Gall Heriau Cyfreithiol Helpu i Newid Y Naratif Tai

Methiant mwyaf addysg America fu'r ffordd yr ydym yn addysgu ein hunain am hawliau. Mae'r syniad bod yr hawliau rydyn ni'n eu mwynhau - rhyddid crefyddol, lleferydd, ac ati - wedi'u sefydlu gan ein chwyldro yn erbyn brenin gormesol yn Lloegr yn ffug. Yn hytrach, daeth ein hawliau i ni trwy broses estynedig o esblygiad. Mae'r addysgeg ddiog a phropaganda wedi arwain at raniad a pholisi gwael, gan gynnwys polisïau sy'n effeithio ar dai. Nid oes hawl i dai. Ond mae hawl sefydledig i eiddo preifat. Gadewch i ni edrych ar yr hawl honno a her gyfreithiol o reoli rhent yn Efrog Newydd, CHIP, RSA, et al. v. Dinas Efrog Newydd, et al. (2d Cir.), yn seiliedig ar yr hawl honno a sut mae’r her honno’n helpu i newid y naratif tai.

Nid yn Philadelphia yn 1776 y mae hanes hawliau yn America yn cychwyn ond mewn lle a elwir Runnymede, Lloegr yn 1215. Yno y gorfododd amryw farwniaid a phenaethiaid eraill Teyrnas Loegr y Brenin John i arwyddo dogfen a ddaeth i gael ei hadnabod fel Magna Carta. Am y tro cyntaf yn ysgrifenedig, roedd y ddogfen yn ymgorffori'r syniad bod cangen weithredol y llywodraeth (sori am yr anacroniaeth) yn cael ei orfodi i ildio i'r hyn oedd yn gyfystyr â'r senedd gyntaf. Er nad oeddent wedi'u hethol, roedd y barwniaid a'r penaethiaid yn mynnu bod yn rhaid cael rhyw fath o broses cyn i bobl yn y deyrnas gael eu hamddifadu o'u rhyddid, gan gynnwys eu heiddo.

Ni ddatrysodd y digwyddiad pwysig hwn y mater. Nid oedd tan yr 17eg^th ganrif a rhyfel cartref arall yn Lloegr (roedd ganddyn nhw sawl un) y daeth y materion hyn i'r wyneb eto, yn dreisgar y tro hwn. Roedd y Brenin Siarl yn ysgwyd pobl y wlad a'r dinasoedd i dalu am ryfeloedd yn Ewrop. Yr oedd gan y Senedd, sydd yn awr yn sefydliad cryfach, ddigon. Cyhoeddasant yn 1628 o'r enw y Ddeiseb o Iawn. Yno, maen nhw'n galw ar Magna Carta, gan ofyn i'r Brenin atal ei ymdrechion ymosodol i atafaelu a meddiannu eiddo pobl.

“‘Siarter Fawr Rhyddid Lloegr,’ a ddatgenir ac a ddeddfir, Na chaiff unrhyw Ryddfrydwr ei gymmeryd, na'i garcharu, na'i ddiarddel o'i rydd-ddaliad neu ei ryddid, na'i arferion rhydd, na'i wahardd neu ei alltudio, nac mewn unrhyw fodd. wedi ei ddinistrio, ond trwy farn gyfreithlon ei gyfoedion, neu trwy gyfraith y wlad.”

Y gair hwnnw, diseisted, yn enghraifft o Geiriau Eingl-Normanaidd yn ein terminoleg gyfreithiol. Mae'n golygu gwaredu neu gymryd eiddo yn fwy effeithlon. Byddai’n 14 mlynedd arall o ddadlau cyn i ryfel agored ddechrau rhwng y Senedd a’r Brenin, rhyfel a arweiniodd at ei ddymchwel a’i ddienyddio. Dylanwadodd hyn ar sylfaenwyr yr Unol Daleithiau, gan eu bod yn gweld y setliad eithaf a sefydlu'r hawliau sylfaenol yn Magna Carta fel y cytundeb cymdeithasol yn cael ei dorri gan lywodraeth Lloegr, trosedd a oedd yn cyfiawnhau toriad gyda Lloegr.

