Sut i Brisio Eiddo Buddsoddi mewn Eiddo Tiriog

Mae'r dulliau ar gyfer dadansoddi gwerth buddsoddiad eiddo tiriog yn cyfateb i'r rhai a ddefnyddir yn y dadansoddiad sylfaenol o stociau. Gan nad yw buddsoddiad eiddo tiriog fel arfer yn fasnach tymor byr, mae dadansoddi'r llif arian, a'r gyfradd adennill ddilynol, yn hanfodol i gyflawni'r nod o wneud buddsoddiadau proffidiol.

Er mwyn gwneud elw, rhaid i fuddsoddwyr wybod sut i brisio eiddo tiriog a gwneud dyfalu hyddysg ynghylch faint o elw y bydd pob un yn ei wneud, boed trwy werthfawrogiad eiddo, incwm rhent, neu'r ddau. Gall prisiadau eiddo tiriog cywir helpu buddsoddwyr i wneud penderfyniadau gwell o ran prynu a gwerthu eiddo.

Fel arfer cynhelir prisiad ecwiti trwy ddwy fethodoleg sylfaenol: gwerth absoliwt a gwerth cymharol. Mae'r un peth yn wir ar gyfer prisio eiddo eiddo tiriog.

Mae disgowntio incwm gweithredu net yn y dyfodol (NOI) yn ôl y gyfradd ddisgownt briodol ar gyfer eiddo tiriog yn debyg i brisiadau llif arian gostyngol (DCF) ar gyfer stoc. Yn y cyfamser, mae integreiddio'r model lluosydd incwm gros mewn eiddo tiriog yn debyg i brisiadau gwerth cymharol gyda stociau. Isod, byddwn yn edrych ar sut i brisio eiddo eiddo tiriog gan ddefnyddio'r dulliau hyn.

Y Gyfradd Cyfalafu

Un o'r tybiaethau pwysicaf y mae buddsoddwr eiddo tiriog yn ei wneud wrth berfformio prisiadau eiddo tiriog yw dewis cyfradd cyfalafu priodol, a elwir hefyd yn gyfradd cap.

Y gyfradd gyfalafu yw'r gyfradd adennill ofynnol ar eiddo tiriog, net o werthfawrogiad gwerth, neu ddibrisiant. Yn syml, y gyfradd a gymhwysir i NOI yw pennu gwerth presennol eiddo.

Er enghraifft, tybiwch y disgwylir i eiddo gynhyrchu NOI o $1 miliwn dros y deng mlynedd nesaf. Pe bai’n cael ei ddisgowntio ar gyfradd gyfalafu o 14%, gwerth marchnadol yr eiddo fyddai:

$\begin{alinio}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg) \& \textbf{lle:}\\&\text{Gwerth marchnad}=\text{Incwm gweithredu net}/ { \text{cyfradd gap}}\diwedd{alinio}$​$7,142,857(0.14$1,000,000​)lle:Gwerth marchnad=Incwm gweithredu net/cyfradd cap​

Mae gwerth y farchnad o $7,142,857 yn fargen dda os yw'r eiddo'n gwerthu ar $6.5 miliwn. Ond mae'n fargen wael os yw'r pris gwerthu yn $8 miliwn.

Mae pennu'r gyfradd gyfalafu yn un o'r metrigau allweddol a ddefnyddir i brisio eiddo sy'n cynhyrchu incwm. Er ei fod ychydig yn fwy cymhleth na chyfrifo cost cyfalaf cyfartalog pwysol (WACC) cwmni, mae sawl dull y gall buddsoddwyr eu defnyddio i ddod o hyd i gyfradd cyfalafu priodol, gan gynnwys y canlynol:

• Dull adeiladu
• Dull marchnad-echdynnu
• Dull band-o-fuddsoddi

Y Dull Adeiladu

Un dull cyffredin o gyfrifo cyfradd y cap yw'r dull cronni. Dechreuwch gyda'r gyfradd llog ac ychwanegwch y canlynol:

1. Premiwm hylifedd priodol - yn codi oherwydd natur anhylif eiddo tiriog
2. Premiwm adennill - cyfrifon ar gyfer gwerthfawrogiad tir net
3. Premiwm risg - yn datgelu amlygiad risg cyffredinol y farchnad eiddo tiriog

O ystyried cyfradd llog o 6%, cyfradd anhylifedd o 1.5%, premiwm adennill o 1.5%, a chyfradd risg o 2.5%, cyfradd cyfalafu eiddo ecwiti yw 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5 %). Os yw incwm gweithredu net yn $200,000, gwerth marchnadol yr eiddo yw $1,739,130 ​​($200,000 / 0.115).

