Dyma lle gallai trafferthion eiddo tiriog Tsieina orlifo

BEIJING - Gallai trafferthion eiddo tiriog Tsieina orlifo i sectorau mawr eraill os bydd y problemau’n parhau - ac mae tri busnes penodol yn fwyaf agored i niwed, yn ôl yr asiantaeth ardrethi Fitch.

Ers y llynedd, mae buddsoddwyr wedi poeni y gallai problemau ariannol datblygwyr eiddo Tsieineaidd ledaenu i weddill yr economi. Yn ystod y ddau fis diwethaf, mae nifer o brynwyr tai yn gwrthod talu eu morgeisi wedi dod â phroblemau datblygwyr i’r amlwg unwaith eto - tra bod twf economaidd Tsieina yn arafu.

“Os na fydd ymyrraeth polisi amserol ac effeithiol yn digwydd, bydd trallod yn y farchnad eiddo yn hir ac yn cael effeithiau ar wahanol sectorau yn Tsieina y tu hwnt i gadwyn werth uniongyrchol y sector eiddo,” meddai dadansoddwyr Fitch mewn adroddiad ddydd Llun.

O dan senario straen o'r fath, dadansoddodd Fitch yr effaith dros y 12 i 24 mis nesaf ar fwy na 30 math o fusnesau ac endidau'r llywodraeth. Daeth y cwmni o hyd i dri sydd fwyaf agored i drafferthion eiddo tiriog:

1. Cwmnïau rheoli asedau

Mae’r cwmnïau hyn “yn dal swm sylweddol o asedau sy’n cael eu cefnogi gan gyfochrog sy’n gysylltiedig ag eiddo tiriog, gan eu gwneud yn agored iawn i drallod hir yn y farchnad eiddo,” meddai’r adroddiad.

2. Peirianneg, cwmnïau adeiladu (nad ydynt yn eiddo i'r wladwriaeth)

“Mae’r sector yn gyffredinol wedi bod mewn trafferthion ers 2021. … Nid oes ganddyn nhw fanteision cystadleuol o ran dod i gysylltiad â phrosiectau seilwaith na mynediad i gyllid o’u cymharu â’u cyfoedion [sy’n gysylltiedig â’r llywodraeth],” meddai’r adroddiad.

3. Cynhyrchwyr dur llai

“Mae llawer wedi bod yn gweithredu ar golled ers ychydig fisoedd a gallent wynebu problemau hylifedd os yw economi China yn parhau i fod yn ddiffygiol, yn enwedig o ystyried y trosoledd uchel yn y sector,” meddai’r adroddiad.

Dywedodd Fitch fod adeiladu yn cyfrif am 55% o'r galw am ddur yn Tsieina.

Mae'r arafu mewn eiddo tiriog eisoes wedi llusgo i lawr ddangosyddion economaidd ehangach fel buddsoddi mewn asedau sefydlog a'r elfen gwerthu dodrefn o werthiannau manwerthu.

Mae data swyddogol yn dangos bod gwerthiannau tai preswyl wedi gostwng 32% yn hanner cyntaf y flwyddyn hon o flwyddyn yn ôl, nododd Fitch. Cyfeiriodd yr adroddiad at ymchwil diwydiant fel un sy'n nodi bod y 100 o ddatblygwyr mwyaf yn debygol o weld perfformiad hyd yn oed yn waeth - gyda gwerthiant i lawr 50%.

Tra bod achos sylfaenol Fitch yn rhagdybio y bydd gwerthiannau eiddo Tsieina yn dychwelyd i dwf y flwyddyn nesaf, rhybuddiodd y dadansoddwyr y gallai “dirywiad yn hyder prynwyr tai arafu’r momentwm adfer gwerthiant a welsom ym mis Mai a mis Mehefin.”

Ers diwedd mis Mehefin, mae llawer o brynwyr tai wedi atal taliadau morgais i brotestio oedi adeiladu ar gyfer fflatiau yr oeddent eisoes wedi talu amdanynt, gan roi gwerthiannau datblygwyr yn y dyfodol a ffynhonnell bwysig o lif arian mewn perygl. Mae datblygwyr yn Tsieina fel arfer yn gwerthu cartrefi cyn eu gorffen.

