Dewch i Gwrdd â Busnes Cychwynnol Rhentu Fflatiau Corea sy'n Amharu ar Farchnad Dai Red-Hot

Fel un o sylfaenwyr WeWork Labs, cangen fenter y cawr gofod swyddfa a rennir, helpodd Matthew Shampine i drawsnewid byd eiddo tiriog masnachol. Nawr mae'n ymgymryd â marchnad eiddo tiriog preswyl trwm blaendal De Korea, un rhent ar y tro.

LMae byw mewn fflatiau cyfyng, anfforddiadwy yn parhau i fod yn realiti anglamoraidd i lawer o oedolion. Pan symudodd Matthew Shampine, cyd-sylfaenydd Corea-Americanaidd a Phrif Swyddog Gweithredol cwmni rhentu fflatiau Dongnae, i Seoul gyda'i wraig a'i ferch newydd-anedig, gwelodd gyfle i ail-lunio'r realiti hwnnw yn Ne Korea.

“Roeddwn i wir eisiau gwneud rhywbeth a fyddai’n cael yr effaith fwyaf ar y nifer fwyaf o bobl,” meddai Shampine, 39, mewn cyfweliad fideo. “Gallwch ofyn i unrhyw un yma, ond mae gan Coreaid gysylltiad cryf ag eiddo tiriog preswyl ... gallwn newid y profiad cyfan, yr holl ffordd drwodd, a darparu ar gyfer eu hanghenion.”

Wedi'i eni yn Ne Korea, mabwysiadwyd Shampine yn yr Unol Daleithiau, a'i fagu yn New Jersey. Yn 2007, dychwelodd i Korea ar gyfer cynhadledd mabwysiadwyr Corea-Americanaidd ac ailgysylltu â'i deulu biolegol. Yno, fe'i gwnaeth yn genhadaeth i ddychwelyd er daioni - a gwneud daioni i'r wlad.

Ymunodd Shampine â WeWork yn 2011 a chyd-sefydlu WeWork Labs, deorydd cychwyn y cwmni rhannu swyddfeydd. Yn 2018, daeth yn rheolwr cyffredinol WeWork Korea, lle cyfarfu â chyd-sylfaenydd Dongnae Insong Kim, sy'n gwasanaethu fel prif swyddog strategaeth y cwmni.

Gyda'i gilydd, lansiodd y pâr Dongnae o Seoul yn 2020, gyda'r nod o wneud symud i mewn i fflat yn fwy fforddiadwy a hygyrch. Mae ei gynnyrch allweddol, Dongnae FLEX, yn cynnig eiddo rhent tymor byr, wedi'i ddodrefnu'n llawn gyda blaendaliadau isel, gan apelio at raddedigion newydd neu deithwyr nad ydynt yn gallu pesychu'r blaendaliadau afresymol - cymaint â 350 mis o rent, meddai'r cwmni cychwynnol - sydd fel arfer yn sy'n ofynnol o fflatiau Korea.

“Y ffordd y mae ein cynnyrch wedi dod i fodolaeth yw ein bod ni wir yn galluogi pobl i fyw'r fflatiau y maen nhw eisiau,” meddai Shampine. “Rydym yn datgloi’r holl opsiynau newydd hyn oherwydd nid ydych wedi’ch cyfyngu gan faint o arian rydych wedi’i neilltuo ar gyfer blaendal.”

Hyd yn hyn, mae Dongnae wedi agor ei ddrysau i yn lleol ac yn rhyngwladol buddsoddwyr. Roedd ei rownd ariannu cyfres A $21 miliwn ym mis Mawrth yn cynnwys NFX, sydd wedi cefnogi tebyg i Lyft a Doordash, a MetaProp â ffocws proptech, un o gefnogwyr Airbnb, ynghyd â chronfa fuddsoddi hynaf Corea Daol Investment a Hana Financial. Daeth y cyfalaf newydd â chyfanswm cyllid y cwmni cychwynnol i oddeutu $34 miliwn, yn dilyn ei rownd hadau o $4.1 miliwn ym mis Rhagfyr 2020 a $700,000 o flaen llaw yn ystod y flwyddyn flaenorol. Gwrthododd Dongnae ddatgelu ei brisiad cyfredol.

“Ystad breswyl yw’r dosbarth asedau mwyaf yma yng Nghorea,” meddai Kyung Kuk-hyun, rheolwr gyfarwyddwr Daol Investment, mewn datganiad am gyllid diweddaraf Dongnae. “Mae twf anhygoel Dongnae ynghyd â’u partneriaethau ariannol cryf gyda sefydliadau ariannol blaenllaw yn gwneud y buddsoddiad hwn yn gymhellol.”

Mae dros 80% o gyfoeth cartref Corea mewn eiddo tiriog, o'i gymharu â thua 35% yn yr Unol Daleithiau, ond mae perchentyaeth wedi bod yn fwyfwy anodd. Dyblodd pris cyfartalog fflat yn Seoul, prifddinas a dinas fwyaf poblog y wlad, rhwng 2017 a 2021 i dros $1 miliwn. Roedd tai yn ganolbwynt i ddadleuon arlywyddol diweddaraf Korea, gyda Llywydd newydd ei ethol Yoon Suk-yeol gan addo oeri’r farchnad ac adeiladu 2.5 miliwn o gartrefi newydd ledled y wlad dros ei dymor pum mlynedd.