Y rheswm y mae hyn o bwys heddiw yw bod y Ddeiseb Iawn yn cael ei chydnabod fel un o seiliau’r Pumed Gwelliant yn ein Mesur Hawliau, gwelliant yr ymddengys ei fod yn crynhoi materion cyfiawnder troseddol a sifil at ei gilydd (cyfeiriad pwysig ar y Cyfansoddiad yw Cyfansoddiad y Sylfaenydd, crynodeb ardderchog o'r dogfennau a'r syniadau sy'n cefnogi'r Cyfansoddiad).

“Ni chaiff unrhyw un ei ddal i ateb am drosedd gyfalaf, neu drosedd ysgeler arall, oni bai ar gyflwyniad neu dditiad gan reithgor mawr, ac eithrio mewn achosion sy'n codi yn y lluoedd tir neu lyngesol, neu yn y milisia, pan fyddant mewn gwasanaeth gwirioneddol mewn amser. rhyfel neu berygl cyhoeddus; ac ni chaiff neb ychwaith fod yn ddarostyngedig i'r un trosedd gael ei roi ddwywaith mewn perygl o fywyd neu aelod; ac ni chaiff ei orfodi mewn unrhyw achos troseddol i fod yn dyst yn ei erbyn ei hun, nac yn cael ei amddifadu o fywyd, rhyddid, neu eiddo, heb broses briodol o gyfraith; ac ni chaiff eiddo preifat ei gymryd at ddefnydd y cyhoedd ychwaith, heb iawndal yn unig.”

Ond ni welodd awduron ein Cyfansoddiad unrhyw wahaniaeth rhwng anghydfodau troseddol a allai amddifadu person o “fywyd ac aelod” ac anghydfodau sifil a allai amddifadu person o “fywyd, rhyddid neu eiddo.” Iddynt hwy, mewn 18^th cyd-destun y ganrif, mae angen “proses gyfreithiol ddyledus,” ac yn achos eiddo preifat, “dim ond iawndal” i weithredu unrhyw un o’r rhain. Mae Cyfansoddiad America yn caniatáu egwyddorion hynafol cyfraith Lloegr, y bu brwydro yn ei chylch am ganrifoedd, fel genedigaeth-fraint i Americanwyr. Mae cymryd eiddo person yr un mor ddifrifol â chymryd ei fywyd neu fraich.

Mae hanes yn bwysig. Pan fyddaf wedi sôn bod polisi tai yn cael ei herio ar sail y Pumed Gwelliant, weithiau gofynnir i mi, “Beth sydd a wnelo 'cymryd y Pumed' â thai?” Nid yw pobl yn gwybod am hanner olaf y gwelliant. Ac mae’r term, “hawliau eiddo preifat,” wedi dod yn gyfystyr mewn diwylliant dominyddol gyda cheidwaid â gynnau yn ymladd dros erwau o dir gwag gyda’r Llywodraeth Ffederal. Y gwir yw bod y syniad bod eiddo preifat person wedi'i rwymo ynghyd â phethau eraill rydyn ni'n eu hystyried yn hawliau fel lleferydd wedi'i golli.

Heddiw, mae gennym ni bobl yn honni bod “tai yn hawl ddynol.” Ond nid yw dweud hynny yn ei wneud felly. Ar yr un pryd, rydym yn gwybod bod eiddo preifat mewn gwirionedd yn hawl Cyfansoddiadol sefydledig. Ac eto mae heriau cyfreithiol fel yr un yn Efrog Newydd yn ei chael hi'n anodd cael llysoedd i gymhwyso'r hyn a ddylai fod yn safon amlwg i ymdrechion llywodraethau lleol i reoli sut mae pobl yn defnyddio eu heiddo preifat, yn benodol pan fyddant yn rhentu eiddo i eraill. Mae'r achos a ffeiliwyd gan y Rhaglen Gwella Tai Cymunedol (CHIP) yn syml. O'u crynodeb o'r achos:

