Mae prisiau tai bron wedi dyblu yn y 10 mlynedd diwethaf – a gallai hynny olygu bod arnoch chi rai trethi difrifol os ydych yn gwerthu eich cartref. Ar ôl ennill tua $259,000 yn 2011, mae pris gwerthu tŷ ar gyfartaledd wedi codi’n raddol i fwy na $453,000 ar adeg ysgrifennu hwn. Fel llawer o dueddiadau, efallai bod y pandemig wedi cyflymu hyn ond roedd prisiau tai eisoes wedi bod yn codi ers blynyddoedd. Mae hyn wedi dod yn newyddion gwych i berchnogion tai sydd am werthu. Maent yn sefyll i wneud rhywfaint o arian go iawn.
Yn anffodus, gydag arian go iawn daw trethi go iawn. Os byddwch yn gwerthu eiddo tiriog am elw bydd arnoch chi drethi enillion cyfalaf ar yr arian. Yn anffodus, yn wahanol i'r trethi a ddelir o gyflogau, nid yw'r IRS yn cymryd yr arian hwnnw ymlaen llaw. Bydd yn rhaid i chi ei gyfrifo a thorri siec. Fodd bynnag, mae yna ffyrdd o wneud i hynny brifo llai. Os ydych chi eisiau help i leihau eich bil treth o werthu cartref, ystyriwch weithio gyda chynghorydd ariannol.
Beth yw Trethi Enillion Cyfalaf ar Eiddo Tiriog?
Mae’r dreth enillion cyfalaf yn cael ei chodi ar unrhyw elw a wnewch o werthu buddsoddiad. Mae hyn yn berthnasol i'r rhan fwyaf o arian a wnewch trwy brynu a gwerthu asedau fel stociau, bondiau a hyd yn oed eiddo tiriog (fel eich tŷ). Yn achos eiddo tiriog, byddech yn cyfrifo'ch elw trethadwy fel:
Pris y gwerthwyd yr eiddo amdano – Pris a dalwyd gennych i brynu'r eiddo = Elw trethadwy
Felly, er enghraifft, dywedwch ichi brynu'ch cartref am $260,000 ddeng mlynedd yn ôl. Rydych chi'n ei werthu heddiw am $450,000. Byddai arnoch chi drethi enillion cyfalaf ar $190,000 (y gwahaniaeth rhwng eich pris prynu a'ch pris gwerthu).
Yn gyffredinol caiff enillion cyfalaf hirdymor — hynny yw, enillion ar asedion a ddelir am o leiaf flwyddyn – eu trethu ar gyfradd lawer is nag incwm a enillir (arian a gewch o weithio). Yn 2021, ar gyfer ffeilwyr sengl/priod mae’r cyfraddau treth enillion cyfalaf wedi’u gosod fel a ganlyn:
0 y cant - $0-$40,400 Sengl/$0-$80,800 Priod
15 y cant - $40,401-$445,850 Sengl/$80,801-$501,600 Priod
20 y cant - $445,851+ Sengl/$501,601 Priod
O 2022 ymlaen, mae'r ystodau fel a ganlyn:
0 y cant - $0-$41,675 Sengl/$0-$83,350 Priod
15 y cant - $41,676-$459,750 Sengl/$83,351-$517,200 yn briod
20 y cant - $459,751+ Sengl/$517,201 Priod
Felly, o'n hesiampl uchod, dywedwch ichi werthu'ch tŷ a gwneud elw o $190,000 yn 2021. Gan dybio eich bod yn sengl, byddech yn cyfrifo trethi enillion cyfalaf ar y gwerthiant hwn fel a ganlyn:
$40,400 * 0 Canran = $0
($190,000 – $40,401) = $149,599
$149,599 * 15 Canran = $22,439
$0 + $22,429 = $22,429
Mae hon yn fersiwn symlach o ddod o hyd i'ch baich treth enillion cyfalaf, ond mae'r pethau sylfaenol yno. Fe allech chi fod yn ddyledus o $22,429 mewn trethi ar y gwerthiant hwn. Mae hyn yn llawer, hyd yn oed pan gofiwch eich bod wedi gwneud $190,000 mewn elw i'w dalu. (Mae hyd yn oed yn fwy pan fyddwch chi'n cofio, ar ôl gwerthu'ch cartref, y bydd angen i chi ddod o hyd i un newydd mewn marchnad boeth gwyn ...) Yn ffodus, mae'r IRS wedi cerfio eithriad i helpu perchnogion tai gyda'r broblem honno.