“Mae Fitch yn credu bod y cynnydd diweddar yn nifer y prynwyr tai sy’n atal taliadau morgais dros brosiectau sydd wedi’u gohirio yn tanlinellu’r potensial i argyfwng eiddo Tsieina ddyfnhau, gan y gallai hyder sy’n lleihau atal adferiad y sector, a fydd yn y pen draw yn crebachu trwy’r economi ddomestig,” meddai’r adroddiad.

Yn gyffredinol, canfu'r dadansoddiad a ddarparwyd gan Fitch fod busnesau mawr a chanolog sy'n gysylltiedig â'r llywodraeth yn llai agored i ddirywiad mewn eiddo tiriog na chwmnïau llai neu'r rhai sy'n gysylltiedig â llywodraethau lleol.

Ymhlith banciau, dywedodd Fitch fod banciau bach a rhanbarthol - sy'n adlewyrchu tua 30% o asedau'r system fancio - yn wynebu mwy o risgiau. Ond nododd yr asiantaeth raddio y gallai risgiau cyffredinol i fanciau Tsieineaidd godi pe bai awdurdodau'n llacio'r gofynion benthyca i ddatblygwyr eiddo tiriog cythryblus yn sylweddol.

Y busnesau lleiaf agored i broblemau eiddo tiriog oedd yswirwyr, cwmnïau bwyd a diod, gweithredwyr grid pŵer a chwmnïau olew cenedlaethol, meddai'r adroddiad.

Daeth datblygwyr eiddo tiriog Tsieineaidd dan bwysau cynyddol tua dwy flynedd yn ôl pan ddechreuodd Beijing fynd i'r afael â dibyniaeth uchel y cwmnïau ar ddyled ar gyfer twf.

Mae niferoedd fel cyfraddau eiddo gwag yn rhoi syniad o ba mor fawr yw'r problemau eiddo tiriog.

Cyfradd eiddo gwag eiddo preswyl Tsieina oedd 12% ar gyfartaledd ar draws 28 o ddinasoedd mawr, yn ôl adroddiad yr wythnos diwethaf gan Sefydliad Ymchwil Beike, uned o gwmni gwerthu a rhentu eiddo tiriog Tsieineaidd Ke Holdings.

Mae hynny'n ail yn fyd-eang yn unig i Japan, ac yn uwch na chyfradd swyddi gwag yr Unol Daleithiau o 11.1%, meddai'r adroddiad.

Os oes disgwyliadau cryf o brisiau tai yn gostwng, fe allai’r fflatiau gwag hynny waethygu gorgyflenwad y farchnad—a’r risg o fwy o ostyngiad mewn prisiau, meddai’r adroddiad.

Eleni, dechreuodd llawer o lywodraethau lleol lacio cyfyngiadau prynu cartref mewn ymgais i gynnal y sector eiddo tiriog.

Ond hyd yn oed gyda'r protestiadau morgais diweddaraf, Nid yw Beijing wedi cyhoeddi cefnogaeth ar raddfa fawr eto.

“Hyd yn oed os yw’r awdurdodau’n ymyrryd yn ymosodol, mae risg na fydd prynwyr tai newydd yn dal i ymateb yn gadarnhaol i hyn, yn enwedig os yw prisiau tai yn parhau i ostwng, a’r rhagolygon economaidd cyffredinol yn cael eu cymylu gan anhwylder economaidd byd-eang,” meddai Fitch Ratings mewn datganiad i CNBC .

Pwysleisiodd Fitch y byddai'n cymryd cyfres o ddigwyddiadau, yn hytrach nag un yn unig, i ysgogi'r senario straen a nodir yn yr adroddiad.

Dywedodd y dadansoddwyr pe bai teimlad gwan yn y farchnad yn parhau am weddill y flwyddyn hon, y gallai'r diwydiannau a ddadansoddwyd gael eu heffeithio'n negyddol trwy'r flwyddyn nesaf.