Mae ciwbiau yn ffurfio'r talfyriad “REIT” (Real Estate Investment Trust) wrth ymyl tŷ model.
Getty
Mae REITs morgais yn ymwneud â'r gromlin cnwd. Maent yn benthyca ar y pen isel (LIBOR 30- i 60-diwrnod) i brynu morgeisi sy'n talu llog ar y pen uchel (cyfraddau 30 mlynedd) ac yna'n dosbarthu'r gwahaniaeth i gyfranddalwyr fel difidendau, eglura Eilliwr Todd; yma, golygydd Adroddiad Marchnad Tarw - a chyfrannwr i MoneyShow.com — yn adolygu triawd o REITs morgais ar gyfer buddsoddwyr sy'n canolbwyntio ar incwm.
O dan amgylchiadau arferol, peiriant arian parod cynnig parhaol yw hwnnw. A hyd yn oed nawr, pan fydd y lledaeniad rhwng benthyca tymor byr a chyfraddau benthyca hirdymor wedi mynd yn anghyfforddus o gul, mae'r bobl sy'n rhedeg y portffolios hyn yn dal i ddod o hyd i ffyrdd o wasgu hanner pwynt canran neu ddau.
Yn 2019, pan wyrodd y gromlin yn llawn, gostyngodd y lledaeniad hwnnw yr holl ffordd i 0.55%. . . yn dal yn bositif ac yn ddigon llonydd i gadw arian i lifo. Dyna'r cyfan sydd ei angen i fynd trwy'r amseroedd drwg. Ac yna, unwaith y bydd y lledaeniadau'n dechrau ehangu eto, mae dosbarthiadau'n adlamu'n gyflym. Yr amser i gloi cnwd yw pan fydd y gromlin yn gwrthdroi. Os yw hanes yn ganllaw, efallai y bydd eich incwm yn ergyd i chwarter neu ddau, ond cyn i chi ei wybod, byddwch yn ennill 8-10% y flwyddyn eto.
Arwain ymddiriedolaeth buddsoddi eiddo tiriog morgais Buddsoddiad AGNC (AGNC) ei ganlyniadau ail chwarter wythnos yn ôl, gan adrodd $315 miliwn mewn refeniw, i fyny 36% YoY, o'i gymharu â $232 miliwn flwyddyn yn ôl. Postiodd y cwmni elw, neu arian o weithrediadau (FFOs) o $435 miliwn, neu $0.83 y cyfranddaliad, yn erbyn $400 miliwn, neu $0.76.
Gostyngodd gwerth llyfr REIT y morgais yn ystod y chwarter i $11.43 y cyfranddaliad, o'i gymharu â $13.12 ar ddiwedd y chwarter blaenorol. Roedd hyn oherwydd y gwendid yn y farchnad gwarantau a gefnogir gan forgeisi asiantaethau, a’r disgwyliad y byddai cyfraddau uwch yn y tymor byr yn cael eu hysgogi gan ofnau am ddirwasgiad, a’r cyfan yn arwain at anweddolrwydd cyfraddau llog sylweddol uchel yn ystod y chwarter.
Daeth y cwmni â’r chwarter i ben gyda phortffolio o $61 biliwn, gyda $44 biliwn mewn gwarantau a gefnogir gan forgais asiantaeth, $16 biliwn mewn sefyllfaoedd morgais sydd i’w cyhoeddi, sydd yn eu hanfod yn fasnachau ymlaen ar gyfer setliadau morgais, a gwerth $2 biliwn o drosglwyddo risg credyd. a gwarantau nad ydynt yn Asiantaeth.
Mae gwahaniaethau cynnyrch rhwng y cwpon cyfredol MBS 30 mlynedd, a nodyn y trysorlys 10 mlynedd wedi ehangu dros 100 pwynt sail dros y flwyddyn, a daeth y chwarter i ben ar wasgariad o 140 pwynt sail. Yr unig adeg arall pan oedd lledaeniadau o’r fath yn bodoli am gyfnodau estynedig oedd yn ystod y Dirwasgiad Mawr yn 2008, ac ar gyfer REITs morgeisi fel AGNC, mae lledaeniadau ehangach yn arwain at enillion uwch yn y tymor hir.
