Nid Perchnogaeth Yw'r Broblem, Prinder Tai Yw

Fis diwethaf bûm mewn cyfarfod cymunedol yn Cincinnati o fyfyrwyr y cwrs Systemau Tai yn Ysgol Gynllunio Prifysgol Cincinnati i drafod “sut mae buddsoddwyr sefydliadol yn effeithio ar ein dinas; beth sy’n cael ei wneud ar hyn o bryd i fynd i’r afael â’r mater hwn a beth arall sydd angen i ni ei wneud.” Rwyf wedi postio o'r blaen am ymdrechion Porthladd Cincinnati i rwystro buddsoddwyr sefydliadol prynu tai un teulu yn y ddinas. Y cwestiwn a oedd yn anodd ei ateb yn y cyfarfod oedd beth yn union yw “buddsoddwr sefydliadol” ac a yw perchnogaeth yn gysylltiedig yn achosol â chanlyniadau tai gwael, fel rhenti uwch, troi allan, neu ddadfeiliad. Mae'n ymddangos bod poeni am bwy sy'n berchen ar dai yn tynnu sylw arall eto oddi wrth y broblem wirioneddol, diffyg cyflenwad yn wyneb galw cynyddol.

Mae'r myfyrwyr yn dilyn cwrs o'r enw Systemau Tai, a addysgir gan yr Athro Hayden Shelby. Mae’r cwrs yn cynnwys edrych ar “natur problemau tai a marchnadoedd tai” a “mynd i’r afael â methiannau’r farchnad dai.” Mae edrych ar batrymau perchnogaeth a sut y maent yn berthnasol i ganlyniadau yn y farchnad dai yn sicr yn werth ymarfer ystafell ddosbarth, ond a ddylai ymyriadau polisi ganolbwyntio ar bwy sy’n berchen ar eiddo? Mae'n dibynnu a ellir cael perthynas glir, gyson ac achosol rhwng perchnogaeth a chanlyniadau gwael. Hyd yn hyn, nid wyf wedi dod o hyd i unrhyw ddata sy'n sefydlu cysylltiad.

Mewn gwirionedd, am gyfnod, roedd y wefr fawr yn ymwneud â chaffael tai tramor yn yr Unol Daleithiau. Y naratif brawychus oedd bod buddsoddwyr Tsieineaidd yn “parcio” arian parod ym marchnad dai America, yn prynu llawer o adeiladau fflatiau, yn eu gwagio, ac yna'n aros i'w gwerthu. Tua 5 mlynedd yn ôl, roedd cynnig i drethu pryniant tai gan fuddsoddwyr tramor i atal hyn.

Fodd bynnag, nid oedd y broblem, gyda buddsoddwyr bras yn prynu a gwagio adeiladau fflat, yn real. Yn sicr, bu rhai trafodion gyda buddsoddwyr y tu allan i'r Unol Daleithiau, ond roeddent yn ceisio gwneud arian, nid ei golli. Pan brynodd y buddsoddwyr hynny adeiladau roeddent yn eu rhedeg yn union fel unrhyw berchennog arall, ni wnaethant eu gwagio; y ddadl ryfedd oedd, trwy eu gadael yn wag, y byddai prisiau'n codi ac felly hefyd gwerth y buddsoddiad. Ac eithrio er mwyn creu cynnydd o 1% mewn rhenti cyfartalog, byddai'n rhaid iddynt brynu a dileu 1,400 o unedau o farchnad Seattle, rhywbeth nad oedd yn digwydd.

Y pryder heddiw yw bod buddsoddwyr rhywsut - ac nid yw'r addaswyr bellach yn “dramor” ond yn “fawr,” neu “allan o'r dref,” neu “fawr,” neu “corfforaethol,” neu bob un o'r uchod - o reidrwydd yn actorion drwg. Mae eiriolwyr yn cyfeirio at ganlyniadau rhenti cynyddol, achosion o droi allan, a dadfeiliad fel tystiolaeth. Ond mae'r holl bethau hynny'n digwydd beth bynnag a yw perchennog yn byw filltir i ffwrdd neu 1,000 o filltiroedd i ffwrdd. Ac yn syml iawn, nid oes unrhyw beth o'i le neu'n sinistr ynghylch Ymddiriedolaethau Buddsoddi mewn Eiddo Tiriog (REITS) neu gronfeydd pensiwn yn prynu tai os ydynt yn meddwl y bydd yn gwneud elw. Nid yw'r syniad y bydd trafodion o'r fath yn fwy proffidiol drwy adael i'r adeiladau chwalu, aflonyddu ar denantiaid, a'u troi allan nid yn unig yn gwneud unrhyw synnwyr, ond nid yw'n cael ei gefnogi gan unrhyw dystiolaeth feintiol.