Nid yw rhentu bob amser yn ddewis haws. Mae marchnad tai rhent Korea yn dibynnu i raddau helaeth ar jeonse, system dalu unigryw sy'n ei gwneud yn ofynnol i denantiaid ddarparu blaendaliadau mawr ymlaen llaw. Yn cael eu hadnabod fel “arian allweddol,” mae’r cyfandaliadau hyn hyd at 80% o bris gwerthu uned - roedd pris cyfartalog jeonse am fflatiau yn Seoul oddeutu $516,000 ym mis Awst, tra gallai rhai ardaloedd gyrraedd hyd at $572,400, yn ôl ffigurau gan KB Kookmin Banc.

Mae’r arfer eang o gymryd benthyciadau i ddatgloi “arian allweddol” yn ychwanegu at argyfwng dyfnhau dyled Korea, a oedd ar frig 104% o CMC Corea ym mis Mehefin. Ymhlith pum prif fenthyciwr y wlad, cyrhaeddodd dyled jeonse $106.4 biliwn fis Mehefin diwethaf, i fyny o $37.8 biliwn y mis hwnnw yn 2017. Roedd dros hanner y benthyciadau heb eu talu yn deillio o oedolion yn eu 20au a 30au, a oedd mewn dyled o $63 biliwn.

Mae mwy o Coreaid yn symud allan o'r system rhentu blaendal uchel. O'r cyfanswm o 258,313 o drafodion prydles ar gyfer fflatiau a thai ym mis Ebrill, roedd 50.4% ohonynt ar gyfer rhenti misol, nid jeonse, yn ôl Gweinyddiaeth Tir, Seilwaith a Thrafnidiaeth Corea - y mis cyntaf ers 2011 na arweiniodd jeonse â thrafodion.

Mae Shampine yn cysylltu’r symudiad oddi wrth jeonse ag anghenion esblygol gweithwyr proffesiynol ifanc, sy’n ailfeddwl am ddelfrydau traddodiadol priodas, magu plant a pherchentyaeth. Yn ogystal â'r teimlad “rhyddhau” o fyw heb ddyled, mae rhentu eiddo tymor byr yn rhoi'r cyfle i'r oedolion hyn archwilio trefniadau byw mwy annibynnol a hyblyg, tra'n blaenoriaethu eu gyrfaoedd neu eu cyfeillgarwch - mae ardal ysgol fflat yn llai pwysig na'i agosrwydd at gwaith neu leoliad mewn “cymdogaeth cŵl,” meddai.

“I bobl yn eu 20au hwyr a’u 30au cynnar, mae’r syniad o fod yn annibynnol ar eich rhieni yn wahanol i fod yn annibynnol o ran peidio â chael cyd-letywr,” meddai Shampine. “Gall y ddau ohonoch weithio gyda'ch gilydd a chael fflat anhygoel. Yn y gorffennol, yma yng Nghorea, eich opsiynau oedd naill ai byw mewn man cyd-fyw bach iawn, neu swyddfa (adeilad gyda swyddfeydd ac unedau preswyl) heb unrhyw amwynderau o gwbl. ”

Dechreuodd Dongnae fel platfform rhestru i ddarpar rentwyr archebu ymweliadau ag asiantaethau eiddo, ond ychydig o lwyddiant a gafwyd. Dywed Shampine nad oedd ei dîm yn rhagweld “deinameg ddiwylliannol” a oedd yn cyfyngu ar y galw am eu cynnyrch. “Fe wnaethon ni sylweddoli yma yng Nghorea, ei bod hi’n hawdd iawn mynd i unrhyw gyfadeilad fflatiau o amgylch y ddinas, neu gael rhyw fath o gysylltiad â broceriaeth, i ofyn am daith pryd bynnag y dymunwch,” meddai. “Felly nid oedd y cysyniad o fynd trwy ap ac archebu [taith] tebyg, y penwythnos i ddod, yn ymddangos mor ddeniadol â hynny.”

Fe wnaeth y diffyg llwyddiant cychwynnol ysgogi myfyrdodau “da ac iach,” er yn boenus, ar y model busnes, meddai Shampine. Roedd sgyrsiau â chwsmeriaid, broceriaid ac aelodau’r tîm ar lawr gwlad wedi llywio nod Dongnae o “ddod yn gyflenwad, yn lle hela am y cyflenwad.” Ym mis Gorffennaf y llynedd, trodd Dongnae o restru fflatiau i fflatiau â gwasanaeth. Ar ddiwedd ei gyllid diweddaraf, dywedodd y cwmni cychwynnol fod ei eiddo yn rhychwantu 60 o gyfadeiladau fflatiau - nawr, maen nhw'n rhychwantu 80, ar draws 12 ardal yn Seoul.

Gan edrych ymlaen, mae Dongnae yn bwriadu ehangu ei wasanaethau cartref a gynigir i drigolion, gan fanteisio ar farchnad ffyniannus Corea ar gyfer dodrefn a nwyddau ffordd o fyw. Mae busnesau newydd eraill sy'n datblygu atebion ar gyfer lleoedd byw wedi cael cryn lwyddiant. Ym mis Mai, llwyfan dylunio mewnol oTy codi $182 miliwn i ddod yr unicorn Corea diweddaraf, ar brisiad o tua $1.6 biliwn.

Mae Shampine yn gobeithio arwain at newid diwylliannol ehangach. “Pan fyddaf yn myfyrio’n bersonol ar sut y newidiodd WeWork eiddo tiriog masnachol yma, o rentu gofod a chydweithio i amgylcheddau gwirioneddol y tu mewn i’r swyddfeydd, rwy’n mawr obeithio y gallwn wneud rhywbeth tebyg o safbwynt preswyl,” meddai Shampine. “Gan ei wneud yn brofiad gwell … i’r broceriaid, i’r landlordiaid, ac yn arbennig i’r tenantiaid.”