Chwilio am opsiynau buddsoddi newydd? Dyma beth i'w wybod am eiddo tiriog y tu hwnt i berchentyaeth

Mae llawer o Americanwyr mor hoff o berchentyaeth fel y gallent anghofio bod yna opsiynau buddsoddi eiddo tiriog eraill - rhai gwell o bosibl.

Mae bod yn berchen ar gartref yn darparu lloches, potensial gwerthfawrogiad, didyniadau treth a buddion eraill. Mae dewisiadau eiddo tiriog eraill yn ehangu ar y rhan fwyaf o hynny, ac eithrio nad ydynt yn darparu to uwch eich pen.

Mae eiddo rhent yn un posibilrwydd, ac felly hefyd REITs neu ymddiriedolaethau buddsoddi eiddo tiriog, ynghyd â chronfeydd eiddo tiriog. Mae arallgyfeirio, potensial elw a buddion eraill ar gael gyda'r dewisiadau hyn, er bod y manylion yn amrywio.

Gall perchentyaeth fod yn ddewis cadarn, ond gyda chyfraddau llog uwch a llawer o werthoedd eiddo i fyny'n sydyn, mae'n opsiwn anfforddiadwy a hyd yn oed yn bryderus i rai darpar brynwyr, meddai Jeremy Pagan, dadansoddwr eiddo tiriog yn yr ymchwilydd Morningstar.com. “Gall fod yn frawychus i drochi eich traed yn y dŵr o berchentyaeth,” meddai.

Meddwl am rentu cartref un teulu?: Dyma'r 10 marchnad sy'n tyfu gyflymaf

Mae ChatGPT yn cymryd eiddo tiriog: Dywed asiantau y gallai'r AI fod yn newidiwr gêm yn y diwydiant

Mae NAREIT, Cymdeithas Genedlaethol Ymddiriedolaethau Buddsoddi mewn Eiddo Tiriog, yn disgrifio cartrefi perchen-feddianwyr fel mwy o ddefnydd o nwyddau na buddsoddiad oherwydd nad yw'r anheddau hyn yn cynhyrchu incwm ond eto mae angen i berchnogion dalu cyfres o gostau parhaus. Ni fyddai pawb yn cytuno’n llwyr â’r disgrifiad hwnnw, ond yn amlwg mae eiddo rhent, REITs a chronfeydd eiddo tiriog yn fuddsoddiadau. Dyma sut maen nhw'n cymharu:

Amser, ymdrech a rheolaeth

Os nad oes ots gennych gael eich dwylo'n fudr, gall bod yn berchen ar gartrefi rhent yn uniongyrchol fod yn ffordd dda o fynd. Nid bod angen i chi, yn llythrennol, ddadglocio toiledau neu baentio waliau wedi'u sgwffio, ond dylech chi o leiaf allu goruchwylio gweithwyr sy'n gwneud y tasgau hynny. Oni bai eich bod yn llogi rheolwr eiddo, dylech hefyd ddisgwyl delio â thenantiaid, o drin ceisiadau prydles i gasglu rhent.

Cwmnïau sy'n rheoli eu portffolios eiddo eu hunain yw REITs. Mae REITs yn masnachu yn y farchnad stoc, felly nid oes angen i unrhyw un sy'n prynu cyfranddaliadau gymryd rhan yn y broses rheoli eiddo. Mae cronfeydd eiddo tiriog hyd yn oed yn cael eu tynnu oddi wrth hynny i gyd ac yn lle hynny maent yn prynu cyfranddaliadau REIT ynghyd â'r stoc o adeiladwyr tai, cwmnïau adeiladu, ac ati.

Stori yn parhau

A astudiaeth newydd a ysgrifennwyd gan Pagan yn Morningstar yn awgrymu y gallai eiddo rhent fod yn ddewisiadau da i bobl sy'n ymddeol, rhai unigolion hunangyflogedig ac eraill sydd â'r amser, yr arbenigedd a'r parodrwydd i oruchwylio eiddo yn uniongyrchol. Mewn cyferbyniad, gallai gweithwyr proffesiynol prysur ffafrio REITs neu gronfeydd, y mae angen llawer llai o oruchwyliaeth ar eu cyfer.

