Arwyddion Mwy Cymysg Ar Yr Economi Tai

Cefais fy magu yn yr 80au, cyfnod o amser pan oedd chwyddiant a dirwasgiad yn iaith gyffredin. Ar ddiwedd y 70au roedd chwyddiant yn gynddeiriog ac felly fe ddeialodd y Gronfa Ffederal gyfraddau llog, a dilynodd dirwasgiad. Mae fy atgof o 1982 yn cynnwys adroddiadau diddiwedd am ddiswyddiadau a chaledi economaidd ac enillion canol tymor mawr i'r Democratiaid. Yna trodd pethau o gwmpas. Heddiw, nid yw'r stori mor syml, ac nid yw byth wrth i ddigwyddiadau ddatblygu. Mae'r Ringer Mae ganddo bodlediad gwych o'r enw Plain English ac fe wnes i ffeindio eu pennod Mae'r Dirwasgiad Tai yn Dod addysgiadol a diddorol. Dyfalais fis diwethaf ar yr hyn sy'n digwydd gyda'r economi tai, ond fe wnaeth y podlediad wneud i mi feddwl eto beth allai ddigwydd i dai yn 2023.

Mae'r gwesteiwr Derek Thompson yn dechrau gyda'r arwyddion rhyfedd sy'n dod o ffynonellau data sy'n adrodd ar wahanol dueddiadau economaidd yn enwedig tai. Mae rhai mesurau’n dangos bod prisiau tai a rhenti’n disgyn yn dechrau’n gynharach eleni tra bod y “brif gyfradd chwyddiant,” fel y’i gelwir, yr un a adroddwyd gan y llywodraeth yn dangos chwyddiant i fyny, wedi’i ysgogi’n bennaf gan gostau tai uwch. Mae categori eang o'r enw “lloches” yn draean o'r cyfrifiad CPI, a phan fydd y dangosydd hwnnw'n mynd yn boeth, yna mae chwyddiant cyffredinol yn codi. Yn y cyfamser, yn yr economi ehangach, mae Cynnyrch Mewnwladol Crynswth (GDP) i lawr ac wedi bod dau chwarter yn olynol, ac eto mae niferoedd cyflogaeth yn dal yn gryf.

Mae Thompson yn cynnal Mark Zandi o Moody's Analytics i fanteisio ar ei ymennydd ar yr hyn sy'n digwydd, yn enwedig gyda thai. Yn gyntaf, mae sgwrs dda ar fethodoleg. Mae'n rhaid i'r llwyfannau olrhain rhenti fel Zillow fod yn gyflymach gyda'u harolygon o ddata rhent, tra bod y Swyddfa Ystadegau Llafur ar ei hôl hi, gan ddefnyddio offeryn arolwg sy'n defnyddio methodoleg samplu unigryw. Y pwynt y mae Zandi yn ei wneud yw bod niferoedd BLS ar ei hôl hi o gymharu â mesurau eraill o rent, felly mae'n debyg bod rhenti mewn gwirionedd, ar y cyfan, wedi dechrau cwympo yn gynnar yn y flwyddyn ac yn parhau i ostwng neu fflatio. Ni fydd y newidiadau hynny'n ymddangos yng nghyfrifon y BLS tan yn ddiweddarach, efallai'n lleddfu chwyddiant tuag at ddiwedd y flwyddyn.

Mae Zandi yn cymryd cwestiwn Thompson ynghylch a yw “hwn yn 2007 eto,” gyda thai yn gwegian ar gyrion damwain serth. Cefais ateb Zandi yn synhwyrol. Mae'n debyg na. Nid ydym ar fin damwain ond mwy o gywiriad; oherwydd bod cynhyrchiant tai ar ei hôl hi dros y degawd diwethaf, nid yw'r cyflenwad wedi dal i fyny ar ôl damwain tai 2008. Felly, er bod prisiau tai wedi codi'n sydyn, mae'r diffyg cyflenwad yn creu nenfwd. Mae'n adleisio fy mhwynt am bobl a allai fod wedi prynu tai mewn lleoedd fel Boise ac Austin ar frig y farchnad gydag arian rhad, ond sydd bellach yn gweld gwerth marchnad eu pryniant yn disgyn yn ôl i'r ddaear.

Mae hefyd yn adleisio fy mhryder, os bydd dirwasgiad gwirioneddol a pharhaus, y gallai’r aelwydydd hynny a aeth i mewn i brynu tai wynebu heriau mawr. Os bydd dirwasgiad a yrrir gan Ffed yn cyrraedd yn gynnar yn 2023 i unioni chwyddiant, a bod oriau'n cael eu torri neu swyddi'n cael eu colli, efallai y bydd y taliad morgais yn anoddach i'w wneud, gan arwain at gau tir. Mae hyn i gyd yn dibynnu ar ba mor ddwfn a pharhaol y gall unrhyw ddirwasgiad fod, ac mae Zandi yn honni nad ydym mewn dirwasgiad nawr ac oherwydd niferoedd swyddi cryf, efallai na fydd yn arwain at un dwfn a pharhaol yn 2023.