Yr Eithriad Enillion Cyfalaf
Os gwnewch elw o werthu eich cartref, gallwch eithrio'r $250,000 cyntaf o'r elw hwnnw o drethi. Ar gyfer cyplau priod sy'n ffeilio ar y cyd, mae'r nifer hwnnw'n cynyddu i $500,000.
Yn hollbwysig, mae'r eithriad hwn yn berthnasol i'ch enillion, nid cyfanswm y gwerthiant. Felly o'n hesiampl uchod, dywedwch ichi werthu'ch cartref am $450,000 fel person sengl. Daeth eich elw o'r gwerthiant i $190,000. Gallech eithrio'r elw cyfan hwnnw o'ch trethi ac ni fyddai arnoch unrhyw beth.
Ar y llaw arall, dywedwch eich bod wedi gwneud elw o $280,000 oddi ar y gwerthiant. Ar ôl y gwaharddiad enillion cyfalaf byddai arnoch chi drethi ar y $30,000 sy'n weddill. (Sef, gan y byddai hynny i gyd yn dod o fewn y braced treth enillion cyfalaf 0 y cant, unwaith eto yn dod i $0 mewn trethi.)
I fod yn gymwys ar gyfer y gwaharddiad hwn rhaid i chi fodloni'r prawf perchnogaeth a defnydd. Mae hyn yn golygu bod yn rhaid eich bod wedi bod yn berchen ar y tŷ ac wedi’i ddefnyddio fel eich prif breswylfa am o leiaf ddwy flynedd o’r pum mlynedd cyn ei werthu. Nid oes rhaid i hyn fod yn barhaus. Gallwch fyw yn y tŷ o bryd i'w gilydd, cyn belled â'i fod yn dod i gyfanswm o ddwy flynedd o leiaf. (Gweler Cyhoeddiad IRS 523 am ddisgrifiad cyflawn o ofynion y prawf gwahardd).
Cyfrifwch Eich Trethi Enillion Cyfalaf yn Gywir
Fel y soniasom uchod, mae enillion cyfalaf ar werthu tŷ ychydig yn fwy cymhleth nag elw buddsoddi arferol. Yn ogystal â phris prynu gwreiddiol y cartref, gallwch hefyd ddidynnu rhai costau cau, costau gwerthu a sail treth yr eiddo o'ch enillion cyfalaf trethadwy.
Gall costau cau gynnwys treuliau sy’n gysylltiedig â morgais (er enghraifft, os oeddech wedi talu llog ymlaen llaw pan brynoch y tŷ) a threuliau’n ymwneud â threth.
Mae costau gwerthu fel arfer yn berthnasol i unrhyw arian a wariwyd gennych yn gwerthu’r tŷ. Mae hyn yn cynnwys ffioedd brocer, treuliau rhestru, ffioedd cyfreithiol, ffioedd hysbysebu, arian a wariwyd gennych yn gwneud i'r tŷ edrych yn fwy deniadol i'w werthu, a chostau cysylltiedig eraill.
Sail treth y tŷ yw cost unrhyw welliannau mawr a wnaethoch i'r eiddo dros y blynyddoedd. Yn ei hanfod, dyma unrhyw swm o arian a wariwyd gennych ar y strwythur ffisegol a ychwanegodd werth at y cartref. Mae’n cael ei leihau gan unrhyw ddibrisiant yn y strwythur hwnnw (er enghraifft, os ychwanegoch ddec ond yna gadael i’r dec hwnnw ddisgyn yn ddarnau), er bod dibrisiant yn broblem anghyffredin i dai y mae pobl yn byw ynddynt.
