Rwy'n prynu cartref gyda fy mam 74 oed, ond bydd y morgais yn fy enw i. Sut dylen ni deitl y tŷ?

Annwyl MarketWatch,

Hoffwn weld a allwch roi rhywfaint o gyngor i mi ar brynu cartref gyda fy mam sy’n 74 oed. Byddaf yn rhoi $240,000 i lawr—gan ddefnyddio’r elw o werthu fy nhŷ fy hun—ar y tŷ newydd a dechrau gyda morgais o $220,000. Bydd y morgais yn fy enw i yn unig. Unwaith y bydd tŷ fy mam yn gwerthu, mae hi'n mynd i roi rhywfaint o elw ei chartref i mi - $100,000, fel y gallaf ail-lunio fy morgais a gostwng fy nhaliad misol.

Ein cwestiynau yw: Sut dylen ni deitl y tŷ y bydd y ddau ohonom yn byw ynddo? A ddylem ni roi ein dau enw ar y tŷ gyda chyd-denantiaid sydd â hawl i oroesi? Hefyd, a fydd yr arian y mae hi'n ei roi i mi i'w roi ar fy morgais wedi'i ail-lunio yn cael ei ystyried yn anrheg i mi lle bydd yn rhaid i mi dalu trethi arno? A oes unrhyw ffordd i osgoi hyn? A fy nghwestiwn olaf yw, a ddylwn i hefyd roi fy merch sy'n oedolyn ar deitl y tŷ, hefyd fel cyd-denantiaid â hawl i oroesi, fel y gall y tŷ fod yn eiddo iddi pan nad yw fy mam a minnau bellach ar y Ddaear hon?

Os na allwch ateb y cwestiynau hyn, a fyddech yn gallu dweud wrthyf a oes angen i mi siarad ag atwrnai eiddo tiriog, neu atwrnai treth neu CPA? Nid wyf yn siŵr i bwy y mae angen i mi ofyn y mathau hyn o gwestiynau. Rwy'n mwynhau darllen eich colofn. Diolch am eich cymorth.

Yn gywir,

Symud i mewn gyda Mam

Mae 'The Big Move' yn golofn MarketWatch sy'n edrych ar y tu mewn a'r tu allan i eiddo tiriog, o lywio'r chwilio am gartref newydd i wneud cais am forgais.

Oes gennych chi gwestiwn am brynu neu werthu cartref? Ydych chi eisiau gwybod ble ddylai eich cam nesaf fod? E-bostiwch Jacob Passy yn [e-bost wedi'i warchod].

Annwyl Symud,

Mae’n felys iawn eich bod yn bwriadu prynu cartref gyda’ch mam, gan fy mod yn siŵr y bydd hynny’n rhoi ymdeimlad o gysur iddi wrth iddi fynd yn hŷn ac angen mwy o gymorth. Gwn na wnaethoch ofyn am fy meddyliau ar y trefniant hwn, ond byddwn yn esgeulus pe na bawn yn awgrymu cael llawer o sgyrsiau di-flewyn-ar-dafod gyda'ch gilydd lle byddwch yn trafod eich disgwyliadau ar gyfer byw gyda'ch gilydd. Bydd hyn yn newid mawr i'r ddau ohonoch, ac fel gydag unrhyw drefniant cyd-letywyr mae'n well bod ar yr un dudalen o flaen llaw i sicrhau cyd-fyw heddychlon.

Rhaid imi gyfaddef fy mod wedi drysu gyda'r llinell amser y mae'r ddau ohonoch wedi'i dewis. Oni bai bod rheswm pam fod prynu’r cartref ar eich pen eich hun i ddechrau yn gwneud synnwyr, ni welaf pam na fyddai’r ddau ohonoch yn aros ychydig yn hirach i brynu’r cartref gyda’ch gilydd—yn enwedig os ydych yn ystyried bod y ddau ohonoch ar y tŷ. gweithred. Mae'n debygol iawn y gallai cronni'ch adnoddau ar unwaith eich galluogi chi i fanteisio ar ariannu gwell.

Gall ail-lunio morgais fod yn fanteisiol i lawer o berchnogion tai. Bydd yn caniatáu ichi leihau eich rhwymedigaeth dyled heb newid cyfradd llog neu dymor y benthyciad. Ar adeg pan fo cyfraddau morgais yn codi, gallai hynny fod yn opsiwn gwell i lawer o berchnogion tai nag ailgyllido os mai'ch prif nod yw lleihau swm y ddyled sydd gennych heb ei thalu.

Mae rhai anfanteision i’r strategaeth hon. I ddechrau, nid yw pob benthyciwr morgeisi yn caniatáu ar ei gyfer, felly bydd angen i hyn fod yn rhywbeth y byddwch yn ei egluro ymlaen llaw. A hyd yn oed os yw benthyciwr yn caniatáu hynny, ni allant ei wneud ar gyfer pob math o fenthyciad. Yn benodol, ni ellir ail-lunio benthyciadau a gefnogir gan y llywodraeth gan gynnwys benthyciadau FHA a VA. A bydd y gwasanaethwr benthyciad yn codi ffi arnoch i ail-gastio. Am y rhesymau hyn, bydd rhai benthycwyr yn dewis gwneud taliadau ychwanegol i'w morgais yn unig yn hytrach na mynd drwy'r broses lawn o ail-lunio.