Yn hanesyddol mae sefyllfaoedd o'r fath wedi profi'n gyfleoedd prynu serol, a chyda'r Gronfa Ffederal yn ei gwneud yn glir mai addasu cyfraddau cronfeydd ffederal yw'r dull polisi ariannol a ffafrir, ac nid lleihau'r fantolen. Gyda hyn, bydd y cyflenwad net o Asiantaeth MBS yn aros o fewn yr ystod $700 biliwn, gan ei wneud yn eithaf deniadol i gwmnïau fel AGNC.
Mae AGNC wedi gostwng dros 18% YTD, a 25% o'i uchafbwynt ym mis Hydref gyda'r codiadau cyfradd llog yn cyrraedd ei werth llyfr. Mae hyn wedi gwthio'r cynnyrch presennol i 11.4%, ac mae'r stoc yn masnachu ar 10% yn unig o bremiwm i werth llyfr, gan ei wneud yn gyfle gwych i fynd i mewn. Gyda hylifedd cadarn, sy'n cynnwys $10 biliwn mewn arian parod, a $44 biliwn mewn dyled, mae mewn sefyllfa dda o hyd i wneud y gorau o'r cyfleoedd hyn.
Un o'r ymddiriedolaethau buddsoddi eiddo tiriog morgais mwyaf, Rheoli Cyfalaf Annaly
Fel y rhan fwyaf o mREITs, gwelodd Annaly ei gwerth llyfr yn gostwng 13% yn ystod y chwarter, gan arwain at elw economaidd negyddol o 9.6% wrth i'r lledaeniadau ehangu, ac wrth i anweddolrwydd cyfraddau llog barhau i grwydro gweithrediadau. Fodd bynnag, postiodd y cwmni guriad serol ar y llinellau uchaf a gwaelod, a chynhyrchodd enillion a oedd yn fwy na difidendau o 135%.
Daeth Annaly â'r chwarter i ben gyda phortffolio o $82 biliwn, gyda $75 biliwn mewn portffolio asiantaeth hynod hylif. Roedd y portffolio preswyl yn $4.8 biliwn, cynnydd o 10%, ac yna'r portffolio Hawliau Gwasanaethu Morgeisi ar $1.7 biliwn, i fyny 41% YoY, sy'n golygu mai hwn oedd pedwerydd prynwr mwyaf MSRs YTD, sydd fel y trafodwyd yn gynharach, yn un rhagfantoli sylweddol yn erbyn cyfraddau llog cynyddol.
Roedd hwn yn chwarter cyffrous i'r cwmni, gan gau pum gwarantiad benthyciad cyfan gwerth $2 biliwn, gan ei wneud y cyhoeddwr mwyaf nad yw'n fanc o Prime Jumbo a Chredyd Ehangedig MBS. Ychwanegodd y grŵp credyd preswyl gyfleuster credyd $500 miliwn, a chaeodd y platfform MSR $500 miliwn arall, ac yna cynnig eilaidd o stoc cyffredin gwerth $740 miliwn ym mis Mai, gan greu digon o hylifedd i'r cwmni.
Er gwaethaf amgylchedd heriol yn ystod y chwarter, dylai'r eglurder ar y ffrynt ariannol Ffederal, ynghyd â'r lledaeniadau hanesyddol ddeniadol arwain at gyfanswm enillion uwch yn y dyfodol. Ar ôl cwymp YTD o 14%, mae cyfranddaliadau Annaly yn darparu cynnyrch o 12.8%, gyda chwmpas difidend rhagorol, tra'n masnachu ar bremiwm iach i'w archebu.
