Pan fydd gwerthwr yn cytuno i werthu eiddo tiriog i brynwr, mae'r partïon yn llofnodi contract sy'n nodi'r eiddo tiriog, yn nodi'r pris prynu, ac yn cwmpasu ychydig o bwyntiau pwysig eraill (ynghyd â myrdd o fân bwyntiau). Yna mae'r partïon yn cau eu trafodiad, ac fel rhan o'r cau hwnnw mae'r gwerthwr yn llofnodi gweithred i gyfleu'r eiddo tiriog i'r prynwr.
Beth os nad yw'r weithred yn disgrifio'r eiddo tiriog cywir, ond nad yw'r prynwr yn sylweddoli hynny ac yn cau beth bynnag? O dan egwyddorion traddodiadol cyfraith eiddo tiriog, mae'r contract yn “cyfuno” i'r weithred, sy'n golygu bod y contract i bob pwrpas yn diflannu a'r cyfan sydd ar ôl yw'r weithred. Os yw'r weithred yn cyfleu'r eiddo tiriog anghywir, mae hynny'n rhy ddrwg i'r prynwr - a hefyd wrth gwrs i unrhyw gyfreithiwr a gymeradwyodd y weithred ar gyfer y prynwr.
Efallai bod yr egwyddor honno'n swnio braidd yn greulon. Fodd bynnag, mae wedi bod yn rhan o gyfraith eiddo tiriog America ers canrifoedd. Cadarnhaodd penderfyniad apeliadol talaith Efrog Newydd yn ddiweddar fod Efrog Newydd yn dal i ddilyn yr egwyddor hon. Yn yr achos hwnnw, roedd y contract yn ei gwneud yn ofynnol i'r gwerthwr gyfleu llawer yr oedd y prynwr yn bwriadu adeiladu tŷ arno. Disgrifiwyd y rhan mewn “disgrifiad cyfreithiol metes and bounds” nodweddiadol – i bob pwrpas, darlleniad naratif o ffiniau diagram arolwg yn dangos y darn.
Ar y diwedd, cyfleodd y gwerthwr ddarn o eiddo tiriog ychydig yn wahanol, er na neidiodd y gwahaniaeth allan oherwydd bod y disgrifiad metes a therfynau a oedd ynghlwm wrth y weithred yn eithaf tebyg i'r un yn y contract. Roedd y disgrifiad yn y weithred, fodd bynnag, yn hepgor ail lot a oedd yn hanfodol i'r prynwr allu gosod system tanc septig ar gyfer y tŷ.
Gwrthododd y gwerthwr gywiro'r weithred a cheisiodd i'r prynwr dalu mwy o arian am yr ail lot. Yn y pen draw, siwiodd y prynwr. Dywedodd y llys fod y weithred yn ymgorffori'r cytundeb terfynol rhwng y partïon, a bod y contract yn amherthnasol. Ni fydd y llys yn ailedrych ar y contract.
Wrth gwrs, mae yna eithriadau i'r rheol hon. Er enghraifft, os yw’r disgrifiad eiddo yn y weithred rhywsut yn amwys, yna efallai y bydd y llys yn mynd yn ôl i edrych ar y contract. Os yw’r contract ei hun yn darparu bod rhwymedigaethau penodol o dan y contract yn goroesi’r cau, yna bydd llys yn gorfodi’r ddarpariaeth honno. Mae'r rhan fwyaf o gontractau eiddo tiriog masnachol modern yn nodi y bydd darpariaethau niferus y contract yn goroesi'r cau. Fodd bynnag, nid yw'r rhestr honno o ddarpariaethau sydd wedi goroesi fel arfer yn cynnwys rhwymedigaeth y gwerthwr i gyfleu'r eiddo tiriog y cytunwyd arno.
Nid oedd yr un o'r eithriadau a grybwyllwyd yn y paragraff blaenorol yn berthnasol yn yr ymgyfreitha diweddar yn Efrog Newydd, felly collodd y prynwr yr achos.
Gallai'r prynwr, neu ei gyfreithiwr, fod wedi atal y broblem trwy adolygu'r weithred yn fwy gofalus wrth gau. Gallent hefyd fod wedi adnabod yr eiddo i'w gyfleu trwy gyfeirio at fap plat, a fyddai wedi arwain at ddisgrifiad llawer symlach a llai tueddol o gamgymeriadau o'r eiddo.
Yr achos y cyfeirir ato yw Pickard v. Campbell, NY Slip Op. 04442 (Gorffennaf 8, 2022, Yr Adran Apeliadau, y Bedwaredd Adran).
Ffynhonnell: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/22/no-free-do-over-for-a-deed-delivered-at-closing/