Dirywiad yn y Farchnad Dai – A yw Dirwasgiad Ar Y Gorwel?

Mae ail hanner 2022 wedi gweld prisiau tai yn gostwng. Fodd bynnag, mae prisiau'n parhau i fod i fyny flwyddyn ar ôl blwyddyn yn seiliedig ar enillion prisiau cyson yn ystod hanner cyntaf y flwyddyn. Mae'r gostyngiad mewn prisiau, yn rhannol, yn cael ei yrru gan gyfraddau morgeisi uwch sy'n taro fforddiadwyedd tai. Fodd bynnag, nid yw'r rhan fwyaf o farchnadoedd wedi gweld gostyngiadau o flwyddyn i flwyddyn mewn prisiau tai eto ac mae tueddiadau rhanbarthol yn golygu bod arfordir y gorllewin yn cael ei daro'n galetach na marchnadoedd eraill.

Costau Morgeisi Cynyddol

Mater canolog yw'r cynnydd mawr mewn costau morgais. Cyffyrddodd costau morgais 30 mlynedd â 7% yn gynnar ym mis Tachwedd, mae costau morgais yn parhau i fod ar lefelau nad ydym wedi'u gweld ers 2007. Mae hyn wedi'i ysgogi gan chwyddiant uchel sy'n achosi i'r Ffed godi cyfraddau llog yn sydyn, sydd yn yr un modd yn cynyddu costau morgais.

Fforddiadwyedd Tai Is

Mae costau morgais uwch wedi lleihau fforddiadwyedd tai. Mae hynny oherwydd i lawer o bobl mae'r tŷ y gallant ei fforddio yn cael ei bennu nid gan bris y tŷ, ond gan gost y morgais y gallant ei wasanaethu'n gyfforddus o'u siec cyflog.

Yn fras, yn 2022 rydym wedi gweld costau morgeisi yn dyblu ac felly mae fforddiadwyedd tai wedi gostwng yn sylweddol. Mae'r Atlanta Fed yn olrhain hyn ac yn gweld fforddiadwyedd tai ar lefelau isel iawn o gymharu â hanes diweddar. Mewn gwirionedd, mae fforddiadwyedd tai ar y lefel isaf ers i Atlanta Fed ddechrau ei olrhain yn 2006.

Prisiau'n Llithro

Mae prisiau tai yn llithro, ond nid ydynt wedi cwympo. Mae data prisiau tai Redfin yn awgrymu bod prisiau tai wedi bod yn gostwng ers mis Mai 2022, er bod prisiau'n parhau i fod i fyny 5% flwyddyn ar ôl blwyddyn, i lawr o gynnydd blynyddol mewn prisiau o 15% dros yr haf.

Nid ydym wedi gweld gostyngiadau absoliwt mewn prisiau tai yn flynyddol yn y rhan fwyaf o farchnadoedd, ond gallai hynny fod yn dod dros yr ychydig fisoedd nesaf. Gall cyfnod y cwymp a’r gaeaf fod yn amser araf i’r farchnad dai, felly efallai ein bod yn gweld rhai tueddiadau tymhorol hefyd. Mae’r gwanwyn fel arfer yn ddechrau cyfnod mwy cadarn ar gyfer y farchnad dai, felly bydd tueddiadau yn gynnar yn 2023 yn dweud beth yw cyfeiriad prisiau tai.

Tueddiadau Rhanbarthol

Mae tueddiadau rhanbarthol yn bwysig hefyd. Ar hyn o bryd mae arfordir y gorllewin yn gweld marchnad dai gymharol wannach, ond mae'r de-ddwyrain yn dal i fyny'n well. Eto i gyd, er gwaethaf amrywiadau rhanbarthol, mae'r rhan fwyaf o ranbarthau yn gweld prisiau'n symud yn is o fis i fis.

Beth sydd nesaf?

Un cwestiwn allweddol ar gyfer y farchnad dai dros 2023 fydd lle mae cyfraddau llog hirdymor yn symud. Mae cyfraddau llog wedi codi yn 2022 ar bryderon chwyddiant, ac wrth i'r Ffed gynyddu cyfraddau tymor byr.

Fodd bynnag, ers dechrau mis Tachwedd mae cyfraddau tymor hwy wedi gostwng ychydig. Os bydd hynny'n parhau fe all yn gyfatebol ostwng costau morgais hirdymor o'r lefelau uwch presennol. Fodd bynnag, mae'r Ffed yn gymharol hawkish ar gyfraddau, ac os yw'r Ffed yn fwy ymosodol gyda symudiadau cyfradd yn 2023 na'r disgwyl ar hyn o bryd, gallai hynny olygu poen pellach ar gyfer costau morgais.

Y naill ffordd neu'r llall, os na fydd cynnydd sylweddol mewn cyfraddau llog yn gostwng yn sylweddol yn 2023, rhywbeth nad yw marchnadoedd yn ei ragweld, bydd costau morgeisi yn parhau'n uchel o gymharu â'r hanes diweddar, gan roi pwysau parhaus ar fforddiadwyedd tai ac o bosibl prisiau tai.