Mae swyddfa 'zombie' Efrog Newydd yn gwegian wrth i gyfraddau llog godi

Yn ystod marchnad deirw hirfaith wedi'i hysgogi gan gyfraddau llog hanesyddol isel ac arian bron yn rhad ac am ddim, bu Doug Harmon a'i dîm yn llywyddu dros werthiannau mwyaf erioed i lawer o adeiladau swyddfa tlws Manhattan.

Dim mwy. Y dyddiau hyn, mae Harmon, cadeirydd marchnadoedd cyfalaf Cushman & Wakefield, y cwmni gwasanaethau eiddo tiriog, yn treulio llawer o'i amser yn perfformio "brysbennu", fel y mae'n ei ddweud.

Yn ddiweddar, mae marchnad swyddfeydd fwyaf y byd wedi dioddef ymadawiad buddsoddwyr Tsieineaidd sy’n gwario llawer, y cynnydd mewn gweithio o bell yn oes Covid a’r canlyniadau economaidd yn sgil rhyfel Wcráin. Nawr mae pryder cynyddol y bydd y cynnydd dramatig mewn cyfraddau llog yn ormod i lawer o berchnogion ei gynnal a bod cyfrif hir-ddisgwyliedig yn agosáu.

“Mae yna deimlad consensws bod capitulation yn dod,” meddai Harmon, a oedd yn cymharu cyfraddau cynyddol â phetrol gan gynnau storm dân swyddfa. “Ymhobman yr af, unrhyw le o gwmpas y byd nawr, mae unrhyw un sy'n berchen ar swyddfa yn dweud: 'Hoffwn ysgafnhau fy llwyth.'”

Mae'r diwydiant yn rhemp gyda sôn am bartneriaethau'n chwalu o dan orfodaeth, adeiladau swyddfa'n cael eu trosi at ddefnyddiau eraill a dyfalu ynghylch pa ddatblygwyr efallai na fyddant yn cyrraedd yr ochr arall. Yn y cyfamser, mae manteiswyr yn paratoi ar gyfer yr hyn a fydd, yn eu barn nhw, yn llu o werthiannau trallodus am brisiau dymchwel, efallai yn chwarter cyntaf y flwyddyn nesaf.

“Rydyn ni’n mynd i weld trallod,” meddai Adelaide Polsinelli, brocer cyn-filwr yn Compass. “Rydyn ni'n ei weld yn barod.”

Ers mis Ionawr, mae cyfrannau SL Green a Vornado, dau REIT a fasnachwyd yn gyhoeddus sydd ymhlith perchnogion swyddfeydd mwyaf Efrog Newydd, wedi gostwng i'w hanner.

Daeth arwyddion newydd o straen yr wythnos hon. Dywedodd Blackstone, y cwmni ecwiti preifat, wrth fuddsoddwyr y byddai'n cyfyngu ar adbryniadau mewn cronfa eiddo tiriog fasnachol $125bn.

Daeth i'r amlwg hefyd y byddai Meta, rhiant-gwmni Facebook, yn gadael tua 250,000 troedfedd sgwâr o ofod yn natblygiad newydd Hudson Yards i dorri costau. Roedd ef a chwmnïau technoleg eraill wedi bod ymhlith y ffynonellau ehangu diwethaf ym marchnad swyddfeydd cyfnod pandemig Manhattan.

Mae galw mawr o hyd am y casgliad bach o swyddfeydd fel Hudson Yards - gydag adeiladu newydd a'r cyfleusterau a'r lleoliadau gorau -, yn ôl Ruth Colp-Haber, sydd, fel pennaeth Wharton Properties, yn ymgynghori â chwmnïau ar brydlesu.

Ond, rhybuddiodd, mae’r “perygl go iawn yn llechu i lawr y grisiau yn yr adeiladau dosbarth B ac C sy’n colli tenantiaid ar gyfradd frawychus heb rai newydd.” Wedi dweud y cyfan, amcangyfrifodd Colp-Haber fod tua 40 y cant o adeiladau swyddfa’r ddinas “bellach yn wynebu penderfyniad mawr” am eu dyfodol.

Mae prognosticators wedi bod yn rhagweld tynged ar gyfer y sector swyddfeydd ers dechrau'r pandemig Covid, sydd wedi cyflymu tuedd tuag at weithio o bell ac felly wedi lleihau'r galw am le. Yn ôl Kastle Systems, y cwmni diogelwch swyddfa, mae deiliadaeth gyfartalog yn ystod yr wythnos yn swyddfeydd Dinas Efrog Newydd yn parhau i fod yn is na 50 y cant. Amcangyfrifodd dadansoddiad arbennig o enbyd ac a ddyfynnwyd yn aml gan athrawon yn Columbia a Phrifysgol Efrog Newydd y gallai gwerth cyfunol adeiladau swyddfa'r UD grebachu tua $500bn - mwy na chwarter - erbyn 2029.

Hyd yn hyn mae'r sector wedi herio rhagfynegiadau o'r fath. Mae prydlesi fel arfer yn rhedeg am saith i 10 mlynedd ac felly mae tenantiaid wedi bod yn dal i dalu rhent hyd yn oed os nad oedd llawer o'u gweithwyr yn dod i'r swyddfa. Yn nyfnderoedd y pandemig, roedd benthycwyr hefyd yn barod i ddangos trugaredd neu, fel y dywedodd rhai, i “ymestyn ac esgus.”

