Sut mae cyfraddau morgais uwch yn helpu i leihau chwyddiant? Dyma esboniad.

Mae adroddiadau cododd banc canolog gyfradd y cronfeydd ffederal yr wythnos diwethaf 0.5%, neu hanner pwynt canran. Nid oedd y Ffed wedi codi'r gyfradd cronfeydd ffederal hanner pwynt canran mewn un cyfarfod ers 2000.

Mae’r cynnydd o 0.5% yn cael ei ystyried yn symudiad “hawkish,” neu ymosodol wrth-chwyddiant. Roedd swyddogion Ffed amlwg wedi bod yn awgrymu ers wythnosau y byddent yn sicrhau cynnydd mwy na'r arfer yn y gyfradd, a cyfraddau morgais eisoes wedi codi'n sydyn gan ragweld hynny, gan ddringo tua thri chwarter pwynt canran o ganol mis Mawrth i ddiwedd mis Ebrill.

“Roedd yr areithiau a oedd yn digwydd yn ystod yr wythnosau diwethaf i gyd yn ymwneud â safiad llawer mwy hawkish, a dyna mewn gwirionedd lle digwyddodd y gyriant hwn mewn cyfraddau llog,” meddai Selma Hepp, dirprwy brif economegydd CoreLogic, darparwr gwybodaeth eiddo a dadansoddeg.

Darllen: 'Mae'r ffyniant pandemig mewn gwerthiannau cartrefi drosodd': Mae cyfraddau morgeisi yn esgyn i'r lefel uchaf ers 2009 wrth i'r Ffed roi pwysau ar y farchnad dai

Effaith y Ffed ar gyfraddau morgais ac ecwiti

Bydd cynnydd y Ffed yn achosi cyfraddau llog eraill i godi, rhai yn uniongyrchol ac eraill yn anuniongyrchol.

Bydd cyfradd cronfeydd ffederal uwch yn cynyddu cyfraddau a godir ar gyfradd addasadwy yn uniongyrchol llinellau credyd ecwiti cartref. Byddant yn codi 0.5% o fewn cylch bilio neu ddau. Mae'r benthyciadau hyn, a elwir hefyd yn HELOCs, yn aml yn cael eu defnyddio i dalu am adnewyddu cartrefi.

Mae'r Ffed hefyd yn cael effaith anuniongyrchol ar gyfraddau morgais, a aeth i fyny'n gyson trwy fis Mawrth ac Ebrill oherwydd bod y marchnadoedd yn gwybod bod y cynnydd hwn yn dod. Mae cyfraddau morgais yn debygol o ddal i ddringo, oherwydd mae'r Ffed wedi codi'r gyfradd cronfeydd ffederal ddwywaith yn y cylch hwn ac mae'r marchnadoedd yn disgwyl sawl cynnydd arall.

Nododd Lawrence Yun, prif economegydd Cymdeithas Genedlaethol y Realtors, fod y gyfradd ar y morgais 30 mlynedd wedi codi llawer mwy eleni na chyfradd y cronfeydd ffederal. “Mae hyn yn awgrymu bod y farchnad eisoes yn prisio mewn tua wyth i 10 rownd o gynnydd yn y gyfradd [Fed] eleni,” meddai Yun mewn e-bost. “ Os bydd chwyddiant yn troi’n uwch, yna bydd angen i’r Ffed fod hyd yn oed yn fwy ymosodol, a bydd hyn yn cynyddu cyfraddau morgais ymhellach.”

Sut mae morgeisi drud yn crebachu chwyddiant

Yn nodweddiadol, mae'r Ffed yn codi'r gyfradd cronfeydd ffederal 0.25% ar y tro. Ond ni fyddai unrhyw un yn galw economi heddiw yn nodweddiadol. Yr Cyrhaeddodd Mynegai Prisiau Defnyddwyr, mesurydd chwyddiant, 8.5% ym mis Mawrth, ei lefel uchaf mewn mwy na 40 mlynedd. Mae'r Ffed yn dangos ei ddifrifoldeb ynghylch chwilota mewn chwyddiant trwy godi cyfradd y cronfeydd ffederal ddwywaith y cynyddiad arferol.

“Rydyn ni wir wedi ymrwymo i ddefnyddio ein hoffer i gael chwyddiant o 2% yn ôl,” meddai Cadeirydd y Ffed, Jerome Powell, ar Ebrill 21 yn ystod trafodaeth banel a gyflwynwyd gan y Gronfa Ariannol Ryngwladol.

Efallai y byddwch chi'n ystyried codi costau prynu cartref yn ffordd ryfedd o wrthdaro rheolaeth dros godiadau prisiau sydd wedi rhedeg i ffwrdd. Ond gallai cyfraddau morgeisi uwch slamio caead ar brisiau tai sy’n codi’n gyflym, oherwydd bod llawer o brynwyr tai yn siopa gyda thaliad misol mewn golwg. Wrth i forgeisi ddod yn ddrytach, efallai y bydd prynwyr tai yn cael eu gorfodi i siopa am dai llai costus, a allai arafu cynnydd mewn prisiau tai ac, yn ei dro, atal chwyddiant.

