Mae mega-plastai yn dioddef toriadau enfawr mewn prisiau mewn arwerthiannau eiddo tiriog

Pan fydd plastai mega pris uchel ar werth yn gwanhau ar y farchnad - yn wasgarog, yn fflachlyd ac yn methu â denu prynwr - mae rhai perchnogion yn troi at opsiwn ag ymyl dwbl: arwerthiant eiddo tiriog.

Gall y bloc ocsiwn symud eiddo tlws gyda thagiau pris teilwng o waedlif yn gyflym, ar ôl blynyddoedd o segura. Ond mae'n dod â realiti llym.

Gall arwerthiant weithredu fel gilotîn eiddo tiriog trosiadol, gan dorri prisiau chwyddedig yn eu hanner neu'n waeth, yn ôl adolygiad CNBC o werthiannau diweddar.

Daeth y tri chartref pris uchaf erioed i'w gwerthu mewn arwerthiant yr un ar werth yn ystod y 14 mis diwethaf. Ac er bod gan bob trafodiad gynnig terfynol syfrdanol, gwelodd y tri plasty eu prisiau gofyn gwreiddiol wedi gostwng 70% ar gyfartaledd - gan adael $600 miliwn cyfun ar y bwrdd.

Mae'n dynged anffodus a allai bla ar ddatblygwr sydd wedi troi'n ddermatolegydd a dyddiad ei gartref gyda'r arwerthwr.

Roedd Dr. Alex Khadavi, meddyg croen enwog yn Los Angeles, yn gobeithio am werthiant cyflym a diwrnod cyflog mawr pan gwblhaodd plasdy 21,000 troedfedd sgwâr a gymerodd saith mlynedd a degau o filiynau o ddoleri i'w ddatblygu.

Ond ychydig dros flwyddyn ers iddo ei restru ar werth - gyda thag pris yn cynnwys cyfres o 7s lwcus ar $87,777,777 - mae breuddwydion y meddyg o gyfnewid arian yn cael eu malu gan fynydd o ddyled, biliau contractwyr heb eu talu, achos llys methdaliad a thrafferth. gyda'r gyfraith. 

Nawr mae'n rhedeg yn isel ar lwc, arian ac amser. 

Fodd bynnag, nid yw Khadavi, a ffeiliodd am amddiffyniad methdaliad Pennod 11 tua phythefnos ar ôl rhoi'r cartref ar y farchnad, wedi colli ei synnwyr digrifwch.

“Mae’r cartref wedi’i wasgu rhwng biliwnyddion, a fi yw’r boi tlotaf ar y bloc,” meddai wrth CNBC gyda chwerthiniad.

Cyfaddefodd Khadavi iddo fynd dros ei ben i ddatblygu'r breswylfa foethus sy'n cynnwys saith ystafell wely, 11 baddon, a nodweddion dros ben llestri fel elevator diwydiannol â gwydr, oriel ceir enfawr, bwth DJ llechwraidd sy'n codi allan o'r marmor. llawr wedi'i bweru gan hydroleg tanddaearol, a system glyweled uwch-dechnoleg ar gyfer taflunio casgliad NFT y tu mewn a'r tu allan i'r cartref.

“Daeth yn fath o angerdd ac obsesiwn, ac fe gostiodd fwy o arian nag yr oeddwn i’n meddwl,” meddai Khadavi.

Mae cofnodion cyhoeddus yn dangos Talodd Khadavi $16 miliwn yn 2013 am y lot yn 777 Sarbonne Road, a oedd yn cynnwys cartref presennol a ddymchwelodd yn ddiweddarach. Yna daeth cyfres o fargeinion ariannu saith ffigur, gan gynnwys benthyciad sylweddol yn 2020 am $ 27 miliwn. 

Daeth y naw mlynedd hynny hefyd â storm o drafferthion ariannol o amgylch yr eiddo gan gynnwys hysbysiadau diffygdalu, hawlrwym y llywodraeth, y bygythiad sydd ar ddod o werthiannau ymddiriedolwyr, a dau liens mecanic a ffeiliwyd gan gontractwyr a honnodd nad oeddent byth yn cael eu talu am eu gwasanaethau.

