Am ddwy flynedd yn ystod y pandemig covid-19, roedd gwerthwyr tai yn Quakers Hill, maestref yn rhannau pellaf gorllewin gwasgarog Sydney, yn rhuo mewn ffawd. Byddai rhyw 60 neu 70 o wylwyr yn mynd o amgylch pob tŷ oedd ar werth, meddai Josh Tesolin o Ray White, gwerthwr tai. Bu prynwyr yn cystadlu mewn arwerthiannau, gan gynnig llawer mwy na'r disgwyl. “Byddem yn gofyn am, gadewch i ni ddweud, $1m ac yn gwerthu am $1.4m,” meddai Mr Tesolin. “Roedd y farchnad bryd hynny yn wallgof - darlun gwahanol iawn i nawr.” Eleni mae prisiau yn y gymdogaeth wedi gostwng 20%, mae'n amcangyfrif. Y mae perchenogion yn tynu eu tai, am nas gallant eu gwerthu am gymmaint ag a fynnant. Mae'r farchnad yn chwyddo.
Mae prisiau tai Awstralia wedi gostwng am bum mis yn olynol, gan roi Quakers Hill ar flaen y gad mewn tueddiad byd-eang. Wrth i fanciau canolog rasio i ddofi chwyddiant, maent yn codi cyfraddau llog ar y cyflymder cyflymaf ers o leiaf bedwar degawd—sydd bellach yn trosi’n gyflafan yn y farchnad dai. Mae prisiau’n gostwng mewn naw o’r 18 gwlad sy’n cael eu monitro gan Oxford Economics, ymgynghoriaeth, ac maen nhw’n gostwng gyflymaf yn y marchnadoedd sydd wedi gorboethi fwyaf. Yng Nghanada a Sweden maent wedi gostwng mwy nag 8% ers mis Chwefror; yn Seland Newydd maent wedi gostwng mwy na 12% ers eu hanterth y llynedd. Mae prisiau wedi dechrau llithro yn America a Phrydain hefyd. Mae llawer o wledydd eraill yn mynd i'r un cyfeiriad.
Mae trafodion hefyd i lawr. Gostyngodd gwerthiannau cartref yn America un rhan o bump ym mis Awst, o'i gymharu â'r flwyddyn flaenorol, yn ôl Cymdeithas Genedlaethol Realtors, grŵp lobïo. Yn Seland Newydd, roedd gwerthiant chwarterol ar eu gwannaf ers 2010 yn y tri mis hyd at fis Mehefin. Mae prisiau cyfranddaliadau adeiladwyr mawr o Brydain, fel Barratt a Taylor Wimpey, wedi haneru eleni. Mae gostyngiad o fwy na 30% yn nifer y rhai gan Dr Horton a Lennar, y mwyaf yn America.
Mae hyn yn cynrychioli diwedd ffyniant hir - un y mae llawer o berchnogion tai wedi dod i'w gymryd yn ganiataol. Arweiniodd cyfraddau morgeisi gwaelod y graig a chyflenwad cyfyngedig at gynnydd cyson ym mhrisiau tai cyfoethog y byd yn y degawd ar ôl argyfwng ariannol byd-eang 2007-09. Cododd prisiau yn America, er enghraifft, bron i 60% o'u cafn yn 2012 i ddiwedd 2019. Yna daeth y pandemig, pan gynyddodd prisiau'n wirioneddol. Yn America, Canada a'r Iseldiroedd maent wedi cynyddu mwy na 30% ers 2020. Cynyddodd cloeon a'r newid i waith o bell y galw am eiddo maestrefol gyda gerddi neu swyddfeydd. Roedd llywodraethau, yn poeni am wasgfa dai wrth i covid ledu, leddfu neu ddileu rheoliadau morgais dros dro, gan ei gwneud hi’n haws i’w brynu. Fe wnaeth arbedion pandemig helpu prynwyr tro cyntaf i gronni blaendaliadau mawr.
