Gall fflipio tai fod yn fusnes proffidiol. Ond peidiwch â gadael i'r sioeau teledu fflipio delfrydol effeithio ar eich barn am sut mae'n gweithio. Mae angen i chi fod yn brofiadol, wedi'i ariannu ac yn wybodus am yr hyn rydych chi'n ei wneud. Mae hynny'n arbennig o wir pan ddaw i fflipio tai a threthi. Mae'r canllaw eiddo tiriog hwn yn dadansoddi'r hyn i'w ddisgwyl gyda threthi fflipio. A cynghorydd ariannol Gall eich helpu i greu cynllun ariannol ar gyfer eich nodau buddsoddi eiddo tiriog a helpu i amddiffyn eich busnes rhag camgymeriadau ariannol.
Ydych chi'n Fuddsoddwr neu'n Deliwr Eiddo Tiriog?
Y cwestiwn cyntaf y mae angen i chi ei ateb yw a ydych yn a buddsoddwr eiddo tiriog neu ddeliwr. Y rheswm yw bod yr IRS yn trethu'r ddau ddosbarth hyn yn wahanol. Mae buddsoddwr fel arfer yn prynu ac yn dal eiddo am o leiaf blwyddyn. Fel arfer, mae buddsoddwyr yn defnyddio'r eiddo ar gyfer incwm rhent ac fel ased, maent yn disgwyl cynyddu gwerth yn araf dros nifer o flynyddoedd.
Gwerthwyr, ar y llaw arall, yw eich traddodiadol fflipwyr ty. Eu holl reswm dros brynu'r eiddo yw eu hailwerthu. Dyma rai pwyntiau y bydd yr IRS yn edrych amdanynt i benderfynu a ydych chi'n ddeliwr:
Amlder a nifer y pryniannau a'r gwerthiannau eiddo tiriog
A gafodd yr eiddo erioed ei restru fel eich prif breswylfa
Pam yr eiddo a gynhaliwyd ac a oedd yn gwasanaethu dibenion heblaw am ailwerthu
Faint o hysbysebu a hyrwyddo a aeth i werthu eiddo
Sawl gwelliant a wnaed
Gweithgareddau cyffredinol y trethdalwr sy'n gwerthu'r eiddo
Yn gyffredinol, os ydych chi'n troi tŷ, rydych chi'n ei brynu gyda'r unig ddiben o'i wella a'i ailwerthu. Mae hyn yn eich gwneud yn ddeliwr eiddo tiriog. Os oes gennych unrhyw gwestiynau pellach, dylech gysylltu â chynghorydd ariannol neu arbenigwr treth.
Cyfnewid Tai a Threth Enillion Cyfalaf
Mae dau fath o trethi enillion cyfalaf, tymor byr a thymor hir. Mae trethi enillion cyfalaf tymor byr yn cael eu trethu ar yr un gyfradd â'ch treth incwm ac maent ar gyfer elw ar asedau (fel eiddo tiriog) a ddaliwyd am lai na blwyddyn. Trethi enillion cyfalaf hirdymor ar gyfer asedau a ddelir dros flwyddyn ac yn cael eu codi ar gyfradd fwy ffafriol, yn amrywio o 0% - 20% yn dibynnu ar y braced.
Mae fflipwyr tai yn bennaf yn mynd i ddisgyn i'r gwersyll o enillion cyfalaf tymor byr. Cofiwch, pan fyddwch chi'n fflipio tŷ, bob dydd rydych chi'n dal gafael ar yr eiddo, rydych chi'n colli arian. Rydych chi eisiau mynd i mewn, gwneud gwelliannau a gwerthu am elw yn gyflym. Mae hynny'n arbennig o wir os gwnaethoch ariannu'r pryniant gyda benthyciad.
Triniaeth Treth Llawn ar gyfer Gwerthwyr Eiddo Tiriog
Ar y pwynt hwn, rydym wedi sefydlu bod fflipwyr tai gweithredol yn werthwyr eiddo tiriog. Mae hynny'n golygu bod yna drethi eraill y mae angen iddynt fod yn ymwybodol ohonynt. Ynghyd â thalu treth incwm personol (a all fynd mor uchel â 37%), bydd angen i werthwyr eiddo tiriog dalu treth hunangyflogaeth ychwanegol o 15.3%.
Gadewch i ni weithio trwy enghraifft gan ddefnyddio Cyfrifiannell treth SmartAsset. Os yw deliwr eiddo tiriog sy'n ffeilio ar wahân yn derbyn $200,000 mewn incwm am y flwyddyn, gallant ddisgwyl talu $40,811 mewn trethi incwm ffederal. Ychwanegwch at y $30,600 hwnnw ar gyfer treth hunangyflogaeth ac mae gennych gyfanswm bil treth o $71,411 neu 35.71% o $200,000.
Wrth gwrs, mae hyn heb gyfrif am ddidyniadau treth. Gadewch i ni siarad am rai camau i ostwng eich bil treth.
Gostwng Eich Tŷ Flipping Baich Treth
Hyd yn oed gyda threthi uchel bod yn ddeliwr eiddo tiriog, mae yna ffyrdd i leihau baich treth fflipio eich tŷ. Dyma dri cham i’w cymryd i helpu i ostwng eich bil treth wrth i chi ddechrau troi tai.
1. Ffurfio LLC
Cyn i chi ddechrau troi eich cartref, mae'n ddoeth sefydlu'ch busnes. Un o'r strwythurau busnes mwyaf poblogaidd yw a cwmni atebolrwydd cyfyngedig neu LLC. Mae LLCs yn caniatáu ichi wneud didyniadau ar gyfer treuliau busnes. Ar ben hynny, maent yn eich helpu i amddiffyn eich asedau personol rhag hawliad cyfreithiol os aiff pethau o chwith.