“Am hanner can mlynedd, mae Dinas Efrog Newydd wedi datgan bod ei marchnad tai rhent mewn “argyfwng” parhaol er mwyn cyfiawnhau trefn gyfreithiol sy’n gorfodi set fechan o berchnogion eiddo i sybsideiddio tai ar gyfer poblogaeth o denantiaid unigol a ddewiswyd ar hap. . Mae’r perchnogion eiddo hynny wedi’u hamddifadu o bob hawl ystyrlon mewn perthynas â’u heiddo, gan gynnwys yr hawl i eithrio eraill o’r eiddo; i feddiannu, meddiannu neu ddefnyddio'r eiddo; ac i gael gwared ar yr eiddo yn rhydd.”

Nid wyf erioed wedi hoffi'r mathau hyn o heriau oherwydd eu bod yn swnio'n ddigalon, yn chwarae i mewn i sentimentalrwydd rhesymeg y dorf “mae tai yn hawl ddynol”; mae angen pobl am dai yn trechu hawl sefydledig pobl eraill i'w heiddo eu hunain. Mae hynny'n swnio'n dosturiol, ac mae'n aml yn gwerthu, ond mewn gwirionedd nid yw'n dosturiol o gwbl. Mae polisïau fel rheoli rhent wedi cael eu deall ers tro i wneud problemau tai yn waeth i bobl sydd â llai o arian, nid yn well (darllenwch fy myfyrdod hirach ar reoli rhent, Sut Mae Rheoli Rhent yn Gwneud Tai yn Llai Fforddiadwy).

Dydw i ddim yn mynd i roi ergyd drwy ergyd o CHIP, RSA, et al. v. Dinas Efrog Newydd, et al. (2d Cir.) ond tra yr wyf yn amheus o fanteision tymor byr a chanolraddol yr achosion hyn (gwel fy swydd Heriau Cyfreithiol i Waharddiadau Troi Allan: A Chyfiawnder i Bawb?), Rwy'n meddwl eu bod yn bwysig. Mae adeiladwaith y gyfraith yn ein system yn rhagflaenol, wedi'i adeiladu ar gyfreithiau a basiwyd gan ddeddfwrfeydd, a weithredir gan weithredwyr, ac a ymgyfreitha yn ein llysoedd. Am gyfnod hir, er gwaethaf iaith glir y Pumed Gwelliant, mae llysoedd wedi rhoi parch eang a dwfn i lywodraethau lleol wrth reoleiddio eiddo tiriog, yn enwedig trwy ddeddfau parthau a landlordiaid tenantiaid.

Achosion fel CHIP yn ceisio gwneud cyfraith newydd yn y bôn, hynny yw newid y cynsail. Ystyriwch y drafodaeth ar dudalen 12 yn y trawsgrifiad o ddadleuon llafar yn yr apêl rhwng y barnwr diweddaraf yn yr achos ac Andrew Pincus sy'n brif atwrnai ar yr achos.

“ MR. PINCUS: O ran yr hawliad cymryd ffisegol, yr ydym yn sôn amdano’n awr, yr ydym yn ceisio datganiad bod y rhwymedigaeth—pan fo perchennog eiddo yn dymuno tynnu’r eiddo oddi ar y farchnad rhentu preswyl, ar gyfer dymchwel, ar gyfer adnewyddu, ar gyfer defnyddio at ddibenion eraill, bod y rhwymedigaeth y mae’n cynnig adnewyddiad yn anghyfansoddiadol ac—

Y LLYS : Pincus Mr.

MR. PINCUS: — (anganfyddadwy) —

Y LLYS : Pincus Mr.

Y LLYS: Ie. Felly -

Y LLYS: (Anganfyddadwy)—

Y LLYS : — a ydyw yr hyn yr ydych yn gofyn i ni ei wneud i ddatgan y drefn hon ar sail derbyniol yn anghyfansoddiadol ?

MR. PINCUS: Ydw."