I gwestiwn Thompson am y diwydiant adeiladu ac a fydd swyddi'n anweddu yno, mae Zandi yn betio ar adeiladu tai aml-deulu i gadw'r sector hwnnw'n wastad o leiaf gan ei bod yn ymddangos bod y math hwnnw o dai yn gwneud yn dda hyd yn oed tra bod adeiladu un teulu ar ei hôl hi. Nid wyf yn amheus am unrhyw reswm da am farn Zandi am aml-deulu heblaw fy mod yn meddwl ei bod yn dal i gael ei gweld beth sy'n digwydd gyda thwf swyddi ac incwm a thwf.

A dyna lle byddaf yn neidio i mewn gyda fy meddyliau fy hun wrth i ni symud tuag at ddiwedd 2022. Dydw i ddim yn economegydd wrth gwrs, ond byddwn yn adolygu fy meddyliau cynnar ac yn dyfalu y byddwn yn cychwyn ar gyfnod o ddirwasgiad yn 2023, un a fydd yn gweld llawer o'r pryniannau tai yn 2021 yn ymddangos fel camgymeriad mawr. Credaf hefyd y bydd adeiladu prosiectau aml-deulu, yn enwedig tai tref, sy'n gynnyrch ar werth, yn gweld cyfraddau uchel o swyddi gwag. Bydd llawer o dai tref a condominiums yn eistedd ar y farchnad am fisoedd cyn iddynt gael eu tynnu oddi ar y farchnad neu eu gwerthu am ostyngiadau mawr. Mae cyfraddau llog yn uchel, ac rwy'n meddwl bod pobl - buddsoddwyr a phrynwyr - yn mynd i aros allan o'r gêm trwy chwarter cyntaf 2023.

Mae seicoleg 2023 yn mynd i fod yn allweddol gan mai economi yw hi bob amser. A fydd pobl yn teimlo’n hapus ein bod wedi cyrraedd 2022 cymharol ddi-Covid, ac a fydd hynny’n arwain at afiaith a fydd yn cadw cynhyrchiant yn uchel? Oni fydd hynny'n arwain at fwy o chwyddiant ac felly mwy o bwysau gan y Ffed ar gyfraddau llog? Sut bydd y pethau hynny'n gweithio gyda'i gilydd? Sut y bydd hyn i gyd yn effeithio ar bolisi tai, rhywbeth rwy’n gwybod llawer mwy am yr economeg honno?

Mae’r cwestiwn olaf hwnnw’n dibynnu ar rywbeth y mae Thompson a Zandi yn ei drafod, sef natur ein mesurau o gostau tai misol. Yn wahanol i gasoline, nid yw prisiau tai yn codi ac yn gostwng yn amlwg yn ddyddiol, yn wythnosol, neu hyd yn oed yn fisol. Yn gyffredinol, os yw'r newyddion yn nodi cynnydd mawr mewn rhenti, mae rhent y rhan fwyaf o bobl yn aros yr un peth. Ac nid yw morgeisi yn symud o gwbl. Os yw’r farchnad yn parhau’n gyfnewidiol, gyda “chywiriadau” neu “gwympo” neu “sbigynnau” (dewiswch eich ansoddair neu adferf), bydd yn rhaid i bobl gymharu eu profiad eu hunain â signalau yn yr economi.

Rwyf wedi meddwl yn aml y byddem yn well ein byd pe bai rhent a morgeisi'n cael eu talu ar sail wythnosol neu hyd yn oed bob dydd, neu'n cael eu dal yn ôl o bob siec cyflog. Gallai hyn leddfu pigiad yr amrywiadau mewn prisiau, gan eu gwneud yn llai canfyddadwy. Pe bai'n rhaid i bobl ysgrifennu siec am eu trethi bob mis neu bob chwarter fel y mae perchnogion busnesau bach yn ei wneud, gallai agweddau ynghylch trethi fod yn wahanol. Tybed a fyddai pobl mewn llai o banig ac felly'n llai tueddol o alw am reolaeth rhent pe na bai'n rhaid iddynt ysgrifennu siec rhent neu forgais enfawr bob mis. Ar hyn o bryd, nid yw anweddolrwydd economaidd eang yn yr economi tai yn teimlo'n haniaethol; mae'n gwneud i bobl boeni a chwennych pethau fel rheoli rhent.

Mae anweddolrwydd yn yr economi tai yn mynd i barhau ymhell i mewn i 2023, ac yn dibynnu ar ganlyniad yr etholiad, bydd pwysau yn parhau ar lunwyr polisi i reoleiddio’r cynnydd a’r anfanteision allan o’r farchnad. A yw'r pwysau hwnnw'n ein gwthio ymhellach tuag at fwy a mwy o ymyrraeth gan y llywodraeth or polisi gwell yn dibynnu a all llunwyr polisi gadw eu pennau ac a allant ddod o hyd i ddewisiadau amgen gwell fel llai o reoleiddio a chymorthdaliadau mwy effeithlon.