Gwerthiant fflatiau Manhattan plymio yn Ch4, broceriaid ofn farchnad wedi rhewi

Gostyngodd gwerthiannau fflatiau Manhattan 29% yn y pedwerydd chwarter, gan danio ofnau am farchnad wedi rhewi lle mae prynwyr a gwerthwyr yn aros ar y llinell ochr oherwydd ofnau economaidd a chyfraddau.

Roedd 2,546 o werthiannau yn y chwarter, i lawr o 3,560 y llynedd, yn ôl adroddiad gan Douglas Elliman a Miller Samuel. Roedd y dirywiad mwyaf ers trydydd chwarter 2020, yn ystod dyfnderoedd y pandemig.

Gostyngodd prisiau hefyd am y tro cyntaf ers dechrau 2020, gyda'r pris canolrif i lawr 5.5%.

Mae'r gostyngiadau mewn gwerthiant a phrisiau yn nodi diwedd y dychweliad aruthrol yn eiddo tiriog Manhattan ar ôl dyddiau gwaethaf y pandemig ac yn codi ofnau o wendid parhaus i'r flwyddyn newydd. Mae cyfraddau llog cynyddol, economi wannach a marchnad stoc sy'n gostwng, sy'n cael effaith aruthrol ar eiddo tiriog Manhattan, i gyd yn debygol o bwyso ar y farchnad eleni.

Dywed dadansoddwyr mai eu pryder mawr yw gwrthdaro hir rhwng prynwyr a gwerthwyr - gyda gwerthwyr yn anfodlon rhestru yng nghanol prisiau'n gostwng a phrynwyr yn oedi eu chwiliadau nes bod prisiau'n disgyn ymhellach.

“Gallwn weld y farchnad yn symud i’r ochr, gyda rhai dirywiadau cymedrol mewn rhai sectorau,” meddai Jonathan Miller, Prif Swyddog Gweithredol Miller Samuel, y cwmni gwerthuso ac ymchwil marchnad. “A gallai wanhau ymhellach os oes cefndir o ddirwasgiad a cholli swyddi.”

Hyd yn oed wrth i brisiau a gwerthiannau ostwng, fodd bynnag, mae'r rhestr eiddo yn dal yn dynn wrth i werthwyr ddal eu gafael ar restrau. Roedd 6,523 o fflatiau ar y farchnad ar ddiwedd y pedwerydd chwarter, yn ôl yr adroddiad, i fyny dim ond 5% ers y llynedd ond yn dal i fod ymhell islaw'r cyfartaledd hanesyddol o tua 8,000. Heb gynnydd mawr yn y rhestr eiddo, dywed dadansoddwyr fod prisiau'n annhebygol o ostwng digon i ddenu llawer o brynwyr yn ôl i aros am ostyngiadau. Y gostyngiad cyfartalog o bris rhestr cychwynnol i bris gwerthu oedd 6.5%, i fyny o 4.1% yn y trydydd chwarter, yn ôl Serhant.

Mae cyfraddau llog cynyddol hefyd wedi symud mwy o brynwyr Manhattan i fargeinion arian parod, a oedd yn cyfrif am 55% o’r holl werthiannau yn y pedwerydd chwarter, yr uchaf a gofnodwyd, yn ôl Miller.

Fel gyda llawer o'r adferiad, y segment pen uchel a moethus yw'r cryfaf o hyd. Cynyddodd prisiau gwerthu canolrifol ar gyfer fflatiau moethus - a ddiffinnir fel 10% uchaf y farchnad - 4% yn y pedwerydd chwarter, o'i gymharu â dirywiad ym marchnad Manhattan ehangach. Mae prisiau canolrifol ar gyfer fflatiau moethus i fyny 21% o gymharu â 2019, dwywaith y cynnydd na'r farchnad ehangach.

Mae'r bargeinion sydd ar y gweill yn y gwaith neu a lofnodwyd yn ddiweddar yn awgrymu chwarter cyntaf araf. Dim ond 2,312 o gontractau a lofnodwyd yn y pedwerydd chwarter, i lawr 43% dros y llynedd, yn ôl Corcoran. Y chwarter oedd y gwaethaf ar gyfer cytundebau newydd a lofnodwyd yn ystod y degawd diwethaf, yn ôl adroddiad gan Serhant.

“Mae contractau a lofnodwyd yn ddangosydd mwy amserol o alw ac wedi cofrestru un o’r gorffeniadau arafaf i unrhyw flwyddyn er 2008,” yn ôl Corcoran.

Mae broceriaid, fodd bynnag, yn dweud eu bod yn parhau i fod yn optimistaidd ac mae llawer yn rhagweld syrpreis ar ei newydd wedd yn 2023, wrth i gyfraddau sefydlogi a phrynwyr ddod o hyd i gyfleoedd mewn marchnad feddalach. Dywedodd John Gomes, cyd-sylfaenydd tîm Eklund Gomes yn Douglas Elliman, fod mis Rhagfyr “ar dân” gyda bwrlwm o fargeinion diwedd blwyddyn.

“Fe wnaeth ein dal ni oddi ar ein gwyliadwriaeth,” meddai. “Trodd pethau o gwmpas ym mis Rhagfyr mewn gwirionedd.”

Dywedodd Gomes fod un prynwr wedi talu $20 miliwn am dŷ tref yn Greenwich Village nad oedd hyd yn oed ar y farchnad. Dywedodd fod buddsoddwr eiddo tiriog wedi gwneud cynigion ar gyfer pedwar fflat ar wahân mewn datblygiadau newydd “sy’n edrych fel y byddant yn cael eu derbyn heddiw.”

Dywedodd Ian Slater yn Compass fod yna “ddatgymaliad” mawr yn y farchnad ym mis Awst a mis Medi, gyda rhaniad eang rhwng prynwyr a gwerthwyr a’r farchnad yn dechrau gwanhau. “Nawr rwy’n gweld prynwyr yn derbyn cyfraddau llog fel y normal newydd ac yn teimlo’n fwy cyfforddus yn prynu - neu o leiaf nad yw prisiau’n gostwng.”

Dywedodd Gomes mai un rheswm dros fyrstio gweithgaredd mis Rhagfyr yw prynwyr tramor, a ddechreuodd ddychwelyd i'r ddinas ym mis Rhagfyr. Gyda'r ddoler yn gwanhau ychydig a chyfyngiadau teithio yn codi ledled y byd, dywed broceriaid fod prynwyr o'r Dwyrain Canol a China wedi dychwelyd ym mis Rhagfyr.

Dywed broceriaid fod prynwyr hefyd yn defnyddio arian parod i osgoi'r cyfraddau llog uwch ac yn manteisio ar brisiau is. Ac mae datblygwyr ag adeiladau fflat newydd ar y farchnad yn gostwng prisiau i ddadlwytho fflatiau heb eu gwerthu.

“Mae datblygwyr yn bod yn realistig, maen nhw’n gwneud consesiynau ar bris a chostau cau,” meddai. “Rwy’n teimlo’n obeithiol am y flwyddyn i ddod.”

Cywiriad: Llofnodwyd 2,312 o gontractau fflatiau Manhattan yn y pedwerydd chwarter, yn ôl Corcoran. Roedd fersiwn gynharach o'r stori hon yn camddatgan ffynhonnell y ffigur hwnnw.