Ydy'r farchnad dai yn chwalu mewn gwirionedd? Mae prif economegydd Redfin yn rhannu ei rhagfynegiadau

Tywydd teg: Mae cyfraddau llog wedi lleihau'n sylweddol yn y galw. Mae'r taliad morgais misol canolrifol ar gartref bron i 40% yn uwch na'r hyn ydoedd flwyddyn yn ôl, felly dim ond yn wir yn torri i mewn i gyllidebau prynwyr, dyna pam yr ydym wedi gweld arafu mewn prisiau, galw a gwerthiant. 

EH: A yw hynny'n golygu y gallai fod yn symud o farchnad gwerthwr i farchnad prynwr?

Tywydd teg: Os ydych wedi cyrraedd y pwynt lle'r ydych wedi'ch cymeradwyo ar gyfer morgais a bod cartrefi o fewn eich cyllideb a welwch ar y farchnad, yna credaf fod gennych y llaw uchaf, mae'n anoddach yn awr i bobl gyrraedd y pwynt hwnnw.

EH: Ydych chi wedi gweld unrhyw effaith o’r farchnad lafur dynn ar dai?

Tywydd teg: Mae'n helpu pobl i symud. Felly un peth sy'n digwydd yw bod y marchnadoedd tai drutaf wedi gweld pobl yn gadael. Mae lleoedd fel Ardal y Bae a Los Angeles - nid cymaint Efrog Newydd, Efrog Newydd yn ddarlun gwahanol - ond mae gan y marchnadoedd drud hynny ar arfordir y gorllewin ddirywiad mawr, yn enwedig ar gyfer $1 miliwn + rhestrau. Gan fod pobl yn cael eu prisio allan o'r ardaloedd miliwn-doler-plws hynny, maen nhw'n pacio ac yn symud i rywle arall, a chan fod y farchnad lafur mor dynn, mae hynny'n opsiwn ymarferol. Gallant fynd â'u swydd gyda nhw os ydynt yn anghysbell neu gallant ddod o hyd i swydd newydd yn rhywle arall yn eithaf hawdd. 

EH: A sôn am waith o bell, a ydych chi wedi gweld unrhyw effaith ar y farchnad dai o weithwyr o bell yn cael eu galw yn ôl i’r swyddfa? 

Tywydd teg: Na, nid wyf yn meddwl bod hynny wedi digwydd digon i wneud gwahaniaeth. Efallai yn Ninas Efrog Newydd, lle cawsoch chi'r holl ostyngiadau oes pandemig hynny ar gyfer fflatiau ac roedd pobl yn ofni byw yn Efrog Newydd yn ystod y pandemig ond mae llawer o bobl eisiau dod yn ôl i Efrog Newydd oherwydd ei fod yn ardal mor fywiog a mae rhai pobl eisiau bod yn y swyddfa yno ond nid yw wedi bownsio'n ôl i'r hyn oedd yn gyn-bandemig. 

EH: Sut olwg sydd ar y farchnad ail gartrefi? 

Tywydd teg: Mae'r farchnad ail gartref yn llawer oerach nag yr oedd yn ystod y pandemig. Gyda chyfraddau llog yn uwch a'r economi yn wannach, nid yw pobl yn prynu ail gartrefi pan fyddant yn poeni am eu portffolio marchnad stoc.

EH: Yn ystod y pandemig roedd llawer o brynu yn cael ei yrru gan fuddsoddwyr, a yw hynny wedi newid? 

Tywydd teg: Mae pryniannau buddsoddwyr wedi sefydlogi ers 2021 pan ddaethant i'w hanterth. Credaf i fuddsoddwyr dynnu ymlaen o ran pryd y gwnaethant brynu oherwydd bod buddsoddwyr yn eithaf craff—gwelsant pa mor isel oedd cyfraddau llog yn 2020 a 2021 a dyna pam y gwnaethant neidio ar y farchnad bryd hynny. Ond nawr bod cyfraddau llog yn uwch a llawer ohonyn nhw'n llai hyderus ynghylch twf y farchnad dai, nid yw cystal â buddsoddiad. Fodd bynnag, pan fydd cyfraddau llog yn gostwng, byddwn yn disgwyl iddynt ddod yn ôl yn syth. 

EH: A oes unrhyw ragfynegiadau ynghylch pryd y bydd cyfraddau llog yn gostwng eto? 

Tywydd teg: Os ydym mewn dirwasgiad byddant yn gostwng. Neu os yw chwyddiant yn dechrau ymsuddo a bod gennym ni laniad meddal gyda'r economi—dyna mae'r Ffed yn mynd amdano—yna bydd cyfraddau llog yn gostwng yn araf.  

EH: Ydy hynny'n golygu y dylech chi aros i brynu?

Tywydd teg: Nid oes yn rhaid i chi aros oherwydd cyfraddau morgais oherwydd gallwch chi bob amser ailgyllido yn ddiweddarach, mae'n bwysicach a allwch chi fforddio prynu cartref ar y cyfraddau morgais cyffredinol y byddech chi'n fodlon aros ynddynt am bum mlynedd. Os gallwch chi wneud hynny nawr, mae'n debyg y byddwch chi'n gallu ailgyllido yn ddiweddarach a lleihau eich taliadau tai hyd yn oed yn fwy. 

EH: Rhagfynegiadau ar gyfer y chwe mis nesaf? Ydy'r farchnad dai yn mynd i chwalu mewn gwirionedd? 

Tywydd teg: Mae wir yn dibynnu ar gwrs yr economi. Os yw chwyddiant yn barhaus a bod yn rhaid i'r Ffed barhau i godi cyfraddau llog i frwydro yn ei erbyn hyd yn oed yn fwy nag y maent yn ei gynllunio ar hyn o bryd, yna bydd cyfraddau llog yn codi a bydd y farchnad dai yn dioddef. Os bydd chwyddiant yn dechrau cilio a gall y Ffed fod yn ôl pan ddaw'n fater o godiadau mewn cyfraddau llog, yna rwy'n meddwl y bydd pethau'n fwy na thebyg yn gwastatáu a bydd gennym ni werthoedd cartref yn y bôn ar yr un lefel ag yr oeddent y llynedd yn mynd i mewn i 2023. Os byddwn mewn dirwasgiad—os yw’n ddirwasgiad ysgafn rwy’n meddwl y bydd yr un senario oherwydd bydd cyfraddau llog yn mynd i lawr a fydd yn ysgogi rhai pobl i brynu cartrefi, ar yr un pryd bydd y dirwasgiad ei hun yn oeri’r galw felly rwy’n meddwl y bydd yn fath o golchiad. Os bydd gennym ddirwasgiad difrifol yna rwy'n meddwl y gallai'r farchnad dai weld prisiau'n gostwng 5%.

Ailargraffwyd yr erthygl hon gyda chaniatâd gan Y Cartref Dianc, cylchlythyr ar gyfer ail berchnogion tai a'r rhai sydd am fod. Tanysgrifiwch yma. © 2022. Cedwir pob hawl.