Mae'n hawdd iawn gwneud y cyfrifiad hwn. Fodd bynnag, mae'r cymhlethdod yn gorwedd wrth asesu amcangyfrifon cywir ar gyfer cydrannau unigol y gyfradd gyfalafu, a all fod yn her. Mantais y dull cronni yw ei fod yn ceisio diffinio a mesur cydrannau unigol cyfradd ddisgownt yn gywir.

Y Dull Marchnad-Echdynnu

Mae'r dull echdynnu marchnad yn rhagdybio bod gwybodaeth NOI a phrisiau gwerthu cyfredol ar gael yn hawdd ar eiddo sy'n cynhyrchu incwm tebyg. Mantais y dull echdynnu marchnad yw bod y gyfradd cyfalafu yn gwneud y cyfalafu incwm uniongyrchol yn fwy ystyrlon.

Mae'n gymharol syml pennu'r gyfradd cyfalafu. Tybiwch y gallai buddsoddwr brynu maes parcio y disgwylir iddo gynhyrchu $500,000 mewn NOI. Yn yr ardal, mae yna dri maes parcio cymaradwy sy’n cynhyrchu incwm:

• Mae gan faes parcio 1 NOI o $250,000 a phris gwerthu o $3 miliwn. Y gyfradd cyfalafu yw 8.33% ($250,000 / $3,000,000).
• Mae gan faes parcio 2 NOI o $400,000 a phris gwerthu o $3.95 miliwn. Y gyfradd cyfalafu yw 10.13% ($400,000 / $3,950,000).
• Mae gan faes parcio 3 NOI o $185,000 a phris gwerthu o $2 miliwn. Y gyfradd cyfalafu yw 9.25% ($185,000 / $2,000,000).

O gymryd y cyfraddau capio cyfartalog ar gyfer y tri eiddo tebyg hyn byddai cyfradd cyfalafu cyffredinol o 9.24% yn gynrychiolaeth resymol o'r farchnad. Gan ddefnyddio'r gyfradd gyfalafu hon, gall buddsoddwr bennu gwerth marchnadol yr eiddo y mae'n ei ystyried. Gwerth y cyfle buddsoddi mewn maes parcio yw $5,411,255 ($500,000 / 0.0924).

Y Dull Band-o-fuddsoddi

Gyda'r dull band-o-fuddsoddiad, mae'r gyfradd cyfalafu yn cael ei chyfrifo gan ddefnyddio cyfraddau llog unigol ar gyfer eiddo sy'n defnyddio cyllid dyled ac ecwiti. Mantais y dull hwn yw mai dyma'r gyfradd gyfalafu fwyaf priodol ar gyfer buddsoddiadau eiddo tiriog a ariennir.

Y cam cyntaf yw cyfrifo ffactor cronfa ad-dalu. Dyma’r ganran y mae’n rhaid ei neilltuo ar gyfer pob cyfnod er mwyn cael swm penodol ar adeg yn y dyfodol. Cymryd yn ganiataol bod eiddo gyda NOI o $950,000 yn cael ei ariannu 50%, gan ddefnyddio dyled ar log o 7% i gael ei amorteiddio dros 15 mlynedd. Telir am y gweddill gydag ecwiti ar gyfradd adennill ofynnol o 10%. Byddai ffactor y gronfa ad-dalu yn cael ei gyfrifo fel:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{lle:}\\&\text{SFF}=\text{Ffactor cronfa suddo}\ &i=\text{Cyfradd llog cyfnodol, a fynegir yn aml fel }\\&\phantom{i=}\text{cyfradd ganrannol flynyddol}\\&n=\text{Nifer y cyfnodau, wedi'u mynegi'n aml mewn blynyddoedd}\diwedd{wedi'u halinio }$​SFF=(1+i)n-1i​lle:SFF=Ffactor cronfa ad-dalui=Cyfradd llog cyfnodol, a fynegir yn aml fel ai=cyfradd ganrannol flynyddol​

Gan blygio'r niferoedd i mewn, rydyn ni'n cael:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Mae hyn yn cyfrifo i 3.98%. Mae'r gyfradd y mae'n rhaid talu benthyciwr arni yn hafal i'r ffactor cronfa ad-dalu hwn yn ogystal y gyfradd llog. Yn yr enghraifft hon, mae hyn yn dod allan i 10.98% (0.07 + 0.0398).