Mae yna ddarparwyr tai gwael - ac mae yna yrwyr bysus gwael, heddlu, athrawon, ac efallai hyd yn oed gwleidyddion - ond nid yw rhywun yn ceisio priodoli methiannau'r actorion hyn i rywbeth fel lle maen nhw'n byw neu ble aethon nhw i'r ysgol. Os bydd unrhyw un o'r mathau hyn o actorion yn gwneud rhywbeth o'i le, yr hyn sy'n gwneud synnwyr yw eu cosbi am dorri rheolau neu beryglu'r gymuned. Mae sancsiynau o’r fath eisoes yn bodoli ar gyfer pobl sy’n camreoli eiddo mewn ffordd sy’n creu malltod ac mae’r broses troi allan yn cael ei llywyddu gan farnwr, nid y darparwr tai ei hun. Ac os mai rhenti cynyddol yw’r broblem, y ffordd orau o wneud iawn am hynny yw drwy greu marchnad dai gystadleuol fel y gall pobl sy’n anhapus â’r pris ddod o hyd i rywun arall gerllaw yn hawdd.

Roedd yr ymdeimlad sylfaenol o ddicter yn yr ystafell yn y cyfarfod yn glir; mae rhai “corfforaethau di-wyneb” yn gwneud arian, llawer o arian, ar draul pobol dlawd. Yn amlwg, mae'r rhesymeg yn mynd, rhaid atal y corfforaethau hynny rhag bod yn berchen ar eiddo yn Cincinnati. Awgrymodd un cyfranogwr beidio â chaniatáu i fwy na nifer penodol o gartrefi fod yn eiddo i fuddsoddwyr o unrhyw fath.

Yn rhyfedd iawn, mae Porthladd Cincinnati yn cytuno. Mae stori arall a gyhoeddwyd yn ddiweddar yn amlygu ymdrechion y Porthladd i brynu cymaint o dai â phosibl gyda'i ddoleri cyhoeddus neu'r elw o werthu bondiau. Y syniad yw na fydd dim byd ar ôl i fuddsoddwyr “sythweledol”. A yw'r Porthladd yn sefydliad? A beth sy'n digwydd pan fydd rhywun yn rhoi'r gorau i dalu rhent neu'n torri telerau les? A fydd y Porthladd yn eu troi allan? Mae awdurdodau di-elw a thai, hefyd sefydliadau, yn troi llawer, llawer o denantiaid allan am beidio â thalu a throseddau prydles. Bydd y Port hefyd. Mae’r Porthladd yn bwriadu “gwneud ei arian yn ôl o rentu ac, yn y pen draw, o werthu’r cartrefi. Ond yr holl bwynt yw cadw rhenti’n fforddiadwy, a phrisiau gwerthu yn ddigon isel y gall pobl eu talu.”

Hmmmm. Sut maen nhw'n mynd i wneud hynny? Mae arwyddion o'r stori yn awgrymu nad yw'r $10,000 y gwnaeth y Port ddyfalu y byddent yn ei wario i wella cartrefi yn ddigon. Mae'r Porthladd yn dechrau sylweddoli - fel unrhyw berchennog arall, mawr neu fach - bod yn rhaid i rywun dalu am waith atgyweirio. Os mai dyma'r defnyddiwr terfynol, rhentwr neu brynwr, yna bydd y pris yn codi. Mae'n fathemateg syml. Y gwir yw mai rhent yw'r unig ffordd i dalu am welliannau i unrhyw brynwr, boed yn REIT neu'n fuddsoddwr tro cyntaf yn prynu eiddo rhent sengl. Os oes problem gyda thai, y ffordd orau o fynd i’r afael â nhw yw cymell gwelliannau, nid eu mandadu. Os daw mandad, bydd rhentwyr yn codi'r tab, ac ni fydd yr unedau'n fforddiadwy mwyach.

Gall fod yn lleihaol, ond mae bob amser un ffordd o ddatrys unrhyw broblem tai: caniatáu i'r farchnad gynhyrchu llawer iawn o dai, cymaint fel bod yn rhaid i gynhyrchwyr a darparwyr gystadlu â'i gilydd i gael pobl i rentu neu brynu eu cynnyrch. Bydd unrhyw beth llai na hyn yn gwyro'r cae chwarae oddi wrth y defnyddiwr, gan eu gorfodi i gystadlu â'i gilydd a derbyn llai na phrisiau ac amodau delfrydol. A dyma’r pwynt allweddol yn y drafodaeth gyfan hon: hyd yn oed pe bai cysylltiad achosol mesuradwy a chryf rhwng perchnogaeth a chanlyniadau tai, yr ateb gorau i hynny o hyd fyddai mwy o dai. Yr ateb ar gyfer y rhan fwyaf o faterion tai yw creu digon o gyflenwad fel bod pobl yn cael y cyfle a ddarperir gan y rhyddid i ddewis dewis arall fforddiadwy.