Mae eu hyblygrwydd yn rheswm arall pam eu bod mor boblogaidd. Gall LLC fod yn berchenogaeth neu bartneriaeth unigol neu gael ei drefnu fel corfforaeth i fanteisio ar fuddion treth cymwys. Cofiwch fod LLCs yn endidau a lywodraethir gan y wladwriaeth, felly mae'r union reolau ar eu ffurfio a'r buddion y maent yn eu darparu yn amrywio yn ôl gwladwriaeth.
2. Gwneud Didyniadau Treth
Fel LLC, gallwch ddileu llawer o'ch treuliau busnes fflipio. Dyma naw didyniad cyffredin y gallech eu gwneud:
Costau gwella cartrefi ar eiddo a werthir
Llog ar fenthyciadau eiddo tiriog
Trethi eiddo ar eiddo buddsoddi
Costau trwydded adeiladu
Comisiynau eiddo tiriog
Costau teithio
Cyflenwadau swyddfa
Yr holl gostau swyddfa oddi ar y safle, fel rhent, rhyngrwyd, cyfleustodau, ac ati.
Ffioedd cyfreithiol a chyfrifo
3. Didynnu Colledion Cyfalaf
Efallai na fyddwch chi'n elwa bob tro fel fflipiwr tŷ. Y canlyniad i hynny yw y gallwch ddidynnu unrhyw golledion cyfalaf a wynebwch a'u defnyddio i wrthbwyso'ch treth enillion cyfalaf. Siaradwch â'ch cynghorydd ariannol am y ffordd orau o wrthbwyso'r enillion hyn gyda cholledion ac a ydych chi'n gymwys ar gyfer colled cyfalaf yn cael ei gario drosodd.
Seibiannau Treth Na Fyddwch Chi'n eu Cael fel Fflipiwr Tai
Er gwaethaf yr hyn y gallwch ei ddarllen ar y rhyngrwyd, os ydych chi'n fflipiwr tŷ gweithredol sy'n fflipio tai lluosog y flwyddyn, mae yna seibiannau treth y mae eraill yn eu cael na fyddwch chi'n eu cael. Dyma rai o’r toriadau treth y gallech fod am eu hystyried:
121 gwaharddiad: Mae hyn yn Mae rheol IRS yn berthnasol i eich prif breswylfa. Mae'n gadael i chi osgoi treth enillion cyfalaf ar elw gwerthu eich prif breswylfa, hyd at $250,000 elw (neu $500,000 os priod). I ailadrodd, rhaid rhestru'r tŷ hwn fel eich prif breswylfa i fod yn gymwys. Mae'r gwaharddiad yn ei gwneud yn ofynnol eich bod wedi byw yn y cartref am o leiaf 24 o'r 60 mis blaenorol. Mae hynny'n golygu nad yw tai ar gyfer fflipio cyflym yn gymwys.
1031 cyfnewid: Mae hyn yn rhaglen gohirio treth caniatáu i fuddsoddwyr werthu un eiddo buddsoddi a gohirio'r trethi ar y gwerthiant trwy brynu eiddo buddsoddi newydd. Mae'r IRS yn rhoi 45 diwrnod i chi nodi eiddo newydd a 180 diwrnod i wneud y trafodiad. Ond pam na all fflipwyr tai fanteisio ar hyn? Mae'r IRS yn benodol iawn ynglŷn â phwy all gymryd rhan mewn Cyfnewidfa 1031. Maent yn gwahardd eiddo a brynwyd i'w ailwerthu rhag cymryd rhan yn benodol.
Y Llinell Gwaelod
Gall prynu a gwerthu eiddo tiriog fod yn a cymhleth broses, yn enwedig ar ôl i chi gynnwys trethi fflipio tŷ. Mae'n well mynd i mewn i'r busnes wedi'i baratoi a gwybod beth fyddwch chi'n ei hoffi. Mae angen i chi wybod beth fydd yr IRS yn gofyn ichi ei dalu, ynghyd â sut i strwythuro'ch busnes fel eich bod yn rhoi eich hun yn y sefyllfa orau i lwyddo yn y tymor hir.
Syniadau ar gyfer Fflipio Tai
Nid oes rhaid i'ch busnes troi tŷ geisio rheoli ei gyllid o gyfalaf twf i gynllunio treth ar ei ben ei hun. Gall cael cynghorydd ariannol yn eich cornel dynnu pwysau enfawr oddi ar eich ysgwyddau a rhoi mwy o gyfleoedd i chi dyfu. Os nad oes gennych chi gynghorydd ariannol, nid oes rhaid i chi ddod o hyd i un fod yn anodd. Offeryn rhad ac am ddim SmartAsset yn eich paru â hyd at dri chynghorydd ariannol wedi’u fetio sy’n gwasanaethu’ch ardal, a gallwch gyfweld â pharau eich cynghorydd heb unrhyw gost i benderfynu pa un sy’n iawn i chi. Os ydych chi'n barod i ddod o hyd i gynghorydd a all eich helpu i gyflawni'ch nodau ariannol, dechreuwch nawr.
Ynghyd â chael trefn ar eich trethi, dylech dalu sylw i ble rydych chi'n bancio. Mae rhai banciau yn fwy cyfeillgar i fusnesau bach. Edrychwch ar ein rhestr o'r banciau gorau ar gyfer busnesau bach i fanteisio ar y cyfleoedd hyn.
Credyd llun: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Svetlana Malysheva, ©iStock/Aleutie
Mae'r swydd Fflipio Tai a Threthi: Canllaw Eiddo Tiriog yn ymddangos yn gyntaf ar Blog SmartAsset.
Ffynhonnell: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html