Felly, er enghraifft, dywedwch eich bod yn sengl ac wedi prynu tŷ am $250,000. Rydych chi'n ei werthu am $750,000. Mae gennych y costau cysylltiedig canlynol:
$40,000 mewn adnewyddu'r gegin a'r ystafell ymolchi;
$35,000 mewn ffioedd brocer;
$2,500 wedi'i wario ar lanhau a llwyfannu tai agored;
$5,000 ar ffioedd cyfreithiwr a chostau cau cysylltiedig eraill.
Byddech yn cyfrifo eich enillion cyfalaf trethadwy fel:
$750,000 - ($250,000 + $40,000 + $35,000 + $2,500 + $5,000) = $417,500
$417,500 – $250,000 (gwaharddiad enillion cyfalaf) = $167,500
Byddai arnoch chi drethi ar $167,500.
Peidiwch â Gwerthu'n Gyflym
Os yw'n bosibl o gwbl, peidiwch â gwerthu'ch cartref mewn llai na blwyddyn. Rhaid i chi aros o leiaf dwy flynedd i werthu eich tŷ er mwyn bod yn gymwys ar gyfer y gwaharddiad enillion cyfalaf. Fodd bynnag, hyd yn oed os nad ydych yn gymwys ar gyfer y gwaharddiad gallwch fel arfer dalu'r gyfradd dreth is a godir ar asedau buddsoddi.
Y gyfradd ostyngol hon yw'r hyn a elwir yn gyfradd buddsoddi hirdymor. Dim ond i asedau yr ydych wedi'u dal ers mwy na blwyddyn y mae'n berthnasol. Os ydych yn berchen ar eich eiddo am lai na 12 mis, mae'n rhaid i chi dalu trethi ar unrhyw elw ar y gyfradd incwm arferol (hynny yw, y gyfradd y mae'r trethi IRS yn gweithio ac incwm a enillir). Mae hyn yn sylweddol uwch na chyfradd y dreth enillion cyfalaf.
Y Llinell Gwaelod
Y brif ffordd o leihau eich trethi enillion cyfalaf yw trwy sicrhau eich bod yn cyfrifo'r holl ostyngiadau y mae'r IRS yn eu caniatáu i'ch elw cyffredinol. Ar ôl hynny, bydd y gwaharddiad enillion cyfalaf yn dileu llawer o'r arian y bydd y rhan fwyaf o berchnogion tai yn ei wneud oddi ar eu gwerthiant.
Awgrymiadau Prynu Cartref
Mae'n wych os gallwch chi wneud arian oddi ar eich cartref, ond yn gyntaf ac yn bennaf mae'n rhaid i hwn fod yn lle i fyw. Gyda chyfrifiannell Morgeisi SmartAsset gallwch ddarganfod yn union beth fydd y tŷ newydd hwnnw'n ei gostio i chi, gan adael i chi wneud yr alwad gywir ar gyfer eich cyllideb a'ch dyfodol.
Gall cynghorydd ariannol eich helpu gyda chynllunio treth fel na fyddwch yn talu gormod. Nid oes rhaid i chi ddod o hyd i gynghorydd ariannol cymwys fod yn anodd. Mae teclyn rhad ac am ddim SmartAsset yn eich paru â hyd at dri chynghorydd ariannol sy'n gwasanaethu'ch ardal, a gallwch gyfweld â'ch gemau cynghorydd heb unrhyw gost i benderfynu pa un sy'n iawn i chi. Os ydych chi'n barod i ddod o hyd i gynghorydd a all eich helpu i gyflawni'ch nodau ariannol, dechreuwch nawr.
Credyd llun: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
Ymddangosodd y swydd Sut i Osgoi Treth Enillion Cyfalaf ar Eiddo Tiriog yn gyntaf ar Blog SmartAsset.
Ffynhonnell: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html