Risg ac arallgyfeirio

Nid yw bod yn berchen ar un cartref rhent yn darparu llawer o arallgyfeirio, gan y byddech yn berchen ar un math o eiddo mewn un lleoliad daearyddol. Gallwch ymhelaethu ar hynny trwy fod yn berchen ar renti lluosog, wedi'u gwasgaru ymhlith gwahanol feysydd yn ddelfrydol. Mae buddion lleihau risg arallgyfeirio yn cynyddu'n fawr trwy REITs a chronfeydd eiddo tiriog.

Ond er y gallai un REIT fod yn berchen ar gannoedd o eiddo, maent yn aml yn canolbwyntio mewn un diwydiant, boed yn gyfadeiladau fflatiau, adeiladau swyddfa, parciau diwydiannol, ysbytai neu beth bynnag. Felly ni fydd gan REIT gymaint o arallgyfeirio â chronfa eiddo tiriog gyda stanciau mewn gwahanol fathau o fusnesau. Mae rhai cronfeydd eiddo tiriog hyd yn oed yn mynd yn fyd-eang gyda buddsoddiadau mewn gwledydd tramor.

Mae llawer o REITs wedi cynhyrchu adenillion dros y pellter hir sy'n cyfateb neu'n rhagori ar rai'r farchnad stoc eang, ond maent weithiau'n cael eu cloffi hefyd, fel y digwyddodd yn 2022 yng nghanol cyfraddau llog cynyddol. Er enghraifft, roedd REITs oedd yn dal eiddo diwydiannol, preswyl a hunan-storio i gyd i lawr mwy na 25% ar gyfartaledd ar gyfer y flwyddyn, yn ôl NAREIT. Dioddefodd REITs Swyddfa hyd yn oed yn fwy, gyda cholled gyfartalog o bron i 38%, wrth i'r duedd gweithio o gartref wagio llawer o adeiladau.

Buddiannau treth o fuddsoddiad eiddo tiriog

Mae trethiant eiddo tiriog yn bwnc cymhleth iddo'i hun ac mae eiddo rhent yn cael eu trin yn wahanol iawn i REITs a chronfeydd eiddo tiriog.

Gydag eiddo rhent, gall perchnogion ddidynnu ystod o dreuliau gan gynnwys atgyweiriadau, trethi eiddo, llog morgais, yswiriant, ffioedd rheoli, dibrisiant a chostau teithio i'r eiddo ac oddi yno. Os yw incwm rhent yn fwy na'ch costau, byddwch yn talu trethi ar y gwahaniaeth. Pan fyddwch chi'n gwerthu eiddo, byddech chi'n wynebu trethi ar unrhyw elw, ac mae'n rhaid i ddibrisiant a gymerwyd dros y blynyddoedd gael ei adennill, sy'n golygu y byddai trethi'n berthnasol ar y symiau hynny. Mae'r Gwasanaeth Refeniw Mewnol yn disgrifio'r manylion treth niferus am eiddo rhent yn Cyhoeddiad IRS 527.

A yw’r farchnad dai yn gwella?: Dyma pam mae adeiladwyr tai yn teimlo'n 'optimistiaeth ofalus'

Ble bydd prisiau cartrefi UDA yn gostwng yn 2023?: A ble fydd prisiau tai yn mynd yn ddrytach fyth?

Fel buddsoddwr mewn REIT neu gronfa eiddo tiriog, ni fyddech yn delio â hynny i gyd. Yn hytrach, byddai eich cyfranogiad treth yn edrych yn debyg i'r hyn a geir gyda stociau eraill neu gronfeydd cydfuddiannol neu gronfeydd masnachu cyfnewid, yn yr ystyr y byddech chi'n wynebu trethi ar ddifidendau ynghyd ag enillion os ydych chi'n gwerthu am elw. Un nodwedd nodedig o REITs yw ei bod yn ofynnol iddynt dalu bron y cyfan o'u hincwm net i gyfranddalwyr. Mae difidendau felly'n tueddu i fod yn uchel, a gellir eu croesawu, yn enwedig os ydych mewn braced treth isel.