Yn eich sefyllfa chi, efallai y bydd cyfraniad eich mam yn cael ei ystyried yn anrheg os nad yw hi ar y morgais, er nad chi fyddai'r un i dalu trethi arno. Dylech ymgynghori â chyfrifydd i gael eu cyngor arbenigol, ond mae'n debygol y byddai angen iddi ffeilio ffurflen dreth rhodd. Wedi dweud hynny, oni bai ei bod yn rhoi miliynau o ddoleri i chi ac eraill, mae'n debygol na fydd arni byth drethi ar yr arian hwnnw oherwydd y gwaharddiad oes.

Gall fod ar y teitl heb fod ar y morgais, ond nid yw o reidrwydd yn syml. Os ydych chi'n ystyried ei hychwanegu at y weithred yn ddiweddarach ar ôl i chi brynu'r cartref a chymryd y morgais, dylech ymgynghori â chyfreithiwr eiddo tiriog. Bydd rhai benthycwyr yn cynnwys cymalau sy'n nodi bod yn rhaid ad-dalu'r benthyciad yn llawn os gwneir newidiadau sylweddol i deitl y cartref, a byddwch am i arbenigwr cyfreithiol adolygu unrhyw gontract morgais i wirio a fyddai hynny'n wir yma.

Os ydych chi, yn lle hynny, yn bwriadu cael eich mam ar y weithred o'r dechrau heb ei chael ar y morgais, bydd angen i chi ymgynghori â benthyciwr y morgais i gael ei gymeradwyaeth ar gyfer y trefniant hwn. Fel yr eglura’r cyfreithiwr eiddo tiriog o Efrog Newydd Victoria Spodek mewn post blog, “Rhaid i’r banc fod yn sicr bod eu llog yn cael ei ddiogelu, oherwydd ei fod yn benthyca swm mawr o arian. Mae gallu’r banc i werthu’r eiddo mewn achos o ddiffygdalu yn hollbwysig i’w model ac ni fyddant yn rhoi benthyg arian oni bai eu bod wedi’u diogelu.”

Y broblem a all godi drwy gael mwy nag un person ar y teitl, ond dim ond un ar y morgais, yw bod perchnogaeth y cartref yn mynd yn gymhleth. O safbwynt y benthyciwr, byddai gan eich mam hawliau i'r cartref a allai ei gwneud hi'n anodd ei werthu pe baech chi'n mynd i mewn i foreclosure. Felly, yr hyn y mae benthycwyr yn ei wneud yn aml mewn sefyllfa o'r fath, meddai Spodek, yw bod y ddau berchennog yn llofnodi'r morgais, tra mai dim ond un person sy'n llofnodi'r nodyn, sef yr addewid i dalu'r benthyciad yn ôl. Fel hyn, “os na chaiff y benthyciad ei dalu neu os yw’n mynd i ddiffygdalu, yna bydd y banc yn dal i allu gwerthu’r cartref i gael ei ad-dalu,” mae’n ysgrifennu.

Unwaith eto, efallai y byddwch am ystyried rhestru eich mam ar y morgais. Oni bai bod ganddi broblemau credyd, gallai ei hincwm ac asedau Nawdd Cymdeithasol ychwanegol eich helpu i gael cyfradd well ar y morgais. Byddai hefyd yn lleddfu problemau a fyddai’n codi o’i gorfodi i dalu’r benthyciad i lawr pan fydd ei thŷ’n gwerthu.

O ran sut rydych chi'n teitl y cartref, rwy'n meddwl ei bod yn bwysig ystyried pam rydych chi'n dymuno bod ar y teitl a beth yw eich nodau yn hynny. Mae’n amlwg bod osgoi profiant yn bwysig i’r ddau ohonoch, ond gall cyd-denantiaeth fod â rhai risgiau. Er enghraifft, os bydd un ohonoch yn mynd i ddyled ac yn methu â’i had-dalu, gallai credydwyr hawlio’r eiddo. Dyna hefyd pam y gallai ychwanegu eich merch at y teitl hefyd fod yn gam peryglus.

I chi i gyd, efallai y bydd rhoi'r cartref mewn ymddiriedolaeth fyw yn gwneud y synnwyr mwyaf. Bydd hyn yn rhoi rheolaeth i chi dros yr hyn sy'n digwydd i'r cartref pan fyddwch chi a'ch mam ill dau yn marw, tra'n caniatáu i chi aros yn y cartref tra byddwch chi'ch dau yn dal yn fyw. Nid yn unig y gall y cartref drosglwyddo'n hawdd i'ch merch, ond gallai hi osgoi rhai trethi a ffioedd profiant. Bydd angen i chi logi cyfreithiwr i lunio'r ymddiriedolaeth a'i strwythuro'n iawn i chi, ond o ystyried cymhlethdodau eich trefniadau byw efallai mai dyma'r ateb gorau i'ch problem a rhoi sicrwydd i chi a'ch mam y byddwch chi'n gallu byw. yn y cartref hwn am weddill eich dyddiau.

Trwy e-bostio'ch cwestiynau, rydych chi'n cytuno i'w cyhoeddi'n ddienw ar MarketWatch. Trwy gyflwyno'ch stori i Dow Jones & Company, cyhoeddwr MarketWatch, rydych chi'n deall ac yn cytuno y gallwn ddefnyddio'ch stori, neu fersiynau ohoni, ym mhob cyfrwng a llwyfan, gan gynnwys trwy drydydd partïon.