Cymerwch yr enghraifft ddamcaniaethol o rywun pwy all fforddio $1,700 y mis ar gyfer prif forgais a llog, a phwy ddechreuodd siopa am dŷ ym mis Chwefror. Bryd hynny, roedd cyfartaledd y morgais cyfradd sefydlog 30 mlynedd tua 4%. Gadewch i ni ddweud bod ein heliwr tŷ wedi gwneud cynnig llwyddiannus o'r diwedd ddiwedd mis Ebrill, pan oedd y morgais 30 mlynedd wedi codi i tua 5.25%. Dyma sut mae'r cynnydd yn y gyfradd yn effeithio ar y swm y gall y prynwr hwn fforddio ei fenthyg:

• Ar 4%, gall y prynwr fforddio benthyca $356,100.

• Ar 5.25%, gall y prynwr fforddio morgais $307,900 - colled o $48,200 mewn gallu benthyca.

Nid yw benthycwyr HELOC a gwerthwyr tai yn cael eu harbed

Mae cyfraddau llog uwch yn effeithio ar fwy na phrynwyr tai. Maent yn newid y mathemateg ar gyfer benthycwyr HELOC a gwerthwyr cartref hefyd.

Mae cyfraddau llog ar HELOCs cyfradd amrywiol yn gysylltiedig â'r gyfradd gysefin, sy'n symud ar y cam clo â'r gyfradd cronfeydd ffederal. Gall perchnogion tai sydd â balansau ar eu HELOCs weld eu costau llog yn codi wrth i'r gyfradd llog godi. Am bob $50,000 sy'n ddyledus ar HELOC, mae cynnydd o 0.5% yn y gyfradd llog yn codi'r llog misol o $20.83.

Rhaid i werthwyr cartrefi gofio bod cyfraddau morgeisi uwch yn lleihau fforddiadwyedd. Efallai y byddai'n werth gwirio a yw rhag-gymeradwyaethau prynwyr yn seiliedig ar gyfraddau morgais cyfredol yn hytrach na'r cyfraddau is ychydig wythnosau yn ôl.

A chyda llai o bobl yn gallu fforddio cartrefi ar gyfraddau morgais uwch heddiw, efallai y bydd gwerthwyr yn darganfod na allant ddibynnu ar ddenu cynigion lluosog mwyach. Mae'n werth cymryd y sefyllfa hon i ystyriaeth wrth osod pris gofyn.

Gweler hefyd: Os caiff Roe v. Wade ei wrthdroi, beth sy'n digwydd i farchnadoedd eiddo tiriog mewn gwladwriaethau sydd â deddfau 'sbarduno' a fyddai'n gwahardd erthyliad ar unwaith?

Mai cyfraddau morgais

Mae cyfraddau morgeisi yn fwy tebygol o godi nag o ddisgyn ym mis Mai, oherwydd efallai y bydd y Gronfa Ffederal yn anfon arwyddion y bydd yn parhau i godi cyfraddau llog tymor byr mewn cynyddiadau o hanner pwynt canrannol yn ei gyfarfodydd ym mis Mehefin a mis Gorffennaf. Os bydd y banc canolog yn dilyn y math hwnnw o ymagwedd ymosodol tuag at bolisi ariannol, yna bydd cyfraddau morgais bron yn sicr yn codi i gadw i fyny.

Pe bai cyfraddau morgais yn gostwng yn lle hynny, yr achos mwyaf tebygol fyddai argyfwng geopolitical.

Beth ddigwyddodd ym mis Ebrill

Ddiwedd mis Mawrth, rhagwelais y byddai cyfraddau morgais yn dal i fynd i fyny oherwydd nad oeddent wedi gwneud yn codi. Roedd y rhagolwg hwn yn cyfateb i edrych allan o ffenestr awyren dri munud ar ôl esgyn oddi arno a rhagweld y bydd yr awyren yn dal i ddringo am gyfnod. Mewn geiriau eraill, ni seiliais y rhagfynegiad ar ddadansoddiad dwfn. Edrychais allan y ffenestr yn drosiadol.

Dyfalais yn gywir. Cyfraddau morgais wedi codi i'r entrychion. Roedd y gyfradd ar y morgais 30 mlynedd ar gyfartaledd yn 5.09% ym mis Ebrill, i fyny o gyfartaledd mis Mawrth o 4.37%.

Mwy o NerdWallet

Mae Holden Lewis yn ysgrifennu ar gyfer NerdWallet. E-bost: [e-bost wedi'i warchod]. Trydar: @@HoldenL.