Ond mae codiadau mewn cyfraddau llog bellach wedi dychwelyd cyfraddau morgeisi i lefelau nas gwelwyd ers degawdau. Flwyddyn yn ôl roedd y morgais cyfradd sefydlog 30 mlynedd yn America yn llai na 3%. Heddiw dim ond ychydig yn swil o 7%. Yn Seland Newydd, mae cyfraddau morgeisi wedi pasio 7% am y tro cyntaf ers wyth mlynedd; ym Mhrydain, mae'r benthyciad cyfradd sefydlog pum mlynedd cyfartalog bellach yn fwy na 6% am y tro cyntaf mewn dwsin. Bydd hyn yn gwneud bywyd yn anoddach i ddarpar brynwyr, a bydd yn cynyddu'r siawns o drallod ymhlith perchnogion tai presennol. Mae’n newid sy’n debygol o ddwyn canlyniadau gwleidyddol a chymdeithasol anghyfforddus am flynyddoedd lawer i ddod.
Bydd tri ffactor yn pennu lle mae'r boen yn fwyaf acíwt, ac felly lle mae'r canlyniadau hyn yn fwyaf tebygol. Y cyntaf yw twf prisiau diweddar. Mae marchnadoedd tai lle mae prisiau wedi cynyddu ers y pandemig yn arbennig o agored i alw oeri. Er bod llawer o wledydd cyfoethog wedi arafu i gyfraddau twf blynyddol yn y digidau sengl ar ddechrau'r flwyddyn hon, roedd America a Chanada wedi cynnal codiadau digid dwbl, wedi'u hysgogi gan alw enfawr am dai yn y trefi mynyddig a gwladwriaethau gwregysau haul sy'n denu Califfornia a'r Newydd. Yorkers, ynghyd â dinasoedd fel Toronto.
Lefelau benthyca yw'r ail ffactor. Po uchaf yw dyled y cartref fel cyfran o incwm, y mwyaf agored yw perchnogion i daliadau morgais a diffygdalu uwch. Bydd bancwyr canolog yn dod o hyd i gysur yn y ffaith bod dyled cartrefi o'i gymharu ag incwm yn is nag yr oedd ar drothwy'r argyfwng ariannol byd-eang mewn gwledydd gan gynnwys America, Prydain a Sbaen. Ac eto mae rhai gwledydd yn wynebu mynydd o ddyled. Mae hyn yn eu gwneud yn sensitif i gynnydd bach hyd yn oed mewn cyfraddau morgais. Mae cartrefi yn Awstralia, Canada a Sweden, a lwyddodd i ddianc rhag baich llawn yr argyfwng ariannol, wedi rhedeg i fyny benthyciadau syfrdanol yn y blynyddoedd ers hynny, gan ysgogi rhybuddion gan gyrff gwarchod ariannol. Fel y dywedodd Stefan Ingves, llywodraethwr banc canolog Sweden: “Mae fel eistedd ar ben llosgfynydd.”
Y trydydd ffactor yw pa mor gyflym y mae cyfraddau llog uwch yn trosglwyddo i berchnogion tai. Mae’r risg fwyaf i fenthycwyr ar forgeisi cyfradd gyfnewidiol, sy’n amrywio gyda newidiadau mewn cyfraddau polisi. Maent yn wynebu gostyngiad ar unwaith yn eu hincwm gwario. Yng Nghanada mae morgeisi cyfradd amrywiol yn cyfrif am fwy na hanner yr holl fenthyciadau. Yn Awstralia a Sweden, maen nhw'n cyfrif am bron i ddwy ran o dair.
Mewn gwledydd eraill, mae benthyca cyfnod penodol yn llawer mwy cyffredin, sy’n golygu bod codiadau mewn cyfraddau yn mynd drwodd gydag oedi sylweddol. Mae mwyafrif helaeth y morgeisi yn America ar delerau o'r fath. Mae'r morgeisi hyn hefyd yn fwy poblogaidd nag o'r blaen ledled Ewrop. Ond nid yw pob benthyciad cyfnod penodol yr un fath. Yn America mae'r mwyafrif ohonyn nhw'n sefydlog am ddau neu dri degawd. Mewn gwledydd eraill, bydd hyd yn oed benthycwyr cyfradd sefydlog yn wynebu costau morgeisi cynyddol yn ddigon buan. Yn Seland Newydd, morgeisi cyfradd sefydlog yw mwyafrif y benthyciadau presennol, ond mae gan fwy na 70% aeddfedrwydd o lai na dwy flynedd. Felly hefyd bron hanner y rhai a dynnwyd allan ym Mhrydain y llynedd.