Roedd yr Athro Shelby yn amyneddgar gyda fy nghwestiynau yn y cyfarfod ac roedd hefyd yn ddigon graslon i ateb rhai cwestiynau a anfonais ati am bwnc perchnogaeth buddsoddwyr a'r dosbarth. Dyma fy nghwestiynau a'i hatebion yn llawn.

Pa mor bwysig yw setlo ar ddiffiniad clir o’r hyn a olygir gan “buddsoddwr?” Er enghraifft, mae'r Porthladd yn defnyddio arian buddsoddwyr o werthu bondiau i brynu cartrefi i atal buddsoddwyr eraill rhag eu prynu; a yw hyn mewn gwirionedd yn ymwneud â buddsoddwyr “da” yn erbyn “drwg”? Sut mae hynny'n cael ei fesur?

Rwy'n meddwl ei bod yn bwysig iawn gwahaniaethu rhwng gwahanol fathau o fuddsoddwyr. Yn y prosiect hwn rydym wedi dibynnu ar y term y mae eraill wedi'i ddefnyddio i ddisgrifio'r ffenomen hon, 'buddsoddwyr sefydliadol.' Ond rwy'n cydnabod bod hwnnw'n derm amherffaith. Rydyn ni wedi cael trafferth dod o hyd i derm gwell i ddisgrifio pa fath o actor sy'n achosi problemau yn y maes hwn mewn gwirionedd. Y mathau o endidau rydym yn pryderu yn eu cylch yw’r rhai sy’n cael effeithiau negyddol ar ein dinasyddion a’n cymunedau drwy (1) godi rhenti i lefelau na ellir eu rheoli i denantiaid heb wella’r eiddo yn sylweddol, (2) troi allan ar gyfraddau uwch na’r rhan fwyaf o sefydliadau eraill. landlordiaid marchnad, a (3) peidio â chynnal a chadw eiddo yn ddigonol, fel bod yn rhaid i denantiaid fyw mewn amodau gwael ac y gallai cymdogion brofi sgil-effeithiau ar werth eu heiddo. Mae'n debyg bod angen term gwell arnom ar gyfer y mathau hyn o fuddsoddwyr. Efallai y byddai “buddsoddwyr actor drwg” yn unig yn ddigon. Ond y rheswm pam yr oeddem am gynnal y sgwrs gymunedol hon yw bod llawer o bobl a sefydliadau yn Cincinnati yn ein dinas wedi sylwi bod gennym ychydig o endidau mawr, REITS yn bennaf, sydd wedi dod i'r amlwg yn ystod yr ychydig flynyddoedd diwethaf ac i bob golwg yn cynhyrchu problemau materol hyn i breswylwyr ar gyfraddau llawer uwch na'r landlord arferol.

Beth yw’r canlyniadau negyddol y gellir eu cysylltu â buddsoddwyr “drwg”? A yw’r canlyniadau hynny’n gysylltiedig yn achosol â phellter a maint y buddsoddwr? Yn amlwg fe fydd yna fuddsoddwyr mawr o bell sydd â thai “da” a rhai bach lleol sydd â thai “drwg”.

Nid wyf yn gwybod bod maint yn cael ei achosi o reidrwydd gan (neu hyd yn oed bob amser yn cydberthyn i) y canlyniadau gwael hyn a restrais uchod. Mae’n sicr yn bosibl (ac yn gredadwy) i fuddsoddwyr a landlordiaid ar raddfa fach gynhyrchu’r problemau hyn, yn ogystal ag i fuddsoddwyr ar raddfa fawr gynhyrchu tai fforddiadwy o safon. Fodd bynnag, pan yno yn endidau buddsoddi mawr sy'n cynhyrchu'r problemau hyn—ac mae gennym un neu ddau o gwmnïau yn Cincinnati—gall y cwmnïau hynny gynhyrchu llawer o boen oherwydd eu maint a'u heffaith. Mae problem hefyd bod yr endidau mawr hyn yn aml yn anodd eu dwyn i gyfrif oherwydd eu bod yn gweithredu o dan sawl LLC ac yn aml nid oes ganddynt gynrychiolydd lleol y gall tenantiaid ac eiriolwyr cymunedol ei gyrraedd yn hawdd pan fydd problemau'n codi. Dyna’r mater sylfaenol.

