Mae Caniatáu Mwy o Dai yn Effeithio'n Bositif ar Bris Tai

Yr wythnos diwethaf ysgrifennais am fy gorfoledd wrth geisio cael data gan ddinasoedd am yr amser y mae'n ei gymryd i gynhyrchu uned dai. Onid oes unrhyw ddata ar gyfer y cyhoedd a allai helpu i gysylltu trwyddedu, poblogaeth a phris? Wel, ie a na. Mae data o Fanc Gwarchodfa Ffederal Saint Louis, a elwir yn annwyl fel Fred, yn ddiddorol ond nid yn ronynnog iawn. Ond gadewch i ni edrych ar Nashville dros y blynyddoedd 2010 i 2020 a'r hyn y gall ei ddweud wrthym am drwyddedau tai, poblogaeth, a phris. Gyda pheth help gan Zumper, sy'n olrhain rhenti ar-lein, mae'n edrych fel pan fydd nifer y bobl i drwyddedau tai yn gostwng, felly hefyd cyfradd y cynnydd mewn prisiau tai. Dyma'r data.

Gadewch i ni ddechrau gyda thwf poblogaeth Nashville dros y cyfnod yr ydym yn edrych arno, 2010 i 2020. Yn y cyfnod hwnnw, yn ôl Fred, ychwanegodd Nashville tua 300,000 o bobl, cynnydd yn y boblogaeth o bron i 20%.

Mae un peth y byddwch chi'n sylwi arno ar unwaith yn nodwedd wallgof o ddata pan ddaw i ddinasoedd: ni allwn weld Nashville mewn gwirionedd ond dim ond ardal ehangach. Mae hon yn nodwedd ddryslyd o ddata tai. Bydd Cyfrifiad yr Unol Daleithiau yn aml yn crynhoi dinasoedd ac yn eu galw'n ardal ystadegol fetropolitan neu'n MSA. Dim bargen fawr, iawn? Ond yn aml mae anghydfodau ynghylch tai yn digwydd o fewn ffiniau llym dinasoedd, a phan fo data yn fwy gwasgaredig na hynny, mae'n drysu'r hyn y gallwch chi ei ddweud am ddinasoedd go iawn yn erbyn eu hardal gyfagos. Awn ni gyda data MSA Fred.

Nesaf i fyny, gadewch i ni edrych ar ganiatáu. Mae Fred yn olrhain y data hwn gan ddefnyddio rhifau'r Cyfrifiad. Pan fyddwn yn cymryd nifer blynyddol y trwyddedau a roddwyd a'i gymharu â phoblogaeth, mae cymhareb ddiddorol.

Mae pob math o broblemau gyda hyn. Yn gyntaf, ac yn fwyaf amlwg, nid yw trwydded yn cyfateb i uned dai breswyl wirioneddol. Dyna pam yr wyf yn mynd ar drywydd data mwy cynnil am yr amser i ganiatáu. Fy ngobaith yw y gallwn weld yr amser y mae'n ei gymryd rhwng caniatáu a phan ddaw uned wirioneddol yn fyw. Eto i gyd, mae'n werth ystyried y gymhareb hon o unedau newydd i bobl newydd. Er enghraifft, roedd angen lle i fyw ar y 33,579 o bobl a gyrhaeddodd Nashville yn 2014. Mae yna ffactorau fel cyfraddau gwacter – fe’i gelwir yn aml yn “amsugniad” – a ffactorau eraill i’w hystyried. Ond mae'r berthynas rhwng pobl newydd a nifer y trwyddedau yn berthnasol. Mae’n golygu llai o gystadleuaeth rhwng pobl sy’n chwilio am unedau tai prin.

Nawr gadewch i ni edrych ar y pris. Nid yw Fred yn olrhain rhenti, ond mae'n olrhain “Pris Tai Holl Drafodion.” Dyma'r newid dros y cyfnod o ddeng mlynedd mewn prisiau tai ynghyd ag olrhain rhenti Zumper dros y pum mlynedd diwethaf.

Yr hyn sy'n amlwg yma yw, pan fyddwn yn cymharu'r duedd o ran caniatáu, poblogaeth a phris, mae yna berthynas.