Dewch â hyn at ei gilydd, ac mae'r holl gynhwysion ar gyfer cwymp dwfn yn y llety yn eu lle. Y tro hwn, fodd bynnag, mae'n debygol o gael ei arwain nid gan America, ond gan Ganada, yr Iseldiroedd, Awstralia, Seland Newydd a Norwy (gweler y tabl). Yn Awstralia a Chanada fe allai prisiau blymio cymaint â 14% o’u hanterth, ychydig yn fwy na’r disgwyl yn America neu Brydain, yn ôl rhagolygon gan nifer o gwmnïau eiddo. Mae economegwyr yn y Royal Bank of Canada yn disgwyl i gyfaint gwerthiant y wlad blymio mwy na 40% yn 2022-23 - sy'n fwy na'r gostyngiad o 38% yn 2008-09.
Trothwyon poen
O fewn pob gwlad, bydd rhai pobl yn dioddef mwy nag eraill. Mae ansawdd credyd y benthyciwr cyffredin wedi gwella yn ystod y blynyddoedd diwethaf, wrth i reoliadau llymach a gyflwynwyd yn dilyn yr argyfwng ariannol byd-eang ei gwneud yn anoddach i fenthycwyr mwy peryglus gymryd morgeisi. Ond bydd y cyfuniad gwenwynig o sioc cyfradd ac ymchwydd mewn costau byw yn rhoi perchnogion tai dan straen difrifol.
Yn Awstralia, er enghraifft, mae tair rhan o bump o gredyd tai ar delerau amrywiol. Yn ôl adroddiad sefydlogrwydd ariannol diweddaraf y banc canolog, a gyhoeddwyd ar Hydref 7, byddai hanner y benthycwyr hyn yn gweld eu harian sbâr, neu'r hyn sy'n weddill ar ôl morgais a threuliau byw hanfodol, yn gostwng o leiaf un rhan o bump os bydd cyfraddau llog yn codi yn unol â'r farchnad. disgwyliadau—a byddai 15% yn gweld y mesur hwn yn troi'n negyddol. Ym Mhrydain gallai bron i 2m o aelwydydd, neu chwarter y rhai â morgeisi, weld taliadau uwch yn amsugno 10% ychwanegol o incwm eu cartref erbyn dechrau 2025. Yn yr Iseldiroedd, mae cyfran y perchnogion tai yn talu mwy na chwarter eu hincwm tuag at eu morgais yn codi o 12% i 26% pe bai cyfraddau llog yn codi tri phwynt canran.
Mae prynwyr tro cyntaf a benthycwyr diweddar yn arbennig o agored i niwed. Estynnodd llawer eu harian i brynu cartref, gan adael llai o arian dros ben i dalu am naid mewn costau morgais. Yn America, roedd prynwyr tro cyntaf yn cyfrif am un o bob tri gwerthiant y llynedd. Ychydig iawn o gynilion sydd gan lawer. Roedd gan tua hanner y prynwyr o Awstralia a gymerodd fenthyciadau rhwng dechrau 2021 ac Awst 2022 werth llai na thri mis o daliadau morgais wedi'u neilltuo ar gyfer diwrnod glawog. Mae pobl y Mileniwm sydd o'r diwedd wedi llwyddo i brynu eiddo i mewn am syndod cas.
Mae prynwyr tro cyntaf hefyd wedi cael llai o amser i gronni ecwiti. Mae Oxford Economics yn amcangyfrif y byddai cwymp o 15% ym mhrisiau tai yn America dros flwyddyn yn canslo dwy ran o dair o'r ecwiti tai y maen nhw wedi'i gronni ers dechrau'r pandemig. Mewn cyferbyniad, mae perchnogion hŷn yn fwy diogel. Symudodd mwy na hanner perchnogion tai Americanaidd 65 oed neu drosodd i mewn cyn troad y mileniwm. Mae hyn yn gadael perchnogion newydd mewn mwy o berygl o gael eu gwthio i ecwiti negyddol, sy'n ei gwneud hi'n anodd symud tŷ neu ailforgeisio. Ym Mhrydain, byddai cwymp o 20% mewn prisiau tai yn gadael cymaint â 5% o forgeisi mewn ecwiti negyddol, yn ôl Neal Hudson o Residential Analysts, cwmni ymgynghorol. Byddai tua un o bob deg o ddeiliaid morgeisi yn Llundain yn cael eu heffeithio.
