Mae perchnogion tai yn colli cyfoeth wrth i gyfraddau llog cynyddol bwyso ar werthoedd cartref

Mae rhai perchnogion tai yn colli cyfoeth wrth i gyfraddau morgeisi uchel bwyso ar werthoedd cartref, o leiaf ar bapur, wrth i'r farchnad dai a oedd unwaith yn boeth oeri oeri'n gyflym.

Mae gwerthiant wedi bod yn arafu ers sawl mis, gyda chyfraddau morgeisi bellach ddwywaith yr hyn oeddent ar ddechrau'r flwyddyn hon.

Gostyngodd prisiau cartref, yn yr un modd, 0.77% rhwng Mehefin a Gorffennaf, yn ôl adroddiad diweddar gan Black Knight, cwmni meddalwedd, data a dadansoddeg. Er efallai nad yw hynny'n swnio'n llawer, hwn oedd y gostyngiad misol mwyaf ers mis Ionawr 2011 a'r gostyngiad misol cyntaf o unrhyw faint mewn 32 mis.

“Roedd gwerthfawrogiad blynyddol o brisiau cartref yn dal i ddod i mewn ar dros 14%, ond mewn marchnad a nodweddir gan gymaint o ansefydlogrwydd a newid cyflym â heddiw, gall metrigau sy’n edrych yn ôl fod yn gamarweiniol gan y gallant guddio realiti mwy cyfredol, dybryd,” ysgrifennodd Ben Graboske , llywydd Black Knight Data & Analytics.

Mae tua 85% o farchnadoedd mawr wedi gweld prisiau yn dod yn llai prysur trwy fis Gorffennaf, gyda thraean yn gostwng mwy nag 1% a thua un o bob 10 yn gostwng 4% neu fwy. O ganlyniad, ar ôl ennill triliynau o ddoleri mewn ecwiti cartref ar y cyd yn ystod dwy flynedd gyntaf y pandemig, mae rhai perchnogion tai bellach yn colli ecwiti.

Cyrhaeddodd ecwiti tappable fel y'i gelwir, y mae Black Knight yn ei ddiffinio fel y swm y gall perchennog tŷ fenthyg yn ei erbyn wrth gadw cyfran ecwiti o 20% yn yr eiddo, ei 10fed record chwarterol yn olynol yn uchel yn ail chwarter eleni ar $ 11.5 triliwn. Ond mae data'n awgrymu y gallai fod wedi cyrraedd uchafbwynt ym mis Mai.

Daeth dirywiad mewn gwerthoedd cartrefi ym mis Mehefin a mis Gorffennaf â chyfanswm yr ecwiti tapiadwy i lawr 5%, ac o ystyried y gwanhau yn y farchnad dai ers hynny, bydd trydydd chwarter eleni yn dangos dirywiad mwy sylweddol.

“Mae rhai o farchnadoedd cyfoethocaf ecwiti’r wlad wedi gweld tyniadau sylweddol, yn fwyaf nodedig ymhlith metros allweddol Arfordir y Gorllewin,” nododd Graboske.

Rhwng mis Ebrill a mis Gorffennaf, collodd San Jose 20% o'i ecwiti tapiadwy, ac yna Seattle (-18%), San Diego (-14%), San Francisco (-14%) a Los Angeles (-10%).

Mae perchnogion tai yn dal i fod yn llawer mwy gwastad nag yr oeddent y tro diwethaf i'r farchnad dai fynd trwy gywiriad mawr. Yn ystod y ddamwain morgais subprime, a ddechreuodd yn 2007, a'r Dirwasgiad Mawr dilynol, plymiodd gwerthoedd cartrefi bron i hanner mewn rhai marchnadoedd mawr. Aeth miliynau o fenthycwyr o dan y dŵr ar eu morgeisi, oherwydd mwy nag oedd gwerth eu cartrefi.

Nid yw hynny'n wir heddiw. Ar gyfartaledd, dim ond 42% o werth eu cartref sydd gan fenthycwyr presennol ar forgeisi cyntaf ac ail. Dyma'r trosoledd isaf a gofnodwyd erioed. Ni ddylai colli rhywfaint o werth ar bapur effeithio ar y perchnogion hynny o gwbl.

Fodd bynnag, mae tua 275,000 o fenthycwyr a fyddai'n cwympo o dan y dŵr pe bai eu cartrefi'n colli 5% o'u gwerth presennol. Fe brynodd mwy nag 80% o’r benthycwyr hynny eu cartrefi yn ystod chwe mis cyntaf eleni, a oedd ar frig y farchnad.

Hyd yn oed gyda gostyngiad cyffredinol o 15% mewn prisiau, ni fyddai cyfraddau ecwiti negyddol yn agos at y lefelau a welwyd yn ystod yr argyfwng ariannol o hyd, yn ôl yr adroddiad.