Roedd Pincus wedi cyflwyno achos arall, Meithrinfa Cedar Point Et al. v. Hassid Et al., achos lle penderfynodd y Goruchaf Lys ei fod yn groes i hawliau eiddo bod talaith California yn caniatáu i drefnwyr undeb feddiannu ffermydd preifat i drefnu gweithwyr. Roedd y barnwr yn achos CHIP yn amheus, gan ddweud wrth Pincus, “Rwy’n gweld y cymryd yn dra gwahanol yn yr amgylchiad hwn ac mewn gwirionedd fel Cedar Point ddim yn rheoli o gwbl mewn gwirionedd (tudalen 8).”

Nid tan fwy o drafodaeth y mae'r barnwr i'w weld o'r diwedd yn dechrau gwneud y cysylltiad. Mae'n broses araf a phoenus i'w gwylio. Yr Cedar Point mae'r achos yn nodi newid: “Mae'r Llys wedi dyfarnu bod neilltuad corfforol yn gymeriad boed yn barhaol neu dros dro; mae hyd y neilltuad yn dibynnu ar swm yr iawndal sy’n ddyledus yn unig.” Ond mae'n rhaid i Pincus gysylltu'r dotiau o'r achos hwnnw, un am ffermydd ac undebau, â'r syniad bod gan rentwyr hawl rhywsut i aros yn eu fflatiau am byth, p'un a ydyn nhw'n talu ai peidio ac a yw'r perchennog eisiau newid defnydd neu newid tenantiaid.

Dydw i ddim yn newid fy meddwl: y defnydd gorau a phwysicaf o adnoddau heddiw yw ymchwilio i farn y cyhoedd i ddeall pam mae pobl yn meddwl beth maen nhw'n ei wneud am dai rhent a thai yn gyffredinol. Pam mae pobl yn meddwl ac yn credu bod tai rhent rhywsut yn wahanol i unrhyw fusnes preifat arall? Sut ydym ni’n newid y farn honno fel ei bod yn seiliedig ar y realiti bod tai yn fusnes ymylol yn union fel unrhyw fusnes arall sy’n ceisio cynhyrchu refeniw sy’n cwrdd â chostau neu’n mynd y tu hwnt iddynt? Dywedais yn y post am heriau cyfreithiol uwchlaw hynny,

“Mae'r adeilad fflatiau lleol - boed yn un anferth o wydr neu ddur neu ychydig o frics pedwarplex - yn fusnes sy'n gwasanaethu pobl leol yn union fel y siop groser neu'r bar cornel; ac yn union fel y busnesau hynny, mae tai rhent yn beryglus ac yn gweithredu ar yr ymylon. Ni all unrhyw achos cyfreithiol, hyd yn oed un sydd â dyfarniad gwefreiddiol a boddhaol, wneud y gwaith caled o newid y stori am dai.”

Eto i gyd, mae'r gwaith araf a manwl y mae Mr. Pincus a'i gydweithwyr yn ei wneud ar draws y wlad hyd yn oed mewn heriau cyfreithiol anffodus a hyd yn oed yn ddrwgdybus yn ddiferiad, diferiad, diferiad, dŵr sy'n angenrheidiol a phwysig yn treulio 100 mlynedd yn ôl. penderfyniadau cyfreithiol sy’n ffafrio symudiadau gwleidyddol mympwyol a mympwyol i gyfyngu ar a rheoli eiddo rhent mewn ffyrdd sy’n niweidio’r perchnogion, y trigolion, ac yn fwy cyffredinol y farchnad dai gyfan. Ond rydyn ni'n rhedeg allan o amser. Rwyf wedi rhagweld diwedd y rhan fwyaf o renti preifat erbyn diwedd y degawd hwn. Gallai’r diferyn araf o ddadleuon cyfreithiol ddod yn debycach i jet dŵr pwysedd uchel pe baem yn buddsoddi mewn newid meddyliau’r cyhoedd ar yr un pryd â newid y fframwaith cyfreithiol.