Mae'r Gronfa Ffederal eisiau rhyddhau ei hun yn araf ac yn dawel o farchnad dai UDA. Efallai mai meddwl dymunol yw hynny.
I gael persbectif ar ddylanwad y Ffed ar y farchnad dai ers iddo lansio ei raglen prynu bondiau brys ddwy flynedd yn ôl, ystyriwch y pwynt hwn gan Richard Farr, prif strategydd marchnad gyda Merion Capital Group. Gwerthwyd tua 762,000 o gartrefi newydd am bris cyfartalog o $453,700 yn 2021, sy’n golygu bod y Ffed—yn edrych dim ond ar ei $40 biliwn y mis mewn pryniannau gwarantau â chymorth morgais—wedi prynu’r hyn sy’n cyfateb i’r farchnad cartrefi newydd gyfan y llynedd, ynghyd â 36% ychwanegol
Bydd y ffordd y mae'r banc canolog yn trin tai - wedi'i gyffroi gan ymgyrch y pandemig o bobl i faestrefi a chytrefi sy'n fyr iawn ar y rhestr eiddo wrth i gyfraddau morgais ymyrraeth gan Ffed dorpido - benderfynu a all y Ffed oeri chwyddiant yn realistig ac yn ddigonol heb daflu economi'r UD i ddirwasgiad a marchnadoedd i gywiriadau dyfnach.
Mae bwgan y cyfraddau llog uwch eisoes yn codi cyfraddau morgais. Ond mae'n debyg na fydd llond llaw o godiadau chwarter pwynt o sero yn ddigon i oeri'n ddigonol tai, sy'n cynrychioli tua 40% o'r mynegai prisiau defnyddwyr.
Yn gyntaf, y gwir amdani yw bod y Ffed yn berchen ar tua thraean o'r Trysorlys a'r marchnadoedd morgeisi, ac ni fydd cyfraddau hirdymor yn codi mewn gwirionedd—hyd yn oed pan fydd yn dechrau codi'r gyfradd cronfeydd bwydo—nes iddo grebachu ei ôl troed ei hun. Yn ail, mae gwyntoedd cynffon, gan gynnwys marchnad lafur dynn a demograffeg prynu cartref ffafriol ochr yn ochr â stocrestr isaf erioed o gartrefi presennol ar werth a chyfraddau swyddi gwag uwch nag erioed i rentwyr, yn awgrymu cryfder parhaus y farchnad dai er gwaethaf cyfraddau cynyddol, meddai Torsten Sløk, prif economegydd. yn Apollo Global Management.
Yna mae swm yr arian buddsoddwr yn mynd ar drywydd cartrefi un teulu. “Mae mynyddoedd a mynyddoedd o gyfalaf wedi’u codi i fuddsoddi mewn tai yn yr Unol Daleithiau, ac nid yw tri neu bedwar cynnydd mewn cyfraddau yn mynd i atal hynny,” meddai Rick Palacios, cyfarwyddwr ymchwil John Burns Real Estate Consulting. Yn sicr, bydd gwerthfawrogiad o brisiau cartref yn arafu o gyflymder cythryblus 2021. Ond dywed Palacios nad oes unrhyw arwyddion ar lawr gwlad o leddfu problemau cadwyn gyflenwi neu leihau galw; mae'n dal i weld twf o 9% mewn prisiau cartref eleni—mwy na dwbl y cyflymder y mae Sløk yn dweud sy'n gynaliadwy. Dylai rhenti, sy'n llusgo y tu ôl i brisiau cartrefi tua blwyddyn, godi 5% ledled y wlad yn 2022, gyda llawer o farchnadoedd yn gweld dwywaith y gyfradd honno, meddai Palacios.
Mae hyn i gyd yn awgrymu mai mantolen y Ffed fydd yr arf polisi mwy ystyrlon, er yn ddyfais lawer mwy cymhleth, afloyw ac anrhagweladwy y byddai'n well gan fancwyr canolog ei chwarae. Pan siaradodd Cadeirydd Ffed, Jerome Powell, ar ôl y cyfarfod polisi diweddaraf, gadawodd fwy o gwestiynau nag atebion i fuddsoddwyr ynghylch sut y bydd tynhau meintiol, neu wrthdroi llacio meintiol a yrrir gan bandemig, yn gweithio.
