Mae arwyddion rhybudd newydd yn dod i'r amlwg ar gyfer marchnad eiddo Tsieina

BEIJING - Mae data newydd yn dangos bod sector eiddo enfawr Tsieina yn dal i gael trafferth i drawsnewid, er gwaethaf arwyddion o adferiad yn gynharach eleni.

“Mewn gwrthdroad o fis Ebrill, cyflymodd prisiau yn y farchnad dai ond arafodd gwerthiant,” meddai China Beige Book yn yr Unol Daleithiau yn ei adroddiad ar gyfer mis Mai, a ryddhawyd ddydd Mawrth. Mae hynny'n seiliedig ar arolwg y cwmni ymchwil o 1,085 o fusnesau a gynhaliwyd rhwng Mai 18 a 25.

“Mewn eiddo masnachol, gwanhaodd prisiau a thrafodion yn sydyn,” meddai’r adroddiad. “Anfonodd canlyniadau gwael mewn adeiladu a llai o weithgarwch cyllidol enillion mis Mai cynhyrchwyr copr a chynhyrchiant i grebachu.”

Mae Beijing wedi lleddfu ei bwysau ar ddatblygwyr eiddo tiriog yn ystod y flwyddyn ddiwethaf, yn dilyn gwrthdaro ar eu lefelau dyled ym mis Awst 2020. Mae'r sector eiddo a diwydiannau cysylltiedig wedi cyfrif am fwy na chwarter economi Tsieina, yn ôl amcangyfrifon Moody.

Tyfodd gwerthiannau cartref newydd ar gyfer yr wythnos a ddaeth i ben Mai 28 11.8% o flwyddyn yn ôl, arafu sydyn o dwf o 24.8% wythnos ynghynt, nododd prif economegydd Tsieina Nomura Ting Lu mewn adroddiad ddydd Llun. Mae hynny'n seiliedig ar ddata cyfartalog symudol saith diwrnod o Wind Information.

Roedd cyfaint gwerthiant y ddwy wythnos yn is nag yn ystod yr un cyfnod yn 2019, cyn y pandemig, meddai’r adroddiad.

Roedd y rhan fwyaf o'r gostyngiad mewn gwerthiant yn deillio o ddinasoedd mwyaf Tsieina, meddai'r adroddiad. Mae'r dinasoedd haen-1, fel y'u gelwir, wedi bod yn llecyn disglair gan fod pobl yn tueddu i symud i ganolfannau trefol i gael swyddi.

Mae buddsoddwyr mewn datblygwyr eiddo Tsieineaidd hefyd yn dod yn fwy amheus am y farchnad.

Mae mynegai Markit iBoxx ar gyfer bondiau eiddo tiriog cynnyrch uchel Tsieina yn ôl i agos at ble roedd yn masnachu ym mis Tachwedd, pan gyhoeddodd Beijing gefnogaeth i’r sector trwy “gynllun 16 pwynt.”

Er bod y cynllun hwnnw “wedi bod yn allweddol i osod terfyn isaf i’r argyfwng hwn,” mae’r mentrau wedi’u hanelu at gefnogi dyledion datblygwyr ar lefel prosiect yn unig, meddai dadansoddwyr S&P Global Ratings mewn adroddiad Mai 22.

Mae hynny'n golygu bod ansicrwydd o hyd ynghylch a all datblygwyr ad-dalu buddsoddwyr am fondiau ar lefel cwmni daliannol, meddai'r asiantaeth ardrethi. Maen nhw'n edrych i weld a all y datblygwyr gynhyrchu digon o arian o werthu eiddo.

Ym mis Ebrill, nododd y dadansoddwyr fod gwerthiannau eiddo cenedlaethol wedi gostwng i 900 biliwn yuan ($ 126.87 biliwn), yn is na chyfartaledd misol y llynedd o 1.1 triliwn yuan.

Ar gyfer 2023 cyfan, mae S&P yn disgwyl i werthiant datblygwyr Tsieina ostwng tua 3% i 5% - ychydig yn well na'r gostyngiad o 5% i 8% a ragwelwyd yn flaenorol.

Mae rhagolygon eleni yn seiliedig ar ddisgwyliadau bod gwerthiannau mewn dinasoedd mwy yn tyfu tua 3%, tra nad yw gwerthiannau mewn dinasoedd llai yn gostwng mwy na 10%, meddai'r adroddiad.

Yn y farchnad cartrefi eilaidd, mae gweithgaredd busnes “wedi bod yn oeri ers mis Ebrill, gyda gostyngiad yn nifer y cartrefi rhestredig i’w gwerthu, prisiau gofyn is a llai o drafodion,” meddai Fitch Ratings mewn datganiad ddydd Llun.

“Mae’r arafu hwn yn dilyn adlam cryf yn 1Q23, sy’n awgrymu bod hyder prynwyr tai yn parhau i fod yn fregus yng nghanol rhagolygon economaidd ansicr a rhagolygon cyflogaeth gwan.”

Mae cartrefi newydd yn Tsieina fel arfer yn cael eu gwerthu cyn i ddatblygwyr orffen adeiladu'r fflatiau.

“Gellir edrych ar deimladau marchnad cartrefi eilaidd yn gyffredinol fel baromedr o’r sector eiddo, gan nad yw prisio a chyflenwad yn destun ymyrraeth rheoleiddwyr - yn wahanol i’r farchnad cartrefi newydd,” meddai dadansoddwyr Fitch.

Mae gwerthiannau cartrefi eilaidd hefyd yn dylanwadu'n fawr ar brisiau cartrefi newydd, meddai'r dadansoddwyr, gan amcangyfrif bod mwy na hanner y cartrefi a werthir yn ninasoedd mwyaf Tsieina yn disgyn i'r farchnad eilaidd-gartref.

Daw'r perfformiad gwan ym mis Mai yng nghanol gobeithion uwch y farchnad am adferiad.

Roedd arolwg chwarterol gan Fanc y Bobl Tsieina wedi canfod cynnydd yn diddordeb pobl leol i brynu cartref yn ystod y misoedd nesaf - a disgwyliadau uwch am brisiau eiddo uwch.

Mae’r farchnad eiddo tiriog yn dal i fod mewn “cyfnod o addasu,” meddai Liu Lijie, dadansoddwr marchnad yn Sefydliad Ymchwil Beike, mewn sylwebaeth ysgrifenedig ddydd Mawrth a gyfieithwyd gan CNBC.

Mae angen i bolisi'r llywodraeth wella disgwyliadau'r farchnad ar gyfer adferiad eiddo tiriog, meddai Liu, gan nodi y gellir cymryd mesurau ychwanegol hyd yn oed mewn dinasoedd mawr i hybu prynu cartref.