Mae trap cyfradd morgeisi yn gwaethygu'r farchnad dai

Un ffactor mawr a helpodd nifer o berchnogion tai i arbed arian yn y pen draw yw brifo prynwyr tai. Galwch y trap cyfradd llog.

Mae blynyddoedd o gyfraddau hanesyddol isel, yn enwedig yn ystod y ddwy flynedd ddiwethaf, wedi helpu miliynau o berchnogion tai i ailgyllido morgeisi gyda chyfraddau rhwng 2% a 4%, gan ostwng eu taliad misol gan gannoedd o ddoleri.

Nawr gan fod cyfraddau morgais yn agos at 5%, mae'r un perchnogion tai hyn yn meddwl ddwywaith pan ddaw'n fater o fasnachu, gan ychwanegu at y prinder rhestr eiddo sy'n creu argyfwng fforddiadwyedd i brynwyr.

“Mae gan berchnogion tai presennol anghymhelliad i werthu oherwydd bod pob doler a fenthycir yn costio mwy,” meddai Mark Fleming, prif economegydd yn First American Financial Corporation, wrth Yahoo Money. “Y penderfyniad ariannol rhesymegol yw peidio â gwerthu.”

Yr wythnos hon, bydd y cyfradd morgais ar y morgais sefydlog 30 mlynedd wedi cyrraedd 4.72%, y lefel uchaf ers mis Rhagfyr 2018, yn ôl Freddie Mac.

Flwyddyn yn ôl, roedd y gyfradd honno ar 3.13%. Cyrhaeddodd y lefel isaf erioed o 2.65% ym mis Ionawr y llynedd. Yn ystod y cyfnod hwnnw, neidiodd miliynau o berchnogion tai ar y cyfle i fachu cyfradd hanesyddol isel.

Nawr, dim ond 14% o berchnogion tai sydd â morgais sydd â chyfradd o 4.75% neu uwch—lle mae mesur Mac Freddie yn fras nawr. Nhw hefyd yw’r unig gronfa o berchnogion tai a allai werthu eu tŷ yn awr a phrynu un arall ar gyfradd sy’n debyg i’r hyn sydd ganddynt—os bydd yr holl drafodion yn disgyn yn eu lle cyn i’r cyfraddau godi eto, camp ofnadwy o ystyried bod cyfraddau wedi symud i fyny ar y clip cyflymaf o dri mis ers mis Mai 1994, fesul Freddie Mac.

Fel arall, mae'r 86% sy'n weddill o berchnogion tai yn eistedd yn dynn gyda chyfradd morgais o 4.625% neu is.

“Mae mwy o anghymhelliad i symud a newid eu morgeisai presennol sy’n debygol o fod â chyfradd sefydlog is, sy’n gostwng trosiant tai,” yn ôl a Nodyn Ymchwil Byd-eang BofA.

Pa mor fawr yw'r anghymhelliad?

Cymerwch berchennog tŷ gyda morgais o $100,000 ar 3%. Mae'r perchennog tŷ hwnnw'n talu $3,000 y flwyddyn mewn taliadau llog ar forgais cyfradd sefydlog 30 mlynedd, meddai Fleming. Os yw'r un perchennog tŷ hwnnw'n gwerthu ei gartref presennol ac yn prynu cartref arall am $100,000 ar 4%, byddai perchennog y tŷ yn talu $4,500 y flwyddyn - sef $1,500 yn fwy, neu $125 yn fwy y mis.

Stori yn parhau

“Felly pam dod â’m cartref i’r farchnad i’w werthu a dod yn brynwr ar unwaith pan fydd yn costio mwy y mis?” meddai Fleming.

A dyna beth sy'n digwydd - nid yw darpar werthwyr yn gwerthu.

Ar ddiwedd mis Chwefror, roedd y stocrestr tai ar gyfer cartrefi presennol yn gyfanswm o 870,000 o unedau, i lawr 15.5% o flwyddyn yn ôl pan oedd 1.03 miliwn o unedau, yn ôl Cymdeithas Genedlaethol y Realtors (NAR). Cyfansoddiad cartrefi presennol 90% o gyfanswm gwerthiant cartrefi.

Y canlyniad?

“Rwy’n credu nad oes unrhyw amheuaeth bod y rhestr isel o gartrefi ar werth yn gwthio prisiau i fyny - y prif reswm yn ôl pob tebyg,” meddai David Berson, prif economegydd ac uwch is-lywydd yn Nationwide Mutual, wrth Yahoo Money.

Mae adroddiadau S&P CoreLogic Case-Shiller mynegodd mynegai prisiau cartref cenedlaethol gynnydd blynyddol o 19.2% ym mis Ionawr, i fyny o 18.9% ym mis Rhagfyr.

“Er y gallai ailgyflymu enillion prisiau tai fod yn peri pryder, ac yn debygol o ddigalonni prynwyr tro cyntaf ac iau, nid yw’n syndod serch hynny o ystyried y rhestr enbyd o gartrefi ar werth, sy’n parhau i ddirywio ac yn cofnodi isafbwyntiau newydd yn barhaus,” Dywedodd Selma Hepp, dirprwy brif economegydd yn CoreLogic, mewn datganiad.

Er y byddai gwerthwr yn cael pris da am ei gartref, byddai prynu ffordd arall yn wynebu cyfraddau morgais cynyddol, prisiau uwch ar y cartref cyfnewid, a marchnad gystadleuol iawn oherwydd rhestr eiddo isel - cylch dieflig sy'n parhau i atal perchnogion tai rhag gwerthu.

“Bydd yn arafu’r galw a’r cyflenwad,” meddai Berson.

Mae ffactor arall ar waith hefyd: Chwyddiant, yn enwedig gan fod costau tai - prisiau rhent ac ar werth - yn codi i'r entrychion.

Mae tai — morgais neu rent — yn cyfrif am draean o’r rhan fwyaf o gyllidebau aelwydydd. Hyd yn oed gyda chostau cynnal a chadw a chynnydd mewn premiwm yswiriant perchnogion tai, mae perchentyaeth yn dal yn rhatach - oherwydd mai dim ond chwarter y treuliau sy'n gysylltiedig â thai y maent, yn ôl Fleming. Mae'r gweddill yn daliad morgais sefydlog.

“Mae rhent yn codi’n gyflymach na chwyddiant mewn rhai meysydd,” meddai Fleming. “Y gwrych gorau yn erbyn chwyddiant yw perchentyaeth oherwydd mae eich cost tai yn aros yr un fath.”

Mae Ronda yn uwch ohebydd cyllid personol ar gyfer Yahoo Money ac yn atwrnai gyda phrofiad yn y gyfraith, yswiriant, addysg, a'r llywodraeth. Dilynwch hi ar Twitter @writesronda

Darllenwch y tueddiadau cyllid personol diweddaraf a newyddion gan Yahoo Money.

Dilynwch Yahoo Finance ar Twitter, Instagram, YouTube, Facebook, Flipboard, a LinkedIn