Dyma faint y byddai morgais 40 mlynedd yn ei arbed bob mis o'i gymharu â benthyciad 30 mlynedd. A'r gost yn y pen draw.

Isod mae enghraifft o sut y gallai taliadau benthyciad edrych ar gyfer benthyciad morgais cyfradd sefydlog 40 mlynedd, o gymharu â benthyciadau 30 mlynedd a 15 mlynedd nodweddiadol.

Esboniodd Jacob Passy fod trafodaethau ymhlith asiantaethau'r llywodraeth ynghylch benthyciadau morgais 40 mlynedd hyd yn hyn wedi canolbwyntio ar addasiadau benthyciad i fenthycwyr sy'n ei chael hi'n anodd dod â'u taliadau'n gyfredol. Ond gallai hyn ddangos y ffordd at dderbyn yn eang ac argaeledd benthyciadau 40 mlynedd i bob prynwr cartref.

Darllen: Mewn gwirionedd, morgais 40 mlynedd? Mae un swyddog Ffed yn meddwl ei fod yn syniad da. Ond dywed eraill ei fod yn gynnig peryglus.

Mae gan yr Unol Daleithiau farchnad benthyciadau morgeisi hynod hylifol, dan arweiniad Fannie Mae
FNMA,
-0.73%
a Freddie Mac
FMCC,
-1.10%,
sy'n prynu'r mwyafrif helaeth o fenthyciadau newydd, yn eu pecynnu ac yn gwerthu gwarantau â chymorth morgais i fuddsoddwyr. Gosododd y ddau gawr morgeisi, y cymerwyd y ddau ohonynt o dan gadwraeth y llywodraeth yn 2008, y safonau gwarantu credyd ar gyfer y benthyciadau y maent yn eu prynu. Mae'r ddau eisoes wedi cymryd rhan mewn rhaglenni i addasu benthyciadau morgais presennol i delerau 40 mlynedd ar gyfer benthycwyr sy'n ei chael hi'n anodd, a byddai'r ddau yn cymryd rhan pe bai benthyciadau 40 mlynedd ar gael yn eang i brynwyr cartrefi.

Manteision posibl benthyciad 40 mlynedd

Mantais amlwg posibl benthyciad 40 mlynedd yw taliad misol is. Cyn i ni wneud cymariaethau tymor benthyciad, dyma siart o'r Federal Reserve Bank of St. Louis, yn dangos symudiad canolrif prisiau gwerthu cartref yr Unol Daleithiau ers 1970:

Cyhoeddwyd amcangyfrif diweddaraf y St. Louis Fed ar gyfer pris gwerthu cartref canolrifol USUS ar Ionawr 26 ac roedd yn $408,100, ac mae ein henghreifftiau yn seiliedig ar y rhif hwn. Mae'r siart aml-ddegawd yn dangos digon o anfanteision i'r farchnad, gan gynnwys yr un hir a phoenus o chwarter cyntaf 2007 hyd at chwarter cyntaf 2009, ond fel arall, mae cyfeiriad y siart yn eithaf clir, yn enwedig wrth ystyried hyd y mwyafrif o forgeisi. benthyciadau.

Gan adael rhaglenni arbennig o'r neilltu ar gyfer benthycwyr incwm isel, a allai fod â gofynion talu i lawr isel, bydd ein henghreifftiau yn rhagdybio taliad i lawr o 20% o $81, 620 am swm benthyciad o $326,480.

Efallai na fydd y pris canolrif cenedlaethol yn berthnasol i faes lle’r ydych yn bwriadu prynu cartref, ond dylai fod yn ddefnyddiol i ddangos y gwahaniaethau rhwng telerau’r benthyciad ac i ddangos sut mae pwysoliad taliadau benthyciad i brifswm a llog yn newid dros amser.

Cyfraddau llog ac amorteiddio taliadau benthyciad

Gan fod y farchnad ariannu morgeisi bresennol yn UDA yn cael ei dominyddu gan fenthyciadau morgais cyfradd sefydlog 30 mlynedd a 15 mlynedd, byddwn yn cymharu’r ddau o’r rhain â benthyciad 40 mlynedd damcaniaethol. Mae benthyciadau morgais cyfradd addasadwy ar gael hefyd. Fodd bynnag, mae gan y rhain gyfnodau penodol cychwynnol amrywiol.

Symudiad mawr: Mae cyfraddau morgais yn chwyddo heibio i 4.5% — dyma beth sydd angen i brynwyr tai ei wybod

Mae hefyd yn werth ystyried, er gwaethaf y cynnydd diweddar mewn cyfraddau llog, bod cyfraddau benthyciadau preswyl yn dal i fod ar lefelau hanesyddol isel.

Dyma siart Freddie Mac yn dangos symudiad cyfraddau benthyciad morgais 30 mlynedd ers mis Ebrill 1971, gyda benthyciadau 15 mlynedd wedi'u hychwanegu ym 1991 a chyfraddau benthyciad addasadwy wedi'u hychwanegu yn 2005:

Yn ôl arolwg Freddie ar gyfer yr wythnos yn diweddu 31 Mawrth, 2022, y gyfradd llog gyfartalog ar gyfer benthyciad 30 mlynedd oedd 4.67% a'r cyfartaledd ar gyfer benthyciad 15 mlynedd oedd 3.83%.