Ond gall y cynnydd sydyn mewn cyfraddau llog, o'r diwedd, orfodi'r mater. Mae ariannu wedi dod yn ddrytach yn sydyn i berchnogion a datblygwyr - os yw ar gael o gwbl. “Os oes gennych chi ddyled yn ddyledus, yn sydyn mae eich cyfraddau’n cael eu dyblu ac mae’r banc yn mynd i wneud ichi roi arian yn yr ased,” meddai un datblygwr.

Efallai mai adeiladau o ansawdd is yw'r rhai mwyaf agored i niwed. Wrth i brydlesi ddod i ben, mae llawer o denantiaid yn bolltio neu'n mynnu gostyngiadau rhent. Hyd yn oed wrth i'w refeniw leihau, rhaid i berchnogion dalu trethi a threuliau gweithredu o hyd.

Mae Bob Knakal, cadeirydd gwerthiannau buddsoddi yn JLL, yn gweld llu cynyddol o adeiladau swyddfa “zombie” yn Manhattan sy'n dal yn fyw ond heb ddyfodol amlwg. Mae'n bosibl bod y zombie nodweddiadol wedi'i brynu genedlaethau'n ôl a'i fod wedi cyflenwi sieciau misol i restr gynyddol o fuddiolwyr.

“Nawr nid yw’r adeilad yn gystadleuol o safbwynt prydlesu oherwydd mae angen cyntedd newydd, a chodwyr a ffenestri ac ystafelloedd ymolchi newydd. A phe byddech chi'n mynd at y 37 o bobl hynny ac yn dweud: 'Ti'n gwybod beth? Mae'n rhaid i chi ysgrifennu siec am $750,000 er mwyn i ni allu trwsio'r adeilad.' Byddai'r bobl hyn yn cael trawiad ar y galon,'” meddai Knakal.

Os oes dyled i'w chario drosodd, bydd benthycwyr yn gofyn i'r perchnogion gyfrannu mwy o ecwiti i wneud iawn am werth yr adeilad sy'n dirywio. “Mae yna gyfrif sy'n mynd i ddod,” meddai Knakal, “a dwi'n meddwl y bydd yn heriol i lawer o'r bobl hyn ailgyllido.”

Mae'n ymddangos bod hynny'n sbarduno llu o drafodaethau ystafell gefn rhwng benthycwyr, banciau, benthycwyr preifat ac eraill.

Cymharodd Manus Clancy, dadansoddwr yn Trepp, sy'n monitro gwarantau masnachol a gefnogir gan forgeisi, y sefyllfa â'r sefyllfa sy'n wynebu canolfannau siopa brics a morter bum mlynedd yn ôl wrth i'w rhagolygon ddirywio. Yn y pen draw syrthiodd llawer i foreclosure. Rhagwelodd a fyddai modd ail-ariannu benthyciad swyddfa yn dibynnu ar ba mor newydd oedd yr adeilad, ei lefelau deiliadaeth a hyd y prydlesi. “Does dim llawer o ofid, per se, mae yna lawer o bryder,” meddai.

Mae'n bosibl y bydd rhai adeiladau swyddfa anarferedig yn cael eu trosi'n rhai preswyl, a fyddai, mewn egwyddor, yn helpu i leddfu'r prinder tai parhaus yn Ninas Efrog Newydd. Ond mae'n haws dweud na gwneud hynny, dywed llawer o arbenigwyr. Byddai angen newidiadau parthau. Hyd yn oed wedyn, efallai na fydd llawer o adeiladau swyddfa yn ymgeiswyr addas ar gyfer addasiadau preswyl - naill ai oherwydd bod eu platiau llawr yn rhy fawr, bod eu codwyr wedi'u lleoli'n anghywir, nad yw eu ffenestri'n agor neu nad yw eu cymdogaethau'n apelio. Er mwyn gwneud prosiectau o'r fath yn werth chweil, byddai'n rhaid i berchnogion werthu am ostyngiadau mawr.

Nid yw hynny wedi digwydd—o leiaf nid yn gyhoeddus. “Nid oes neb eisiau bod yr un cyntaf i drochi ei draed yn hyn oherwydd nad oes neb eisiau gosod isel newydd yn ddiangen,” meddai David Stern, sylfaenydd Townhouse Partners, ymgynghoriaeth sy’n cyflawni diwydrwydd dyladwy ar gyfer tanysgrifenwyr eiddo tiriog masnachol. “Dyna beth mae pawb yn aros amdano: yr ailbrisiad anhygoel hwn.” Mewn termau mwy llafar, dywedodd datblygwr nad oedd rhai perchnogion, a oedd yn gyfarwydd â dal eiddo ers blynyddoedd, wedi “gweld Iesu” eto - ond byddent yn gwneud hynny.

Yn y cyfamser, mae rhai trafodion diweddar wedi awgrymu newid yn y farchnad. Ym mis Gorffennaf, gwerthodd RXR a Blackstone 1330 Sixth Avenue am $325mn, i lawr o'r $400mn RXR a dalwyd yn 2010. Yn 2014, talodd Oxford Properties, cwmni buddsoddi o Ganada, $575mn i ennill rhyfel bidio ar gyfer 450 Park Avenue, a 33 -twr stori. Fe'i gwerthwyd gan berchennog dilynol ym mis Ebrill am $440mn.

“Beth yw ei werth heddiw?” gofynnodd un brocer. “Llai na $440mn.”