Yn hytrach na cheisio rheoleiddio perchnogaeth, a fyddai’n gwneud synnwyr mynd i’r afael â chanlyniadau gwael gan ddefnyddio’r cod presennol a datblygu rhaglenni i gymell ymddygiad gwahanol. Er enghraifft, os yw uned dai wedi dadfeilio, gallai’r Ddinas gynnig benthyciad llog isel am grant o gronfa a allai ganiatáu atgyweiriadau’n fwy fforddiadwy ac atal y costau rhag cael eu trosglwyddo i breswylwyr.

Rwy'n meddwl mai un ffordd o frwydro yn erbyn hyn yw gorfodi'r rheoliadau presennol, ac yn sicr mae'r bobl rydw i wedi siarad â nhw yn y Ddinas yn ceisio gwneud hynny. Ac mae'n bendant yn gwneud synnwyr cynnig grantiau a benthyciadau llog isel i helpu landlordiaid i gynnal a chadw eiddo. Mae’n bendant yn wir bod landlordiaid ar raddfa fach, yn arbennig, yn aml yn gweithredu ar ymylon tyn iawn ac yn cael anhawster gwirioneddol i gynnal a chadw eu heiddo, yn enwedig nawr bod deunyddiau a llafur wedi mynd mor ddrud. Ond nid y mater yr ydym yn canolbwyntio arno yma yw landlordiaid mam-a-pop sydd angen benthyciad bach i uwchraddio cwpl o eiddo. Rydym yn sôn am endidau mawr sy'n dod i mewn i gymdogaethau, yn cynyddu rhenti, nid mewn gwirionedd yn “buddsoddi” yn yr eiddo yn yr ystyr o roi unrhyw beth yn eu hanfod, ac yn tynnu gwerth drwy'r rhenti hynny. Dyna'r mater sylfaenol y mae angen inni ei gadw mewn cof ynglŷn â'r model busnes yr ydym yn ei weld yn dod i'r amlwg mewn rhenti teulu sengl. Mae'r rhan fwyaf o fuddsoddiad eiddo tiriog yn y gorffennol wedi ceisio ennill refeniw trwy gronni gwerth i'r eiddo ei hun dros amser. Felly mae yna gymhelliant i gynnal a chadw'r eiddo. Ond nid dyna beth mae'r cwmnïau hyn yn ei wneud. Maent yn cael enillion tymor byr trwy gynyddu rhenti a thorri costau trwy beidio â chynnal a chadw'r eiddo. Rwy'n meddwl bod hwn yn fodel busnes sylfaenol wahanol i'r rhan fwyaf o landlordiaid mam-a-pop, ac mae angen inni gadw hynny mewn cof pan fyddwn yn siarad am y mater hwn. Rydym hefyd yn. Mae angen cadw hynny mewn cof pan fyddwn yn ystyried ymatebion polisi priodol. Nid ydym am greu rheoliadau sy’n brifo landlordiaid ar raddfa fach sydd eisoes yn cael trafferth cynnal unedau o safon.

A fyddai gennych unrhyw sylwadau neu sylwadau eraill ar yr hyn yr ydych yn gobeithio y bydd y prosiect hwn yn ei gynhyrchu o ran canlyniadau tai gwell? Os yw'n ymwneud â rheoleiddio, sut y gallai rheolau newydd osgoi creu anghymhellion a allai leihau buddsoddiad gan ddatblygwyr preifat mewn adeiladu tai yn Cincinnati.

O safbwynt eiriolaeth, rwyf am i hyn ddod â phobl ynghyd i feddwl am atebion a all arwain at amodau byw gwell a mwy o sicrwydd deiliadaeth i rentwyr yn ein dinas. Nid oes gennyf set o fentrau polisi a bennwyd ymlaen llaw yr wyf yn ceisio eu gwthio, ond yn hytrach rwy'n gwrando ar bobl yn y gymuned, yn ceisio eu cysylltu, ac yn ceisio dod o hyd i ffyrdd y gallaf gyfeirio ymchwil a all fod o ddefnydd. . Yn gysylltiedig, o safbwynt deallusol ac addysgegol, rwy’n meddwl bod y prosiect hwn eisoes wedi gwneud llawer o’r hyn yr oedd yn gobeithio y byddai’n ei wneud, sef ysgogi sgwrs sy’n ein helpu i egluro beth yw’r broblem a ble y dylid anelu ein heiriolaeth.