Y newyddion da yw y dylai banciau allu goroesi’r cwymp. Yn 2007-09 bu cynnydd mewn dyled heb ei thalu yn gwthio rhai Americanaidd i'r dibyn. Mae banciau ym Mhrydain bellach yn dal bron i bedair gwaith cymaint o gyfalaf i dalu am golledion, yn ôl Capital Economics, ymgynghoriaeth arall. Mae prawf straen diweddaraf Banc Lloegr yn awgrymu y byddai benthycwyr y wlad yn gallu amsugno cwymp o 33% mewn prisiau tai a chynnydd yn y gyfradd ddiweithdra o 3.5% i 12%. Yn America mae banciau wedi camu'n ôl o'r farchnad forgeisi, gyda rhai nad ydynt yn fanciau bellach yn darparu mwy na hanner y benthyca morgeisi newydd. Felly nid yw risgiau bellach wedi'u crynhoi mewn benthycwyr sy'n systematig bwysig.
Eto i gyd, bydd y wasgfa dai yn cael canlyniadau dwys. “Y cylch tai YW’r cylch busnes”, ysgrifennodd Edward Leamer o Brifysgol California, Los Angeles, mewn papur a gyhoeddwyd yn 2007. Nododd fod yr arafu tai wedi rhagflaenu wyth o’r deg dirwasgiad diwethaf yn America. Ar ôl yr argyfwng ariannol, dilynodd Mr Leamer bapur o’r enw “Housing really is the business cycle”, rhag ofn bod darllenwyr wedi methu â chael y neges. Mae’r cysylltiad rhwng y ddau gylch yn codi oherwydd bod tai yn rhoi “effeithiau cyfoeth” ar berchen-feddianwyr. Pan fydd prisiau tai yn codi, mae pobl yn teimlo'n dda am eu sefyllfa ariannol, felly benthyca a gwario mwy. Pan fyddant yn cwympo, mae pobl yn tynhau eu gwregysau. Yn 2019 canfu ymchwil gan Fanc Lloegr fod cynnydd o 10% mewn prisiau tai yn codi defnydd o 0.35-0.5%.
Sianel bwysig arall rhwng y farchnad dai a gweddill yr economi yw buddsoddiad. Gall gwariant cyfalaf sy’n gysylltiedig â thai, yn enwedig adeiladu tai, fod yn hynod gyfnewidiol—a dyma’r gwahaniaeth yn aml rhwng economi sy’n tyfu neu’n crebachu. Yn wir, roedd gostyngiad mewn buddsoddiad preswyl yn cyfrif am draean o'r gostyngiad yng nghdp America yn 2007-09. Mae ymchwil ar Brydain wedi canfod canlyniadau tebyg. Adeiladwyr tai yn mynd ar ôl ffyniant a sgarper ar newyddion economaidd drwg. Wrth i bryderon gynyddu y tro hwn, mae dechreuadau tai preifat yn America wedi gostwng 20% ers mis Ebrill. Bydd benthycwyr dan bwysau y tro hwn, sydd eisoes yn brin o arian parod oherwydd chwyddiant a biliau ynni mawr, hefyd yn gwario llai ar nwyddau a gwasanaethau eraill wrth iddynt geisio talu eu taliadau morgais uwch.