Nid yw'r enghreifftiau talu canlynol yn adlewyrchu ffioedd neu bwyntiau tarddiad, na ffioedd eraill ar gyfer gwasanaethau amrywiol yn ystod y broses tarddiad benthyciad. Mae'r taliadau benthyciad hefyd yn eithrio trethi eiddo a phremiymau yswiriant, sydd fel arfer yn cael eu hysgythru a'u casglu gan y gwasanaethwr benthyciad fel rhan o gyfanswm y taliad misol.

Ar gyfer y benthyciad 40 mlynedd, rydym yn defnyddio'r un gyfradd llog â benthyciad 30 mlynedd. Un rheswm am hyn yw nad oes cyfartaledd ar gael ar gyfer marchnad prynu cartref neu ailgyllido 40 mlynedd nad yw'n bodoli eto mewn gwirionedd.

Rheswm arall yw na fyddai gan fenthyciad 40 mlynedd o reidrwydd gyfradd uwch na benthyciad 30 mlynedd. (O Ebrill 1, yr elw ar fondiau Trysorlys yr UD 20 mlynedd
TMUBMUSD20Y,
2.618%
oedd 2.59%, a oedd yn uwch na’r elw o 2.44% ar fondiau’r Trysorlys 30 mlynedd
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

Taliad benthyciad amorteiddio yw un sy'n ad-dalu prif falans benthyciad dros gyfnod y benthyciad. Felly mae taliadau benthyciad cychwynnol wedi'u pwysoli'n drwm i log, ac mae taliadau tuag at ddiwedd y benthyciad wedi'u pwysoli'n drwm i'r prifswm.

Dyma gymhariaeth o’r prifswm misol a thaliadau llog ar gyfer ein benthyciad morgais 40 mlynedd damcaniaethol a benthyciadau 30 mlynedd a 15 mlynedd o $326,480, yn seiliedig ar daliad i lawr o 20% am brynu cartref o $408,100, y pris canolrif cenedlaethol yn ôl y data diweddaraf sydd ar gael gan y St. Louis Fed:

Mae'r holl ffigurau doler wedi'u talgrynnu.

Mae gan y tabl gymariaethau o gyfanswm y llog a dalwyd am oes pob benthyciad. Yn amlwg mae’r cyfansymiau llog yn uwch wrth i’r telerau fynd yn hirach. Ond mae yna hefyd gymariaethau ar gyfer y pum mlynedd gyntaf a'r 10 mlynedd gyntaf o daliadau llog ar gyfer pob benthyciad, a chymariaethau o swm yr ecwiti a gronnwyd yn y pum mlynedd a'r 10 mlynedd gyntaf, gan gynnwys y taliad i lawr.

Yn yr enghraifft hon, byddai swm y llog a delir am oes y benthyciad 40 mlynedd yn fwy na swm y benthyciad. Mae'n dod yn agos at ddyblu pris y cartref.

Gallwch hefyd weld, gyda'r benthyciad 15 mlynedd, y byddech yn cronni ecwiti o bron i 70% o'r pris prynu ar ôl 10 mlynedd.

Manteision ac anfanteision

Mae gan y benthyciad 40 mlynedd y taliad misol isaf o $1,504. Ond mae'n cynrychioli “arbedion” o ddim ond $183 y mis o'r benthyciad 30 mlynedd. Wrth ystyried cyfanswm pris y cartref yn yr enghraifft hon, mae ychwanegu 10 mlynedd arall at fywyd y benthyciad yn ymddangos yn bris serth i ostwng y taliad gan lai na $200 y mis.

Mae'n hawdd dweud, i rywun sy'n prynu cartref, nad yw'r benthyciad 40 mlynedd yn ymddangos yn fargen cystal. Ond i berchennog tŷ sy'n ei chael hi'n anodd gwneud ei daliadau misol sy'n cael cynnig addasiad benthyciad 40 mlynedd, gallai'r taliad is wneud byd o wahaniaeth.

Mae cymharu niferoedd 30 mlynedd a 15 mlynedd yn fwy eithafol. Mae'r taliad misol ar gyfer y benthyciad 15 mlynedd $700 yn uwch. Gall rhai prynwyr tai fforddio'r taliad uwch. Manteision y benthyciad 15 mlynedd yw mai cyfanswm y llog a dalwyd am y benthyciad yw $103,218, o'i gymharu â $289 ar gyfer y benthyciad 970 mlynedd. Gall pymtheg mlynedd fynd heibio'n gyflym, ac mae'n deimlad gwefreiddiol rhoi'r gorau i wneud y taliadau.

Gallwch redeg eich cymariaethau eich hun o fenthyciadau 15 mlynedd a 30 mlynedd, yn ogystal â benthyciadau cyfnodau eraill a chyfraddau addasadwy gan ddefnyddio MarketWatch. cyfrifiannell morgais.