Os ydych chi'n berchen ar REITs neu gronfeydd eiddo tiriog o fewn Cyfrif Ymddeol Unigol neu gynllun gweithle 401 (k), caiff trethi eu gohirio ar unrhyw ddifidendau a ail-fuddsoddwyd. Ond pan fyddwch chi'n tynnu arian yn y pen draw, mae trethi'n berthnasol. Fel y nodwyd, mae REITs yn masnachu yn y farchnad stoc, ac maent yn cael eu trin fel y rhan fwyaf o warantau eraill o safbwynt treth.

Anghenion arian parod a benthyciadau

I brynu hyd yn oed eiddo rhent cymedrol, efallai y bydd angen degau o filoedd o ddoleri arnoch am daliad i lawr, mwy o bosibl, a byddech yn wynebu comisiynau brocer a rhestr golchi dillad o gostau cau. Yna mae anghenion parhaus i logi contractwyr, talu trethi eiddo ac yswiriant, o bosibl gwneud taliadau morgais ac yn y blaen. Y cyfan sydd angen llawer o arian, er y byddai incwm yn llifo i mewn wrth i denantiaid dalu rhent.

Gyda REITs a hyd yn oed cronfeydd eiddo tiriog, mae'r anghenion arian parod yn wahanol iawn. Mae cyfrannau yn y buddsoddiadau hyn fel arfer yn costio ychydig filoedd o ddoleri, llai o bosibl, ac nid oes angen atal arian ychwanegol. Mewn gwirionedd, yn aml gallwch brynu cyfranddaliadau mewn REITs neu gronfeydd eiddo tiriog trwy gynllun ymddeol 401 (k) yn y gweithle, mewn cynyddrannau bach a allai gynnwys cronfeydd sy'n cyfateb i gwmnïau.

Does dim morgais chwaith, sy’n golygu dim proses ymgeisio, dim taliadau misol a dim effaith ar eich cofnod credyd. Mewn cyferbyniad, byddai'r ffactorau hynny'n berthnasol i eiddo rhent a brynwyd gyda benthyciadau.

Gwerthfawrogiad potensial a hylifedd

Yn hanesyddol mae gwerthoedd eiddo tiriog wedi codi dros amser, boed hynny ar gyfer cartrefi unigol, adeiladau fflatiau, parciau diwydiannol, adeiladau swyddfa, warysau ac ysbytai, ymhlith eraill. Fodd bynnag, fel y nododd Pagan, gall enillion amrywio'n fawr yn ôl math o eiddo a lleoliad daearyddol, hyd yn oed fesul cymdogaeth neu stryd.

Mae prisiau REIT yn adlewyrchu gwerthoedd yr eiddo a ddelir. Ond oherwydd bod REITs yn warantau sy'n masnachu yn y farchnad stoc, mae eu gwerthoedd hefyd yn cael eu dylanwadu gan yr hyn y mae buddsoddwyr yn barod i'w dalu. Gallwch brynu neu werthu cyfranddaliadau REIT bron unrhyw bryd, gan ddarparu llawer mwy o hylifedd o gymharu â'r broses sy'n aml yn faith o drafodion rhentu-eiddo.

Gallai nawr fod yn amser da i brynu REITs a chronfeydd eiddo tiriog, gyda phrisiau ar gyfer llawer o fathau o eiddo wedi gostwng yn sydyn y llynedd o dan ymosodiad cyfraddau llog cynyddol. Wrth i gyfraddau llog sefydlogi ymhellach neu ddechrau cwympo, “dylai hynny fod o fudd i REITs,” meddai Pagan.

Cyrraedd yr ysgrifenydd yn [e-bost wedi'i warchod].

Ymddangosodd yr erthygl hon yn wreiddiol ar Arizona Republic: Eiddo tiriog: Beth i'w wybod am fuddsoddi mewn eiddo rhent, REITs