Mae rhai pobl yn gweld mantais i ddamwain tai. Maen nhw'n gobeithio y bydd prisiau is yn caniatáu i bobl ifanc brynu eu tai cyntaf. Mae'r gobeithion hyn bron yn sicr o gael eu chwalu. Mewn cywiriadau tai, ac weithiau am flynyddoedd wedyn, mae cyfraddau perchentyaeth yn tueddu i ostwng, yn hytrach na chodi. Ym Mhrydain, er enghraifft, mae tua 65% o bobl yn berchen ar eu cartref eu hunain, i lawr o 70% ar ddechrau'r argyfwng ariannol byd-eang. Yn Iwerddon, a brofodd ddamwain hollalluog ar ddiwedd y 2000au, mae'r gyfradd perchentyaeth yn dal i fod yn fwy na deg pwynt canran yn is na'i huchafbwynt. Mae amodau economaidd sy'n achosi i brisiau tai ostwng ar yr un pryd yn peryglu'r siawns o ddarpar berchnogion tai. Diweithdra yn codi a chyflogau'n gostwng. Os bydd cyfraddau llog yn neidio, mae pobl yn gallu benthyca llai ac mae benthycwyr morgeisi yn dueddol o ddod yn fwy sgit ynglŷn â benthyca. Yng Nghanada, bydd costau benthyca uwch yn “llethu” unrhyw arbedion o bris prynu is, yn ôl Tsur Somerville o Brifysgol British Columbia.
Mae'r preswyl yn wleidyddol
Efallai mai gwleidyddiaeth fydd effaith fwyaf dirywiad tai. Mewn gwledydd lle mae perchentyaeth yn cael ei hystyried yn ddefod newidiol, bydd prisiau is heb unrhyw gynnydd mewn fforddiadwyedd yn rhwbio halen mewn clwyfau sydd eisoes yn ddolurus. “Syrthio i beth? Syrthio i brisiau grotesg hurt yn lle dim ond annirnadwy?” yn holi Robin Black, gweithiwr cymunedol a mecanic beiciau ym Montreal. “Yn y bôn, rydw i wedi derbyn bod y freuddwyd ar ben. Methais y ffenestr.” Mae ychydig o filflwyddiaid wedi sgrimpio i fforddio blaendal; nawr bydd yn rhaid iddynt ei chael hi'n anodd gwneud taliadau morgais llawer uwch. Mae'r bygythiad o adfeddiannu yn llechu. Mae colli eich tŷ yn bosibilrwydd mewn ffordd nad oedd o'r blaen.
Am flynyddoedd bu perchnogion tai mwy sefydledig yn gysur wrth feddwl, hyd yn oed os oedd twf cyflog go iawn yn ofnadwy, o leiaf roedd pris eu tŷ yn codi. Mae'r dyddiau hynny drosodd. Mae hyd yn oed babanod sy'n ffynnu, yr enillwyr mawr o ddegawd o dwf mewn prisiau, bellach yn wynebu'r posibilrwydd o fyw oddi ar wy nyth llai ar ôl ymddeol, wrth i symud i gartref llai ddod yn llai proffidiol. Mae hyn i gyd yn golygu y bydd cynnydd mewn cyfraddau llog yn arwain at ôl-effeithiau gwleidyddol anrhagweladwy, wrth i bobl a fu unwaith yn elwa o'r status quo ddarganfod sut deimlad yw bod ar eu colled.
Peidiwch â synnu, felly, os bydd llunwyr polisi yn lansio gweithrediadau achub enfawr. Eisoes mae llywodraeth Hwngari wedi cynnig amddiffyniad i'w dinasyddion rhag cyfraddau llog morgeisi cynyddol. Yn ei ddadansoddiad o dai Seland Newydd, mae’r imf yn poeni “y gallai fod angen cefnogaeth polisi i osgoi effeithiau ail rownd a dirywiad amlwg”. Yn Sbaen, dywedir bod banciau yn ystyried cyfyngu ar godiadau taliadau ar forgeisi cyfradd amrywiol. Mae Martin Lewis, pyndit ariannol Prydeinig sydd â mwy o ddylanwad na holl bapurau newydd y wlad gyda'i gilydd, wedi dechrau ymgyrchu am gefnogaeth y wladwriaeth i ddeiliaid morgeisi. Wrth i brisiau tai ddisgyn i'r ddaear, dim ond cynyddu fydd gofynion o'r fath.
I gael dadansoddiad mwy arbenigol o'r straeon mwyaf mewn economeg, cyllid a marchnadoedd, cofrestrwch i Taliadau Arian, ein cylchlythyr wythnosol i danysgrifwyr yn unig.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Cedwir pob hawl.
O The Economist, a gyhoeddwyd dan drwydded. Gellir dod o hyd i'r cynnwys gwreiddiol ar https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Ffynhonnell: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html