Felly, y gyfradd gyfartalog wedi’i phwysoli, neu’r gyfradd gyfalafu gyffredinol, gan ddefnyddio’r pwysau o 50% ar gyfer dyled a phwysau 50% ar gyfer ecwiti yw:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

O ganlyniad, gwerth marchnadol yr eiddo yw:

• $9,056,244 ($950,000 / 0.1049)

Dulliau Prisio

Mae modelau prisio absoliwt yn pennu gwerth presennol llifau arian parod sy'n dod i mewn yn y dyfodol er mwyn cael gwerth cynhenid ​​​​ased. Y dulliau mwyaf cyffredin yw'r model disgownt difidend (DDM) a thechnegau llif arian gostyngol (DCF).

Ar y llaw arall, mae dulliau gwerth cymharol yn awgrymu y dylai dwy warant gymaradwy gael eu prisio'n debyg yn ôl eu henillion. Mae cymarebau fel pris-i-enillion (P/E) a phris-i-werthiant yn cael eu cymharu â chwmnïau eraill o fewn yr un diwydiant i benderfynu a yw stoc yn cael ei danbrisio neu ei orbrisio.

Fel gyda phrisiad ecwiti, dylai dadansoddiad prisio eiddo tiriog roi'r ddwy weithdrefn ar waith i bennu ystod o werthoedd posibl.

Discounting Future NOI

Y fformiwla ar gyfer cyfrifo gwerth eiddo tiriog yn seiliedig ar incwm gweithredu net gostyngol yw:

$\begin{aligned}&\text{Market Value}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{lle:}\\&NOI=\text{Incwm gweithredu net} \\&r=\text{Cyfradd adenillion gofynnol ar asedau eiddo tiriog}\\&g=\text{Cyfradd twf o }NOI\&R=\text{Cyfradd cyfalafu }(rg)\end{aligned}$​Gwerth y Farchnad=r-gNOI1​​=RNOI1​​lle:NOI=Incwm gweithredu netr=Cyfradd adennill ofynnol ar asedau eiddo tiriogg=Cyfradd twf o NOI​

Mae NOI yn adlewyrchu'r enillion y bydd yr eiddo'n eu cynhyrchu ar ôl ystyried costau gweithredu - ond cyn didynnu trethi a thaliadau llog. Fodd bynnag, cyn didynnu treuliau, rhaid pennu cyfanswm y refeniw a enillwyd o'r buddsoddiad.

Gellir rhagweld refeniw rhent disgwyliedig i ddechrau ar sail eiddo tebyg gerllaw. Gydag ymchwil marchnad briodol, gall buddsoddwr benderfynu pa brisiau y mae tenantiaid yn eu talu yn yr ardal a thybio y gellir gosod rhenti tebyg fesul troedfedd sgwâr ar yr eiddo hwn. Rhoddir cyfrif am y cynnydd a ragwelir mewn rhenti yn y gyfradd twf o fewn y fformiwla.

Gan fod cyfraddau uchel o eiddo gwag yn fygythiad posibl i enillion buddsoddiad eiddo tiriog, dylid defnyddio naill ai dadansoddiad sensitifrwydd neu amcangyfrifon ceidwadol realistig i bennu'r incwm a ildiwyd os na chaiff yr ased ei ddefnyddio i'w gapasiti llawn.

Mae costau gweithredu yn cynnwys y rhai a dynnir yn uniongyrchol trwy weithrediadau'r adeilad o ddydd i ddydd, megis yswiriant eiddo, ffioedd rheoli, ffioedd cynnal a chadw, a chostau cyfleustodau. Sylwch nad yw dibrisiant wedi'i gynnwys yn y cyfrifiad cyfanswm gwariant. Mae incwm gweithredu net eiddo tiriog yn debyg i'r enillion cyn llog, trethi, dibrisiant ac amorteiddiad (EBITDA).

Mae disgowntio NOI o fuddsoddiad eiddo tiriog yn ôl y gyfradd cap yn cyfateb i ddisgowntio ffrwd ddifidend yn y dyfodol yn ôl y gyfradd adennill ofynnol briodol, wedi'i haddasu ar gyfer twf difidend. Dylai buddsoddwyr ecwiti sy'n gyfarwydd â modelau twf difidend weld y tebygrwydd ar unwaith.

Lluosydd Incwm Crynswth

Mae’r dull lluosydd incwm gros yn ddull prisio cymharol sy’n seiliedig ar y dybiaeth sylfaenol y caiff eiddo yn yr un ardal eu prisio’n gymesur â’r incwm gros y maent yn helpu i’w gynhyrchu.