Mae’n ymddangos bod caniatáu yn dal i fyny â’r twf yn y boblogaeth yn Nashville dros y cyfnod o ddeng mlynedd, a phan edrychwn ar y pum mlynedd sydd gennym ar gyfer rhent a phrisiau tai, mae’r rheini’n dechrau meddalu ynghyd â’r cynnydd ymddangosiadol mewn cynhyrchiant. Wrth i'r gymhareb o bobl newydd i unedau tai ostwng, felly hefyd y mae cyfradd y cynnydd yn y pris.

Ond mae gen i gwestiynau o hyd, hyd yn oed amheuon. Mae data Fred yn edrych ar “amcangyfrif gan ddefnyddio prisiau gwerthu a data gwerthuso” i gael am bris. Beth yn union mae hynny'n ei olygu? Gall data rhent o wahanol ffynonellau amrywio'n sylweddol ac felly hefyd amcangyfrifon lleol o bris. Problem fawr gyda data trwyddedu yw nad yw'n dweud wrthym pryd y bydd yr unedau a ganiateir yn mynd i wasanaeth mewn gwirionedd. Hefyd, byddai data lleol yn datgelu llawer am yr amser y mae'n ei gymryd i gael trwydded.

Mae'n ymddangos bod yr olwg gyntaf hon ar ddata sy'n wynebu'r cyhoedd yn dilysu fy nadl hirsefydlog bod mwy o gyflenwad yn golygu prisiau is. Rwy'n dal i feddwl bod hynny'n wir. Ond yn wahanol i'm cymheiriaid ar y chwith sy'n hapus i ddrysu cydberthynas ag achosiaeth, ni allaf wneud hynny. Byddai mwy o ddata lleol ar drwyddedau gwirioneddol, prisiau, a dyddiadau pan roddwyd tai i wasanaeth yn gwneud achos cryfach fyth. Ond mae hwn yn ddechrau da.

Ond wrth inni geisio cloddio'n ddyfnach i ddinasoedd sy'n tyfu'n gyflym fel Nashville, ac edrych ar y data sydd gennym, mae tuedd: pan fydd poblogaeth yn cynyddu a chaniatáu yn dilyn, gwelwn gynnydd mewn prisiau yn dechrau gostwng.

Yn olaf, mae yna rai blisiau diddorol sydd ar gael hefyd. Er enghraifft, mae un o’r dinasoedd sy’n crebachu gyflymaf yn yr Unol Daleithiau mewn gwirionedd yn dangos tic ar i fyny mewn prisiau tai ers 2018. Cynhaliodd gorsaf deledu leol stori y llynedd am sut mae’r “Farchnad dai yn gwresogi i fyny yn Decatur.”

A beth am renti? Mae Zumper yn dangos cynnydd o 26% mewn rhenti yn Decatur dros y flwyddyn ddiwethaf, tua $123 ar gyfartaledd. Ac mae golwg ar eu graff o renti dros yr ychydig flynyddoedd diwethaf yn dangos tuedd debyg i brisiau tai.

Beth sy'n digwydd yn Decatur? Chwyddiant cynyddol oherwydd tomenni arian parod mawr gan y llywodraeth ffederal a phroblemau cadwyn gyflenwi? Efallai. Ond mae'r rheini'n nodweddion y ddwy flynedd ddiwethaf, ac mae'n debyg bod y twf mewn prisiau wedi bod yn datblygu ers 2018. Pam? Mae'n werth ystyried.

Yr hyn sydd ei angen arnom yw i awdurdodaethau lleol fod â chymaint o ddiddordeb yn y mesurau hyn ag sydd gennyf fi a’u defnyddio i reoli economïau tai yn well. Yn y pen draw, sail unrhyw economi weithrediadol a theg ac effeithlon yw llawer o gyfnewidiadau rhwng prynwyr a gwerthwyr. Pan fydd cynhyrchwyr yn gweld galw, maent yn naturiol am gynhyrchu mwy. Nid yw arafu hynny ond yn brifo pobl sy'n chwilio am dai, yn enwedig pobl â llai o arian. Mae mwy o waith i’w wneud, ond byddai’n llawer gwell cyfeiliorni ar ochr mwy o dai yn hytrach na mwy o reolau ac oedi.