Ar ben y cyfan, y llynedd arestiwyd Khadavi ar ôl honnir iddo gael ei ddal ar gamera gwyliadwriaeth yng nghyntedd ei breswylfa yn yr adeilad fflatiau gan ddefnyddio slurs homoffobig a bygwth lladd ei gymdogion sy’n gwpl hoyw priod. Plediodd Khadavi yn ddieuog a dywedodd wrth CNBC nad oedd ganddo unrhyw sylw ar yr achos arfaethedig.

Er gwaethaf ei holl drafferthion cyfreithiol, llwyddodd Khadavi i orffen y cartref ond dywedodd nad oedd erioed wedi dychmygu y byddai'n rhaid iddo gario'r gost am fwy na blwyddyn wrth aros am brynwr na fyddai byth yn gwireddu. Gydag ychydig o opsiynau ar ôl, mae wedi ildio i’r ffaith y bydd gwerth ei gartref yn cael ei bennu’n fuan mewn arwerthiant. 

“Alla i ddim cario’r gost. Roedd yn rhaid i mi wneud yr hyn oedd yn rhaid i mi ei wneud,” meddai.

Gan obeithio am werthiant cyflym, penderfynodd Khadavi ynghyd ag asiantau cyd-restru'r cartref, Aaron Kirman o Compass a Mauricio Umansky o The Agency, arwerthu'r tŷ.

“Roedd ganddo linell amser dynn iawn. Ac roedd yn barod i ildio lefel o reolaeth… a gadael i’r farchnad bennu’r pris mewn eiliad dynn, uchel iawn, ”meddai Kirman wrth CNBC.  

Bydd y gwerthiant yn cael ei drin gan Concierge Auctions, yr arwerthwr cartref moethus blaenllaw, ac mae'n cynnwys cronfa wrth gefn wedi'i gosod ar $ 50 miliwn, sy'n golygu na fydd Khadavi yn diddanu cynigion o dan y nifer hwnnw. Disgwylir i'r bidio ddechrau ar Ebrill 27, a bydd yr arwerthiant yn datblygu dros bum niwrnod - y cyfnod safonol ar gyfer y rhan fwyaf o werthiannau cartref y cwmni.

“Mae’n amserlen fyr iawn, a allai fod yn dda neu’n ddrwg,” meddai Kirman, a fu mewn partneriaeth yn ddiweddar â Concierge Auctions ar arwerthiant 944 Airole Way, mega-plasty a werthodd am y $ 141 miliwn uchaf erioed.

Mae Khadavi yn gobeithio y bydd gwerthiant mawr yn argoeli'n dda ar gyfer ei arwerthiant sydd i ddod. Er ei fod yn credu bod yr olygfa yn unig o 777 Sarbonne yn werth ei bris gofyn o $87.78 miliwn, cyfaddefodd y byddai'n hapus gyda miliynau yn llai.

“Fy rhif hud yw $77 miliwn,” meddai Khadavi wrth CNBC. (Ei hoff rif yw 7.)

“Hoffwn iddo fod felly, byddai'n anhygoel.”

Dywedodd Laura Brady, sylfaenydd a Phrif Swyddog Gweithredol Concierge Auctions, wrth CNBC fod mwyafrif cleientiaid y cwmni yn dewis arwerthiant ar ôl ceisio gwerthu ar eu pen eu hunain yn aflwyddiannus. Ond nid yw cartrefi sy'n eistedd ar y farchnad am gyfnod estynedig o amser gyda gofyniad awyr-uchel yn debygol o sgorio'r pris hwnnw mewn arwerthiant, ychwaith, meddai.

“Mae'r rhai sydd wedi bod ar y farchnad cyn arwerthiant, yn enwedig os ydyn nhw wedi'u rhestru ers blwyddyn neu fwy, yn cael amser caled yn uwch na'u prisiau rhestr blaenorol mewn arwerthiant, gan eu bod eisoes wedi bod yn agored i'r prisiau hynny,” Brady Dywedodd.

Os yw cartref Khadavi yn gwerthu am $50 miliwn neu fwy, bydd y plasty modern yn hawlio lle ymhlith y cartrefi mwyaf prisiedig a werthwyd erioed mewn arwerthiant.

