Mae gan berchnogion tai sydd wedi cloi cyfraddau morgais isel un rheswm i 'ddathlu' ar hyn o bryd, meddai economegydd

“Nid yw’n beth da i bawb,” meddai Wolfers wrth MarketWatch mewn cyfweliad. “Yr honiad yw hynny rhai mae pobl yn elwa o chwyddiant.”

Yn Econ 101, dywedodd Wolfers: Os yw dyled yn cael ei phrisio ar $X ar hyn o bryd, pan fydd chwyddiant yn codi, nid yw'r arian sy'n ddyledus gennych yn cynyddu i $X+1, hyd yn oed os bydd eich cyflog yn codi; Mae'n parhau i fod ar $X. (Ar yr amod nad yw'r gyfradd llog yn cael ei haddasu, yn seiliedig ar chwyddiant.)

Ystyriwch berchennog tŷ sydd wedi cloi morgais cyfradd sefydlog 30 mlynedd ar 3%. Tra bod prisiau eu car, nwy, trydan, a threuliau eraill yn codi, bydd y perchennog tŷ hwnnw hefyd yn gweld gwerth eu cartref yn codi gyda chwyddiant. Ac eto mae cyfradd eu morgais yn aros yr un fath gan nad yw wedi'i addasu gan chwyddiant, sy'n golygu eu bod yn dal i dalu'r un gyfradd cyn chwyddiant.

“I lawer o deuluoedd, mae hyn yn ddegau o filoedd o ddoleri” wedi’i harbed, meddai Wolfers.

Felly pan fydd chwyddiant yn codi 9.1%, mae'n debyg bod y cartref rydych chi'n berchen arno yn werth mwy hefyd, ond mae arnoch chi o hyd yr un swm ag oedd gennych chi cyn i brisiau godi.

Mewn geiriau eraill, mae'n debyg eich bod wedi cael bargen enfawr trwy amseru'r pryniant cyn i brisiau godi'n sylweddol, yn seiliedig ar y pris a (gobeithio) y gyfradd llog sefydlog.

Felly gadewch i ni ddefnyddio rhai rhifau damcaniaethol: Mae perchennog tŷ yn prynu cartref $500,000 ym mis Ebrill 2020.

Dywedodd Mynegai Achos-Shiller S&P CoreLogic fod prisiau cartrefi yn gyffredinol wedi cynyddu gwmpas 20% ym mis Ebrill, o gymharu â'r flwyddyn flaenorol. Mae hynny'n golygu bod perchennog tŷ yn dechnegol wedi cael bargen am brynu cyn i brisiau godi - gwnaethant tua $ 100,000 eleni.

Dyma lle mae perchnogion tai yn gweld budd mawr. Mae'r ased y maent wedi benthyca ar ei gyfer yn dal i gael ei brisio ar y pris blaenorol.

“Beth sy'n digwydd yw eu bod nhw'n dweud wrthyn nhw eu hunain, 'O, mi ges i'r $100,000 yna oherwydd dwi'n fuddsoddwr athrylithgar oedd yn ddigon craff i brynu tai',” meddai Wolfers, “ond y gwir amdani yw, [maen nhw] nid athrylith—cododd prisiau tai oherwydd bob cododd prisiau.”

Ond mae un cafeat i’r achos hwn dros “ddathlu,” cydnabu Wolfers, sef y dybiaeth honno bod cyflogau’n codi gyda chwyddiant.

Nid yw cyflogau wedi dal i fyny eto, felly y gallu i ad-dalu'r morgais hwnnw bellach yn llawer anoddach. A gall fod yn fwy anodd i rai gweithwyr nag eraill.

Twf cyflog ym mis Mehefin yn gyffredinol nid oedd yn cyd-fynd â chwyddiant, yn ôl data'r llywodraeth. Mae un sector lle y gwnaeth, hamdden a lletygarwch, yn gyffredinol yn cynnig cyflogau is na’r cyfartaledd ac yn dal heb ychwanegu’n ôl yr holl swyddi a gollodd yn ystod y pandemig, nododd y Swyddfa Ystadegau Llafur.

Roedd adroddiad swyddi mis Mehefin yn dangos bod cyflog fesul awr ar gyfartaledd yn codi i $32.08. Mae hynny’n gynnydd o 0.3% ers mis Mai, a chynnydd o 5.1% ers mis Mehefin diwethaf, meddai’r asiantaeth. Mae hynny'n wahanol iawn i'r gyfradd gyfredol o 9.1% o chwyddiant blynyddol. Eto i gyd, mae hynny'n gynnydd ar flynyddoedd blaenorol gan fod cyflogwyr yn cystadlu am dalent. Rhwng 2012 a Chwefror 2020, roedd enillion cyfartalog yr awr yn tyfu yn yr ystod tua 2% i 3% y flwyddyn.

Serch hynny, cyflogau Bydd dal i fyny gyda chwyddiant, pwysleisiodd Wolfers.

“Rwy'n deall bod pobl yn ddi-hid ... ond os ydych chi'n astudio'n effeithiol unrhyw wlad mewn unrhyw gyfnod hanesyddol o amser, byddwch chi'n darganfod pan fydd prisiau'n codi, felly hefyd cyflogau,” esboniodd. Felly “mae ing pobl ar hyn o bryd yn real, ond yn fyrhoedlog.”

Ysgrifennwch at: [e-bost wedi'i warchod]

(Cyfrannodd Andrew Keshner at y stori hon.)