'Nid wyf yn gwybod a yw'n werth delio â thenantiaid': A ddylwn i droi fy nghartref yn un i'w rentu, neu ei werthu?

Fodd bynnag, rwy'n ystyried a ddylwn werthu neu rentu'r tŷ sydd gennyf ar hyn o bryd. Prynais y tŷ am $188,500. Rwyf wedi ail-ariannu ddwywaith ac wedi cael arian parod allan y tro diwethaf. Fy nghyfradd llog yw 2.75%, ac mae gen i 18 mlynedd i'w dalu ar ei ganfed. Gallaf ei rentu am $1,800 i $2,000. Ond nid wyf yn gwybod ai hwn yw'r opsiwn gorau oherwydd gallwn hefyd ei werthu am yn agos at $ 500,000, sef y gwerth uchaf ar hyn o bryd.

Byddai’n wych cael y tenantiaid i dalu fy ail forgais, ond nid wyf yn gwybod a yw’n werth delio â thenantiaid ac atgyweiriadau y gallent ofyn amdanynt drwy’r amser. Wedi'r cyfan, mae'n hen dŷ. Beth ddylwn i ei wneud? 

Yn gywir,

Pacio lan yn Portland

Mae 'The Big Move' yn golofn MarketWatch sy'n edrych ar y tu mewn a'r tu allan i eiddo tiriog, o lywio'r chwilio am gartref newydd i wneud cais am forgais.

Oes gennych chi gwestiwn am brynu neu werthu cartref? Ydych chi eisiau gwybod ble ddylai eich cam nesaf fod? E-bostiwch Jacob Passy yn [e-bost wedi'i warchod].

Annwyl Pacio,

Mae gan y marchnadoedd tai cyflawn lawer o berchnogion tai o ystyried yr union symudiad rydych chi'n meddwl ei wneud. Mae perchnogion tai yn gweld cyfraddau rhent cynyddol, ac mae llawer yn manteisio. Ym mis Chwefror, roedd rhenti bron i 18% yn uwch o gymharu â blwyddyn yn ôl yn genedlaethol, yn ôl Rhestr Apartment gwefan eiddo tiriog, sy'n cynrychioli'r twf uchaf erioed.

I ryw raddau, mae perchnogion tai yn hybu'r twf rhent hwnnw trwy droi eu cartrefi cychwynnol yn rhenti. Byddai'r cartrefi hynny fel arall wedi darparu cyflenwad mawr ei angen i'r marchnadoedd prynu cartref. Yn lle hynny, mae cyn lleied o gartrefi ar werth nes bod llawer o Americanwyr yn cael eu gorfodi i rentu am gyfnod hirach nag yr oeddent wedi'i obeithio oherwydd na allant ddod o hyd i eiddo i'w brynu. Mae mwy o bobl yn rhentu yn golygu mwy o gystadleuaeth am unedau rhentu, ac felly mae rhenti'n codi.

Ond nid yw'r ffaith bod cymaint o berchnogion tai yn dilyn y llwybr hwn yn golygu y dylech. “Mae’n gwneud synnwyr trosi cartref yn eiddo ar rent os a dim ond os ydych chi’n deall yr holl broblemau posibl sy’n bodoli gyda dod yn landlord,” meddai Michelle Gessner, sylfaenydd a pherchennog Gessner Wealth Strategies, cwmni cynghori ariannol wedi’i leoli yn Houston. .

Mae’n hawdd dychmygu manteision bod yn landlord—defnyddio’r incwm ychwanegol i dalu’ch ail forgais ac efallai unwaith y bydd hynny wedi talu ar ei ganfed, pocedu’r arian i gynilo ar gyfer ymddeoliad. Ond os yw'r pandemig wedi dysgu unrhyw beth i ni, nid yw bod yn landlord mam-a-pop bach ar gyfer y gwangalon.

Rydych chi eisoes wedi taro ar rai o'r heriau o ran bod yn landlord. Bydd angen i chi ryngweithio â thenantiaid a gweithio gyda nhw i gynnal a chadw'r eiddo. Ac mae'n debygol na fydd tenantiaid yn trin y cartref mor braf ag y gallech ei gael, gan eich gorfodi i dalu i'w drwsio'n rheolaidd. Dim ond blaen y mynydd iâ yw hynny.

Mae'n swnio fel eich bod yn sefydlog yn ariannol, ond allech chi fforddio talu'r morgais ar eich cartref cyntaf a'ch cartref newydd eich hun? Cafodd llawer o landlordiaid eu cael eu hunain yn wynebu caeadu a methdaliad ar eu heiddo rhent yn ystod y blynyddoedd diwethaf wrth i denantiaid frwydro i dalu eu rhent oherwydd y pandemig. Yn y pen draw, dewisodd llawer o'r perchnogion eiddo hyn werthu'r cartrefi i leihau eu colledion.