Dyma gyfrif i lawr o'r pedwar gwerthiant drutaf a gyflawnwyd erioed mewn arwerthiant, y toriadau enfawr mewn prisiau a ddioddefwyd yn y bloc arwerthiant a golwg agosach ar rai o'r chwaraewyr allweddol ym mhob un o'r mega-fargeinion.

Cyrhaeddodd y plasty 60,000 troedfedd sgwâr hwn, a ysbrydolwyd gan Versaille, yn Hillsboro, Florida, y farchnad am y tro cyntaf yn 2015 gyda thag pris a dorrodd record o $159 miliwn. Ar y pryd hwn oedd y pris rhestru uchaf erioed i Broward Country, yn ffinio â Palm Beach i'r gogledd a Miami-Dade i'r de. 

Roedd y cartref dros ben llestri, o'r enw Le Palais Royal, wedi'i orchuddio ag acenion deilen aur 22k y tu mewn a'r tu allan ac mae'n cynnwys sawl rhaeadr ynghyd â phwll maint cyrchfan 150,000 galwyn yn iard gefn glan y môr. 

Y perchennog ar y pryd oedd Robert Pereira II, swyddog gweithredol yn Middlesex Corporation, cwmni adeiladu o Massachusetts a sefydlwyd gan dad Pereira. Rhwng 2015 a 2018, roedd y cartref ar y farchnad ac oddi arno a chafodd ei newid enw o Le Palais Royal i Playa Vista Isle.

Yn 2018 daeth Concierge Auctions â'r plasty i'r bloc ocsiwn. Mae cofnodion cyhoeddus yn datgelu bod y cais uchaf wedi'i wneud gan LLC gyda chysylltiadau adroddedig â chyd-sylfaenydd Teavana Andrew Mack. 

Gwerthodd y cartref, ynghyd â llawer heb ei ddatblygu drws nesaf, am $42.5 miliwn. Ar y pryd, y pris oedd yr uchaf erioed mewn arwerthiant - ond eto $116.5 miliwn yn fyr o bris gofyn gwreiddiol Pereira, gan gadarnhau toriad pris o tua 73%.

Dywedir bod Villa Firenze yng nghymdogaeth Beverly Park Los Angeles wedi cymryd saith mlynedd i'w adeiladu ac mae'n cynnwys 20 ystafell wely a 24 baddon, yn ôl y froceriaeth rhestru Hilton & Hyland.

Y perchennog oedd y biliwnydd Steven Udvar-Hazy a aned yn Hwngari a wnaeth ei ffortiwn yn y diwydiant prydlesu awyrennau ac sydd ar hyn o bryd yn gadeirydd gweithredol Air Lease Corp.

Erbyn dechrau 2021, roedd eisoes wedi bod yn ceisio gwerthu'r cartref ers blynyddoedd. 

Tarodd y plasty y farchnad gyntaf yn 2017 am $ 165 miliwn, gan ei wneud yn un o'r cartrefi drutaf ar werth yn America. Ond bu’n eistedd ar y farchnad am bedair blynedd heb unrhyw dderbynwyr, ac nid oedd wedi’i restru a’i ail-restru sawl gwaith cyn i’r pris ostwng ychydig i $160 miliwn yn 2020.

Nid oedd y gostyngiad o $5 miliwn yn argyhoeddi unrhyw brynwyr i neidio, ac i mewn yn gynnar 2021 aeth y breswylfa yn 67 Beverly Park Court i arwerthiant heb unrhyw arian wrth gefn. Cynhaliodd Concierge Auctions yr arwerthiant hwnnw hefyd. 

Mae cofnodion cyhoeddus yn dangos bod y cytundeb wedi dod i ben ym mis Ebrill 2021 am $51 miliwn, gan gynnwys ffi prynwr o 12% a chomisiwn o 1.5% wedi’i rannu gan y broceriaid ar y rhestriad, yn ôl gwefan llwyfannau ocsiwn. 

Prynwyd y cartref gan Ymddiriedolaeth Roy L. Eddelman. Eddelman yw sylfaenydd a chyn-gadeirydd Spectrum Labs, a brynwyd gan y cwmni fferyllol Repligen am $359 miliwn yn 2017. 

Roedd cais buddugol Eddelman am Villa Firenze yn cynrychioli gostyngiad o $114 miliwn o bris gofyn gwreiddiol y gwerthwr biliwnydd - bargen â gostyngiad o 69%.