Prifddinas Rithm (RITM), a elwid gynt yn New Residential Investment, rhyddhau ei ganlyniadau ail chwarter, gan bostio $1.3 biliwn mewn refeniw, i fyny bron i driphlyg YoY, o gymharu â $450 miliwn flwyddyn yn ôl. Arhosodd elw yn ystod y chwarter yn gryf ar $145 miliwn, neu $0.31 y gyfran.
Datgelodd yr ymddiriedolaeth buddsoddi eiddo tiriog lu o newidiadau yn ymestyn y tu hwnt i'w henw a'i symbol stoc yn unig, a'r un mwyaf aruthrol oedd diddymu ei chontract gyda rheolwr allanol Fortress Investment Group. Yn y dyfodol bydd Rithm yn cael ei reoli'n fewnol, ac o ganlyniad wedi talu $325 miliwn i derfynu ei gytundeb gyda Fortress, symudiad a fydd yn arwain at arbedion blynyddol o $60 miliwn.
Y tu hwnt i hyn, mae Rithm wedi cymryd camau breision eraill i arbed costau a chynyddu effeithlonrwydd, yn fwyaf nodedig yn ei fusnes morgais lle mae'r costau cyffredinol a gweinyddol blynyddol i lawr o $2.2 biliwn i $1.9 biliwn. Mae'r cwmni wedi lleihau cyfalaf ei fusnes cychwynnol ymhellach o $2 biliwn i ddim ond $650 miliwn, gan wella'r adenillion cyffredinol ar gyfalaf a ddefnyddir ar gyfer cyfranddalwyr.
Mae dull y cwmni o ail-gydbwyso ei bortffolio gyda'r cymysgedd perffaith o ddechreuadau, MSRs, cwmnïau ac asedau, wedi arwain at ostyngiad mewn gwerth llyfr o ddim ond 2.2% QoQ. Mae hyn yn gwneud Rithm yn allglaf ymhlith mREITs blaenllaw, y rhan fwyaf ohonynt wedi postio erydiad aruthrol mewn gwerthoedd llyfrau yn wyneb cyfraddau llog cynyddol, gwrthdroad y gromlin cnwd, gwerthiant eiddo tiriog yn arafu, a dirwasgiad sydd ar ddod.
Roedd portffolio hawliau gwasanaethu morgeisi Rithm (MSR) yn $623 biliwn mewn prif falansau di-dâl yn ystod y chwarter, gydag enillion o $515 miliwn o ganlyniad i gyfraddau llog cynyddol ac arenillion trysorlys. Postiodd y segment Gwasanaethu elw o $620 miliwn, ac mae'n cynrychioli gwrych cadarn yn erbyn y busnes tarddiad sydd ar hyn o bryd yng nghanol yr arafu.
Roedd y colledion yn segment tarddiad yr ymddiriedolaeth yn $26 miliwn bach, yn wastad o'r chwarter diwethaf, oherwydd tarddiad is ar $19 biliwn, o'i gymharu â $23 biliwn flwyddyn yn ôl. Mae'r segment, fodd bynnag, yn parhau i weld gwelliannau cyson mewn elw gwerthiant ar 1.95%, o gymharu â 1.42% flwyddyn yn ôl. Unwaith eto, mae'r cwmni'n gweithio'n ddiwyd ar leihau costau.
Mae'r stoc yn parhau i fod i lawr dros 7% YTD, hyd yn oed ar ôl adlam sylweddol o'r isaf ym mis Mehefin. Mae Rithm Capital yn gyfle gwych ar gyfer enillion yn y dyfodol gyda chynnyrch yn agos at 10%, sylw da ar y difidend, gwerth sylweddol ac enillion synergedd yn y chwarteri diweddar, wrth i'w amrywiol gwmnïau gweithredu ddod o dan reolaeth fewnol. Mae'r dyfodol yn edrych yn ddisglair. Mae gennym hyder yn y Rheolwyr ac rydym yn hyderus y bydd gwerth llyfr o $12.28 yn cynyddu i ganol yr arddegau yn yr 1-2 flynedd nesaf.
Ffynhonnell: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/