Gallai gwrth-ddadl i'r benthyciad 15 mlynedd gynnwys cyfleoedd a gollwyd. Mae gan y benthyciad 30 mlynedd gyfradd llog o 4.67%, a gellid disgwyl yn y tymor hir elwa ar gyfradd llawer uwch o enillion o fuddsoddiad eang yn y farchnad stoc. Ond mae hynny'n codi'r cwestiwn a fydd y $700 mewn arian parod misol a ryddhawyd gan y benthyciad 30 mlynedd yn cael ei fuddsoddi. Gallai fod yn demtasiwn gwario’r arian hwnnw ar gerbyd drutach nag y byddech yn ei brynu fel arall.

Rhaid i'r penderfyniad ynghylch pa gartref i'w brynu a'r penderfyniad tymor benthyciad ystyried anghenion teulu, gan gynnwys lle, cynilo a buddsoddi ar gyfer ymddeoliad ac addysg, a myrdd o dreuliau cartref.

Dylai prynwr cartref o leiaf ddeall sut mae'r gwahanol fathau o fenthyciadau yn gweithio.

Cloddio'n ddyfnach i amorteiddiad

Mae edrych ar y dadansoddiad amorteiddiad yn ffordd arall o ddangos faint rydych yn ei dalu i ariannu eich cartref. Er enghraifft, gyda'r benthyciad 30 mlynedd, llog yw $1,271 o'ch taliad misol cyntaf $1,687 (eto, mae'r ffigur wedi'i dalgrynnu). Dyma gymhariaeth o brif gyfran y taliad benthyciad misol ar gyfer y tri math o fenthyciad yn ystod y mis cyntaf ac ymhellach ymlaen:

Gyda'i gilydd, mae'r tablau'n dangos faint yn gyflymach y telir balans eich benthyciad i lawr (neu y caiff eich ecwiti ei gronni) gyda'r cyfnodau benthyca byrrach.

Meddyliau terfynol a rhybudd

Wrth brynu cartref - yn enwedig eich cartref cyntaf - mae angen i bopeth fod ar y bwrdd. Dylai trafodaeth hirdymor gwmpasu'r holl nodau ac anghenion ariannol mawr, gan gynnwys cynilo ar gyfer ymddeoliad, addysg, costau meddygol yn y dyfodol a hyd yn oed pa geir, tryciau neu SUVs rydych chi'n bwriadu eu prynu neu angen eu prynu. Efallai y byddwch hefyd yn edrych yn fanwl ar eich amcangyfrif cychwynnol o faint o le sydd ei angen arnoch. Faint o hwnnw sydd ar gyfer storio? Beth ydych chi'n ei storio? Os ydych chi'n storio llai, efallai y byddwch chi'n talu llai.

Mae pryniannau cerbydau fel arfer yn cael eu hariannu, ac i lawer o barau gall gynnwys taliadau misol sy'n agosáu at daliadau benthyciad cartref misol. Felly mae angen edrych yn galed yn y drych. Mae cymaint o wahanol anghenion i'w hystyried wrth brynu cerbyd, gan gynnwys gwaith - efallai y bydd angen tryc drud arnoch chi. Neu efallai y bydd angen i chi gael eich gweld yn gyrru car model hwyr braf i wneud argraff dda os ydych chi'n gwerthu eiddo tiriog, er enghraifft.

Ond efallai y bydd rhai pobl yn gallu gohirio prynu cerbyd newydd, a all leddfu pwysau wrth wneud yr hyn a allai fod yn benderfyniad ariannu cartref aml-ddegawd.

Rhybudd sioc

Cyfrifir trethi eiddo mewn gwahanol ffyrdd, yn dibynnu ar ba gyflwr yr ydych yn byw ynddi. Mewn rhai taleithiau, mae'r trethi'n seiliedig ar bris gwerthu'r cartref neu amcangyfrif cyfredol yr aseswr treth eiddo o werth cartref, gyda chynnydd blynyddol o bosibl yn gyfyngedig i ganrannau isel. Gallai hyn olygu y bydd prynwr cartref yn talu trethi eiddo llawer uwch nag yr oedd y gwerthwr yn ei dalu.

Yn gynnar yn eich proses penderfyniad prynu cartref, gwnewch yn siŵr eich bod chi'n gwneud eich amcangyfrif eich hun o beth fydd eich trethi eiddo, yn hytrach na dibynnu ar amcangyfrif y benthyciwr neu'r cwmni teitl, a allai fod yn seiliedig ar drethi eiddo'r flwyddyn flaenorol. Gallwch gysylltu â gwerthuswr eiddo'r sir am gymorth gyda'r amcangyfrif hwn.

Ffactor arall i'w ystyried yw yswiriant perchennog tŷ, gan gynnwys yswiriant ychwanegol y gallai fod ei angen os ydych mewn parth llifogydd neu mewn ardal sy'n dueddol o ddioddef peryglon eraill, megis corwyntoedd. Os ydych chi'n symud i'r de o dalaith yn y Gogledd-ddwyrain neu'r Canolbarth, er enghraifft, efallai y byddwch chi'n dod ar draws marchnad yswiriant wahanol iawn - a llawer drutach - nag yr ydych chi wedi'i hwynebu o'r blaen.