Cofrestriad Cylchlythyr
Cylchgrawn yr Wythnos Hon
Mae'r e-bost wythnosol hwn yn cynnig rhestr lawn o straeon a nodweddion eraill yng nghylchgrawn yr wythnos hon. Bore Sadwrn ET.
Mae yna “elfen o ansicrwydd ynghylch y fantolen,” meddai Powell, sydd wedi dyblu ers dechrau’r pandemig ac yn cynrychioli 40% o gynnyrch mewnwladol crynswth yr Unol Daleithiau. “Rwy’n meddwl bod gennym ni lawer gwell synnwyr, a dweud y gwir, sut mae codiadau ardrethi yn effeithio ar amodau ariannol ac, felly, amodau economaidd. [Mae’r] fantolen yn dal yn beth cymharol newydd i’r marchnadoedd ac i ni, felly rydym yn llai sicr am hynny,” meddai Powell. “Fe fyddwn ni’n edrych i gael hwnna’n rhedeg yn y cefndir.”
Y broblem gyda cheisio gadael i'r fantolen grebachu yn y cefndir yw na fydd. Os yw'r Ffed yn ceisio lleihau ei bortffolio fel y mae'n dymuno, trwy adael i fondiau ddod i ben wrth iddynt aeddfedu ac addasu faint o enillion sy'n cael eu hail-fuddsoddi, dywed Sløk y byddai'n cymryd tua phum mlynedd i gael gwared ar MBS yn llawn. Y rhesymeg: bydd rhagdaliadau morgais - a wneir yn aml trwy ail-ariannu - yn araf iawn wrth i gyfraddau godi. Os yw normaleiddio’r fantolen yn mynd i gynrychioli’r tynhau gwirioneddol y tro hwn, ac os yw llwybr yr economi ehangach yn dibynnu ar oeri’r farchnad dai, a oes gennym bum mlynedd?
Dyma lle mae QT rhy ymosodol - neu hyd yn oed gwerthiant asedau llwyr - yn dod yn bryder cyfreithlon ac yn opsiwn anneniadol tebyg. Dywed Joseph Wang, a arferai fod yn uwch fasnachwr ar ddesg marchnadoedd agored y Ffed, ei bod yn anodd mireinio tynhau meintiol ac nad oes unrhyw un yn gwybod yn iawn sut y bydd yn chwarae. Ond rydyn ni'n gwybod un peth. Dywed Wang, os yw'r Ffed am gyflymu ymadawiad araf iawn o'r farchnad morgeisi, bydd yn rhaid iddo werthu asedau.
Yr Economi: Mwy o bethau y mae'n rhaid eu darllen
Dywed dadansoddwyr y byddai yna brynwyr, fel banciau, ond nid yw mor syml â hynny a gall y cyfnod pontio fod yn dreisgar. Mae yna swm enfawr o warantau â chymorth morgais ar fantolen y Ffed, ac mae'r ffaith bod QT i fod i ddraenio hylifedd, sy'n golygu y bydd gan ddarpar brynwyr lai o arian parod ac felly'n cynrychioli galw sy'n prinhau wrth i'r cyflenwad gynyddu.
Wrth i dai fynd, felly hefyd yr economi. Mae'r sector yn cyfrif am bron i un rhan o bump o CMC, ac mae mwy o bobl yn berchen ar eu cartrefi nag sydd ag amlygiad sylweddol i'r farchnad stoc, sy'n golygu bod yr effaith cyfoeth fel y'i gelwir yn gysylltiedig iawn ag eiddo tiriog. Rhaid i'r Ffed geisio microreoli seicoleg yn y farchnad dai, meddai Sløk, gan ychwanegu bod peirianneg glaniad meddal i'r economi yn dechrau gyda gwneud hynny ar gyfer tai.
Mae'n dasg uchel, ac yn un sy'n ymddangos braidd yn Frankensteinaidd. Ataliodd y banc canolog ddirywiad a allai fod wedi bod yn llawer gwaeth na'r dirwasgiad cyflym a'r cywiriad a welsom yn 2020. Ond nid oes dim byd heb ganlyniad, ac mae buddsoddwyr ar fin darganfod faint nad yw'r Ffed yn ei wybod am yr hyn sydd ganddo. creu.
Ysgrifennwch at Lisa Beilfuss yn [e-bost wedi'i warchod]
