod yn y 15 mlynedd a mwy diwethaf.

Ar y gorau, ychydig o aelodau'r Gyngres o ardaloedd “cost uchel” y wlad - mae yna tua 100 o siroedd o'r fath ar draws mwy na dwsin o daleithiau - cael cydnabod y mater a galw am ffioedd g uwch yn lle terfynau is. Awgrymiadau o hyn Nid yw- dadl yn ymddangos yn rhaglen ddiweddar cyn gyfarwyddwr yr FHFA Ed DeMarco sylwadau i'r Wall Street Journal:

Efallai y bydd y terfyn benthyciad sydd mewn gwirionedd yn fwy na $1 miliwn yn cael sylw rhywun ac o leiaf yn ysgogi trafodaeth bolisi y mae mawr ei hangen am ôl troed y llywodraeth yn y farchnad morgeisi.

Mae DeMarco yn iawn. Y drafodaeth is mawr ei angen. Yn anffodus, nid oes fawr ddim cynnydd wedi’i wneud yn hyn o beth yn ystod yr ychydig ddegawdau diwethaf. Ni waeth pa blaid wleidyddol oedd yn rheoli'r Gyngres neu'r Tŷ Gwyn, mae swyddogion y llywodraeth wedi ehangu'r ôl troed ffederal yn y farchnad morgeisi yn raddol.

Er enghraifft, mae'r llywodraeth wedi dominyddu'r farchnad morgeisi eilaidd byth ers argyfwng ariannol 2008, gyda'r GSEs yn dal i fod dan warchodaeth y llywodraeth. Ychydig sy'n cofio, serch hynny, nad oedd y sefyllfa'n llawer gwahanol cyn yr argyfwng. Oddiwrth 1996 2007 i, Roedd cyfran flynyddol Fannie a Freddie o gyfanswm y farchnad diogelwch a gefnogir gan forgais (MBS) yn 60 y cant ar gyfartaledd, dim ond tua 10 pwynt canran yn is na'r gyfran ôl-argyfwng.

Er nad yw'n ymddangos bod y math hwn o gyfran o'r farchnad yn poeni unrhyw un yn Washington, mae siarter Fannie yn nodi bod eu gweithrediadau marchnad eilaidd “dylid ei gynnal ar delerau a fydd yn rhesymol yn atal defnydd gormodol o gyfleusterau’r gorfforaeth.” Mae siarter Freddie yn cynnwys yr un iaith bron yn union.

Efallai bod y mater hwn o fath rheol-cyfraith yn rhy aneglur i swyddogion etholedig ofalu amdano.

Os felly, gallent ddibynnu ar rai ffeithiau cyllid tai hawdd eu cyfnewid sy'n cyd-fynd â mwy o gyfranogiad ffederal. Er enghraifft, mae cyfradd perchentyaeth yr UD bron yn union lle'r oedd cyn y ddibyniaeth gynyddol ar Fannie a Freddie; gwerthfawrogiad pris cartref wedi incwm uwch yn gyson twf, a threthdalwyr wedi cael eu gorfodi i gragen allan cannoedd o biliynau o ddoleri mewn help llaw.

Fannie a Freddie (ynghyd â'r FHA) wedi helpu tanwydd mwy o ddyled morgais, gyda llai o ecwiti, ar gyfer cartrefi pris uwch. Mae'r polisïau hyn wedi bod arbennig o niweidiol i deuluoedd incwm isel, a phob un mae'n rhaid i'r Americanwr nodweddiadol ddangos ar gyfer y system cyllid tai bresennol yw dyled ormodol, costau tai uchel, prisiau tai cyfnewidiol, gorreoleiddio, a thrywydd help llaw ffederal.

Mae polisïau ffederal hefyd wedi gorlenwi busnesau sector preifat a allai fod wedi helpu i adeiladu system fwy cynaliadwy, efallai gydag opsiynau benthyca ac yswiriant mwy amrywiol.

Fel y nodaf ym mhennod perchentyaeth o Grymuso'r Gweithiwr Americanaidd Newydd, llyfr sydd i ddod wedi'i olygu gan fy nghydweithiwr Scott Lincicome, mae polisïau ffederal wedi peryglu gallu gweithwyr i adeiladu cyfoeth a chronni asedau, yn enwedig mewn marchnadoedd llafur cythryblus. Gambl yw dyled ecwiti isel, hirdymor, waeth beth fo'r ased sylfaenol.

Yr ateb delfrydol fyddai tynnu'r llywodraeth ffederal yn gyfan gwbl o'r diwydiant cyllid tai. Er bod newid o'r fath wedi bod yn anodd yn wleidyddol, gallai'r Gyngres weithredu unrhyw nifer o ddiwygiadau cynyddrannol sy'n gosod y system cyllid tai i gyfeiriad gwell.

Mae peidio â chefnogi cartrefi $1 miliwn doler yn ffederal bellach yn ymddangos fel lle synhwyrol i ddechrau.