Fel y mae'r enw'n awgrymu, incwm gros yw cyfanswm yr incwm cyn didynnu unrhyw gostau gweithredu. Fodd bynnag, rhaid rhagweld cyfraddau gwacter i gael amcangyfrif incwm gros cywir.

Er enghraifft, os yw buddsoddwr eiddo tiriog yn prynu adeilad 100,000 troedfedd sgwâr, gallant benderfynu o ddata eiddo cymaradwy mai'r incwm misol gros cyfartalog fesul troedfedd sgwâr yn y gymdogaeth yw $10. Er y gall y buddsoddwr gymryd yn ganiataol i ddechrau mai $12 miliwn yw'r incwm blynyddol gros ($10 x 12 mis x 100,000 troedfedd sgwâr), mae'n debygol y bydd rhai unedau gwag yn yr adeilad ar unrhyw adeg benodol.

Gan dybio bod cyfradd swyddi gwag o 10%, yr incwm blynyddol gros yw $10.8 miliwn ($12 miliwn x 90%). Defnyddir dull tebyg ar gyfer y dull incwm gweithredu net, hefyd.

Y cam nesaf i asesu gwerth eiddo tiriog yw pennu'r lluosydd incwm gros a'i luosi â'r incwm blynyddol gros. Gellir dod o hyd i'r lluosydd incwm gros gan ddefnyddio data gwerthiant hanesyddol. Mae edrych ar brisiau gwerthu eiddo tebyg a rhannu'r gwerth hwnnw â'r incwm blynyddol gros a gynhyrchir yn cynhyrchu'r lluosydd cyfartalog ar gyfer y rhanbarth.

Mae'r math hwn o ddull prisio yn debyg i ddefnyddio trafodion neu luosrifau cymaradwy i brisio stoc. Bydd llawer o ddadansoddwyr yn rhagweld enillion cwmni ac yn lluosi ei enillion fesul cyfran (EPS) â chymhareb P/E y diwydiant. Gellir cynnal prisiad eiddo tiriog trwy fesurau tebyg.

Rhwystrau i Brisio Eiddo Tiriog

Mae'r ddau ddull prisio eiddo tiriog hyn yn ymddangos yn gymharol syml. Fodd bynnag, yn ymarferol, mae pennu gwerth eiddo sy'n cynhyrchu incwm gyda'r cyfrifiadau hyn yn weddol gymhleth. Yn gyntaf oll, efallai y bydd yn cymryd llawer o amser ac yn heriol i gael y wybodaeth ofynnol am yr holl fewnbynnau fformiwla, megis incwm gweithredu net, y premiymau sydd wedi'u cynnwys yn y gyfradd gyfalafu, a data gwerthiant cymaradwy.

Yn ail, nid yw'r modelau prisio hyn yn rhoi ystyriaeth briodol i newidiadau mawr posibl yn y farchnad eiddo tiriog, megis argyfwng credyd neu ffyniant eiddo tiriog. O ganlyniad, rhaid cynnal dadansoddiad pellach i ragweld a chynnwys effaith bosibl newidynnau economaidd.

Oherwydd bod y marchnadoedd eiddo yn llai hylifol a thryloyw na'r farchnad stoc, weithiau mae'n anodd cael y wybodaeth angenrheidiol i wneud penderfyniad buddsoddi cwbl wybodus.

Wedi dweud hynny, oherwydd y buddsoddiad cyfalaf mawr sydd ei angen yn nodweddiadol i brynu datblygiad mawr, gall y dadansoddiad cymhleth hwn arwain at dâl sylweddol os yw'n arwain at ddarganfod eiddo sy'n cael ei danbrisio (yn debyg i fuddsoddiad ecwiti). Felly, mae cymryd yr amser i ymchwilio i'r mewnbynnau gofynnol yn werth yr amser a'r egni.

Y Llinell Gwaelod

Mae prisio eiddo tiriog yn aml yn seiliedig ar strategaethau sy'n debyg i ddadansoddiad ecwiti. Mae dulliau eraill, yn ogystal â'r NOI gostyngol a'r dull lluosydd incwm gros, hefyd yn cael eu defnyddio'n aml. Mae gan rai arbenigwyr yn y diwydiant, er enghraifft, wybodaeth weithredol weithredol am batrymau mudo a datblygu dinasoedd.

O ganlyniad, gallant benderfynu pa ardaloedd lleol sydd fwyaf tebygol o brofi'r gyfradd werthfawrogiad gyflymaf. Ni waeth pa ddull a ddefnyddir, y rhagfynegydd pwysicaf o lwyddiant strategaeth yw pa mor dda y caiff ei hymchwilio.