Wedi ysgrifennu am y codiadau cyfradd llog diweddaraf ddoe, roeddwn i eisiau edrych i mewn i'r hyn y mae'r cyfan yn ei olygu i'r marchnad dai. Mae llawer o benawdau jarring wedi bod yn yr ardal hon yn ddiweddar a gellid maddau i rywun am feddwl bod y to yn ogofa i mewn (bwriad o ffug!).
Felly, beth mae’r holl sgwrsio cyfradd llog hwn yn ei olygu i forgeisi a’r farchnad dai?
Cyfraddau morgais
Mae cyfradd llog Ffed - sy'n gosod y meincnod ar gyfer pob cyfradd yn yr economi, o ddyled cerdyn credyd i fenthyciadau busnes i forgeisi - ar y gyfradd uchaf ers y Great Financial Crash yn 2008, gyda'r Ffed yn dweud y bydd 4.5% yn cael ei daro yn fyr trefn (a llawer yn disgwyl 5%).
Mae'r gyfradd Ffed yn dymor byr, ond mae cyfraddau morgais yn gysylltiedig ag ef. Cododd y gyfradd gyfartalog ar forgais cyfradd sefydlog 30 mlynedd i fyny heibio i 7.08% yr wythnos hon. Er cymhariaeth, mae hynny dros ddwbl yr hyn ydoedd flwyddyn yn ôl, sef 3.14%. Ouch.
Dyma’r tro cyntaf i’r 30 mlynedd dorri 7% ers 2002, pan oedd George Bush yn Arlywydd, rhyddhawyd ffilm gyntaf Lord of the Rings a chyflwynwyd yr ewro yn Ewrop.
Marchnad Dai
Felly, beth mae hyn yn ei olygu i brisiau tai? Gyda chyfraddau morgais uwch, rhaid i bris tai ddod i lawr, iawn?
Eitha llawer. Mae cyfraddau llog uwch yn arafu'r economi yn gyffredinol; dyna'n union y maent wedi'u cynllunio i'w wneud, gan y bydd llai o ddefnydd a llai o arian yn symud o gwmpas chwyddiant – yr union gymhelliad y tu ôl i'r Ffed godi cyfraddau llog.
Mae defnyddwyr nid yn unig yn gweld taliadau morgais uwch, sy'n amlwg yn gwneud prynu tŷ yn llai deniadol, ond maent hefyd yn gweld costau uwch ym mhob man y maent yn edrych - nid yn union ysgogiad ar gyfer prynu tŷ.
Fodd bynnag, wrth edrych ar y data, nid yw prisiau tai wedi symud yn sylweddol eto. Y casgliad cyntaf i ddod iddo ar gyfer hyn yw bod y data ar ei hôl hi – mae tai yn anhylif ac mae trafodion yn cymryd amser, felly yn draddodiadol mae oedi pan fydd cyfraddau’n codi o’i gymharu â phan fydd prisiau’n disgyn.
Yn ail, er bod y galw am dai yn gostwng mewn perthynas â’r ffactorau a grybwyllwyd uchod, mae’r cyflenwad tai hefyd wedi gostwng, sy’n cael yr effaith gyferbyniol o wthio prisiau tai i fyny. Y ffactor mwyaf am hyn yw bod llawer o’r perchnogion tai hyn yn eistedd yn bert ar gyfradd morgais ers y llynedd – 3% neu’n is – ac felly nid yw’n gwneud unrhyw synnwyr iddynt fasnachu i mewn, dim ond i gymryd morgais heddiw ar 7% .
Beth fydd yn digwydd i brisiau tai yn y dyfodol?
Mae hwn wedi dod yn bwnc gwefr go iawn. Er bod y gostyngiad yn y cyflenwad wedi cynnal y farchnad, a’r ffaith bod data ar ei hôl hi, mae bron yn sicr y bydd niferoedd yn dod allan cyn bo hir sy’n dangos bod prisiau tai yn gostwng.
Yn syml, dyma sy'n digwydd bob amser yn hanesyddol; unwaith y bydd cyfraddau morgais yn codi, bydd prisiau tai yn gostwng. Ynghyd â hynny yn amlwg mae'r newidynnau macro eraill yma hefyd, gyda dirwasgiad yn bosibilrwydd amlwg. Er bod galw defnyddwyr a’r farchnad lafur wedi aros yn gymharol ystyfnig, dyma’n rhannol pam nad yw chwyddiant wedi gostwng mor gyflym ag y byddai’r Ffed wedi’i obeithio – ac unwaith y bydd crychau’n ymddangos yn y marchnadoedd hynny (y mae’n rhaid iddynt ei wneud er mwyn i chwyddiant ddod i lawr) bydd teimlad gostwng ymhellach a dylai prisiau tai ostwng eto.
Serch hynny, mae'r posibilrwydd o gwymp enfawr mewn prisiau tai mewn ardaloedd dymunol (dinas fawr), fel Efrog Newydd, yn ymddangos yn anghysbell.
Mae'n bwysig edrych ar y cyd-destun yma, hefyd. Er y bydd perchnogion tai yn poeni am daliadau morgais llymach a phrisiau siglo, byddai angen peintio senario trychineb absoliwt i ragweld prisiau tai yn is na lefelau cyn-bandemig.
O edrych ar bris canolrif yr Unol Daleithiau, roedd prisiau tai yn 44% o Ch2 eleni (y data diweddaraf) o gymharu ag Ebrill 2020.
Wrth gwrs, mae'r data uchod yn gyfartaledd cenedlaethol a bydd yn gogwyddo ar gyfer ardaloedd daearyddol. Fodd bynnag, mae'n rhoi darlun o ba mor aruthrol oedd y cynnydd pandemig, ac mae hefyd yn dangos bod prisiau tai yn codi yn y tymor hir yn hanesyddol.
Hyd yn oed o edrych ar yr argyfwng tai gwaethaf yn y cof yn ddiweddar – damwain 2008 a achoswyd yn llythrennol gan y farchnad forgeisi – roedd prisiau tai yn ôl uwchlaw’r uchafbwynt cyn y ddamwain ymhen 6 mlynedd. Ddim yn hwyl, ie – ond dyna'r drefn dai waethaf yn hanes modern.
Mae yna boen bendant o'u blaenau i berchnogion tai, ond os gellir cwrdd â chyfraddau morgais misol,