Mae Ystâd Hearst yn Beverly Hills yn un o'r cartrefi mwyaf storïol i fynd i arwerthiant yn ddiweddar. 

Ar un adeg roedd yr eiddo wyth ystafell wely, 15 ystafell ymolchi yn eiddo i Randolph Hearst ac fe'i gwnaed hyd yn oed yn fwy enwog gan ffilmiau fel “The Godfather” a “The Bodyguard” a oedd yn cynnwys y plasty nodedig lliw eog.  

Yn ôl yn 2016, roedd y cartref wedi'i restru ar gyfer $ 195 miliwn. Dros y blynyddoedd, daeth ymlaen ac oddi ar y farchnad a gwelodd ei bris yn gostwng i $48 miliwn.

Yn 2019 cyflwynwyd hysbysiad diffygdalu ar ddyled o fwy na $26 miliwn i'r LLC a oedd yn berchen ar y cartref. Ac yn 2021 gwelodd perchennog yr ystâd, yr ariannwr a'r ymgyfreithiwr Leonard Ross, ei gartref yn mynd i arwerthiant llys.

Cynrychiolodd pedwar brocer rhestru o dri chwmni broceriaeth y rhestriad, gan gynnwys John Gould o Rodeo Realty a Gary Gold gyda Hilton & Hyland. Roedd y ddau asiant yn bresennol yn y llys i weld y rhyfel cynigion biliwnydd a ddilynodd.

Yn ôl Gould, aeth pum biliwnydd i mewn i ystafell y llys a dechreuodd y barnwr y cynnig ar $48 miliwn.

“Roedd yn gyffrous,” meddai. Edrychodd y barnwr o gwmpas yr ystafell, gan gynnig cynyddiadau o $100,000: “48-un, 48-dau, 48-tri… Ar tua $54-55 miliwn, dechreuodd y rhai cyntaf ddweud, 'Na, rhy gyfoethog i mi.'”

Gyda'r cyffro'n cynyddu, meddai Hilton & Hyland's Gold, mae'n dechrau teimlo y gallai'r tag pris na ellir ei gyrraedd fod o fewn cyrraedd.

“Mae gennych chi'r holl bobl hyn yn rhoi eu harian i fyny yn barod i brynu, yn eistedd yno gyda phobl eraill sydd eisiau gwneud yr un peth,” dywedodd Gold.

“Y gwahaniaeth yw gyda’r mathau hyn o werthiannau yw nad oes unrhyw arian wrth gefn, mae’r gavel yn mynd i lawr ac rydych chi’n prynu’r tŷ hwnnw,” meddai.

Daeth y cynnig uchaf, ynghyd â’r ffi arwerthiant o 12%, â’r pris gwerthu terfynol i $63.1 miliwn a throsglwyddo’r cartref i Berggruen Holdings, cyfrwng buddsoddi Ymddiriedolaeth Elusennol y biliwnydd Nicolas Berggruen. 

Rhannodd pob un o'r asiantau rhestru gomisiwn llai ar y ddêl, a gymeradwywyd gan y barnwr.

Ym mis Hydref 2021 pan gaeodd y fargen, fe wnaeth Ystad Hearst ymyl Playa Vista Isle a Villa Firenze i ddod y cartref mwyaf drud i'w werthu erioed mewn ocsiwn, ond roedd y pris yn dal i fod tua $ 131.9 miliwn yn is na phris gofyn 2016, sef 68 % toriad.

Nid oedd Gould nac Gold yn ymwneud â'r cartref pan gafodd ei restru gyntaf ar y farchnad, ond dywedodd y ddau ddyn fod y gwahaniaeth rhwng pris gofyn a phris gwerthu gwirioneddol, boed mewn arwerthiant neu mewn gwerthiant traddodiadol, yn aml yn dweud mwy am ddisgwyliadau afrealistig y gwerthwr. nag y mae am amodau'r farchnad.

“Gallai unrhyw un ofyn unrhyw beth maen nhw eisiau am eiddo, cyn belled ag ydw i yn y cwestiwn,” dywedodd Gold. “Pan oedden nhw’n gofyn $195 [miliwn] yn wreiddiol… Dim ond rhai gwerthwyr oedd hynny, wyddoch chi, breuddwyd pibell.” 