Os nad ydych chi'n meddwl eich bod chi'n wynebu'r straen hwnnw, yna byddwn i'n ailystyried yn gryf dod yn landlord. Mae rhesymau ariannol eraill i feddwl ddwywaith. Pan fydd rhywun yn gwerthu eu prif breswylfa, maen nhw'n cael eithrio hyd at $250,000 o enillion cyfalaf (neu $500,000 os ydyn nhw'n briod ac yn ffeilio ar y cyd.) Felly, er enghraifft, os ydych chi wedi gwerthu'r cartref am $500,000, ond dim ond wedi talu $300,000 i'w brynu'n wreiddiol, chi Ni fyddech yn wynebu trethi enillion cyfalaf ar y $200,000 mewn elw a enilloch.

Pe baech yn dewis trosi'r eiddo yn gartref rhent ac yna'n penderfynu gwerthu yn ddiweddarach, efallai y byddwch yn wynebu bil treth serth. Er mwyn manteisio ar y gwaharddiad ar enillion cyfalaf, mae'n rhaid eich bod wedi byw yn y cartref am ddwy o'r pum mlynedd diwethaf, ond nid oes angen iddo fod y ddwy flynedd fwyaf diweddar. Felly, yn y bôn, mae gennych ychydig o gyfnod gras. Ac mae didyniadau treth y gallech eu trethu fel landlord.

Ond gadewch i ni ddweud eich bod wedi rhentu'r cartref am chwe blynedd ac yna penderfynu gwerthu. Ni fyddech yn cael y gwaharddiad o $250,000 (neu $500,000) bryd hynny, felly byddai'r holl arian a wnewch o'r gwerthiant yn cael ei ystyried yn incwm trethadwy. Mae ffyrdd y gallech osgoi’r ergyd dreth honno—yn benodol, gallech ail-fuddsoddi’r arian hwnnw mewn eiddo rhent arall drwy gyfnewidfa Adran 1031. Fel arall, bydd y bil treth yn fwy.

Ystyriaeth ariannol arall yw a fyddai eich benthyciwr morgeisi hyd yn oed yn caniatáu ichi drosi’r eiddo yn eiddo i’w rentu yn y lle cyntaf. Mae morgeisi fel arfer yn cynnwys cymalau sy'n ei gwneud yn ofynnol i'r benthycwyr fyw yn y cartref am gyfnod penodol o amser. Pe baech yn ceisio symud allan a rhentu’r eiddo cyn i’r amserlen honno ddod i ben, gallech fod yn cyflawni twyll morgais. O ystyried eich bod wedi ail-ariannu yn weddol ddiweddar, dylech astudio eich dogfennau morgais yn ofalus.

Mae gennych well ymdeimlad o'ch goddefgarwch ar gyfer risg a chymhlethdod ariannol nag sydd gennyf fi. Os oes gennych ddiddordeb o hyd mewn symud ymlaen gyda'r cynllun hwn, yn bendant ymgynghorwch â chyfrifydd a chynlluniwr ariannol a all eich helpu i fapio'r dull gorau. Fy ngreddf i yw nad ydych chi'n cael eich gwerthu ar y syniad hwn. Os yw hynny'n wir, yna byddwn yn ystyried opsiynau eraill. Wedi'r cyfan, byddai'r arian a wnewch o werthu'r cartref yn debygol o fynd yn bell tuag at dalu dyled neu nodau ariannol eraill.

Hefyd, nid bod yn landlord yw'r unig ffordd i fuddsoddi mewn eiddo tiriog. “Gellir buddsoddi elw ychwanegol i gynhyrchu incwm neu dwf neu hyd yn oed mewn gwarantau sy’n gysylltiedig ag eiddo tiriog,” meddai Kashif Ahmed, llywydd American Private Wealth, cwmni cynghori ariannol yn Bedford, Mass Buddsoddi mewn ymddiriedolaeth buddsoddi eiddo tiriog, ar gyfer er enghraifft, gallai ehangu eich portffolio, ond mae'n llawer mwy hylifol na chael yr holl arian hwnnw ynghlwm wrth dŷ.

Yn y pen draw, teimlaf na allwch fynd yn anghywir trwy wneud y dewis sy'n teimlo'n fwyaf cyfforddus i chi. Felly pa bynnag ddewis sydd, dymunaf y gorau i chi.

Trwy e-bostio'ch cwestiynau, rydych chi'n cytuno i'w cyhoeddi'n ddienw ar MarketWatch. Trwy gyflwyno'ch stori i Dow Jones & Company, cyhoeddwr MarketWatch, rydych chi'n deall ac yn cytuno y gallwn ddefnyddio'ch stori, neu fersiynau ohoni, ym mhob cyfrwng a llwyfan, gan gynnwys trwy drydydd partïon.