Dywedodd Rodeo Realty’s Gould ei fod yn gweld llawer o “ego-pris,” lle mae perchennog yn gofyn i frocer restru’r cartref gyda thag pris enfawr, yn seiliedig yn fwy ar falchder perchennog y tŷ nag ar brisiad ar sail y farchnad.

Mewn gwirionedd, meddai, efallai na fydd y cartrefi “yn werth dim byd yn agos at hynny.” 

Mae'r mega-plasty enwog o'r enw Yr Un yn eistedd yn uchel ar ben Bel Air ac yn ymestyn dros 100,000-troedfedd sgwâr gyda 21 ystafell wely, 42 baddon, garej 30-car, pwll dan do 60 troedfedd a chlwb nos enfawr.

Yn wreiddiol, cyhoeddwyd y behemoth gan y datblygwr Nile Niami gyda thag pris o $500 miliwn. 

Fe gymerodd ddeng mlynedd i adeiladu’r breswylfa yn 944 Airole Way, ac ar y ffordd fe wnaeth y datblygwr gronni mynydd o ddyled ar ben $120 miliwn, yn ôl ffeilio llys.

Ni chwblhawyd y mega-plasty hyd yn oed cyn iddo lanio mewn achos llys methdaliad a mynd i'r bloc arwerthiant heb unrhyw dystysgrif deiliadaeth a phris gofyn newydd o $295 miliwn.

Nid oedd gan yr arwerthiant, a drafodwyd hefyd gan Concierge Auctions, gronfa wrth gefn a fyddai'n cynnal trothwy pen isel ar gyfer cynigion. Ond yn yr achos hwn, byddai'r cais buddugol yn gofyn am gymeradwyaeth derfynol barnwr llys methdaliad, senario anarferol. Dim ond 5% o werthiannau Concierge Auction sy'n ymwneud ag eiddo trallodus, yn ôl y Prif Swyddog Gweithredol Brady.

Daeth y mega-plasty One â chynnig uchaf o $126 miliwn, a gyflwynwyd gan Richard Saghian, Prif Swyddog Gweithredol yr adwerthwr cyflym Fashion Nova. Talodd Saghian bremiwm prynwr safonol yr arwerthwr o 12%, neu tua $15 miliwn, gan ddod â chyfanswm y pris gwerthu i $141 miliwn - y mwyaf pell a dalwyd am gartref un teulu mewn arwerthiant.

Wythnosau ar ôl i farnwr llys methdaliad gymeradwyo'r gwerthiant, roedd Saghian yn ymddangos yn fwy na bodlon â'r cytundeb. 

“Fel Angeleno gydol oes a chasglwr eiddo tiriog brwd, cydnabyddais hwn fel cyfle prin sydd hefyd yn gadael i mi fod yn berchen ar eiddo unigryw sydd i fod i fod yn rhan o hanes Los Angeles,” meddai Saghian wrth CNBC trwy lefarydd.

Dim ond $1,342 y droedfedd sgwâr a dalodd mewn cymdogaeth lle gall cartrefi pen uchel gael tair i bedair gwaith y nifer hwnnw. Ond dywed arbenigwyr y bydd yn debygol y bydd angen i Saghian wario miliynau lawer yn fwy i orffen y cartref a chael tystysgrif deiliadaeth. 

“Fe wnaethon ni bopeth a oedd yn bosibl yn ddynol i gael y nifer uchaf,” meddai asiant Compass Kirman, a wasanaethodd fel asiant rhestru a gymeradwywyd gan y llys, ynghyd â Williams & Williams.

Roedd Kirman yn gwbl siomedig gyda chanlyniad yr arwerthiant. 

Dywedodd y brocer, a rannodd gomisiwn o 1% a gymeradwywyd gan farnwr ar y trafodiad, wrth CNBC ei fod yn gobeithio y byddai'r gwerthiant yn cyrraedd $177 miliwn, y pris uchaf erioed a osodwyd ym mis Hydref ar gyfer plasty llawer llai yn Malibu.

“Roeddwn i eisiau torri record. Hynny yw, roeddwn i eisiau taro, wyddoch chi, $ 200 [miliwn] neu fwy,” meddai Kirman. “Roedden ni’n siomedig ynddo… ond siaradodd y farchnad.”