Bondiau Gweithgarwch Preifat A 4% o Gredydau Treth Tai Incwm Isel

Yn gyffredinol, mae rhaglenni tai ffederal yn perthyn i un o ddau gategori, y rhai sy'n darparu cymhorthdal ​​uniongyrchol i bobl dalu am dai a'r rhai sy'n defnyddio offer ariannol i hwyluso adeiladu tai. Ymhlith arfau ariannol, y mwyaf arwyddocaol yw'r Credyd Treth Tai Incwm Isel (LIHTC). Mae'r creadur hwn o'r cod treth yn rhoi toriad treth ar gyfer buddsoddi mewn tai fforddiadwy. Ond yn y rhaglenni tlodi a adolygwyd gan y cyn Gyngreswr Paul Ryan, mae yna hefyd offeryn diddorol ond cymhleth - y Bond Gweithgarwch Preifat neu'r PAB. Mae’r PAB yn caniatáu i lywodraethau lleol werthu bondiau sydd wedi’u heithrio rhag treth ar ran prosiectau adeiladu endidau sydd o fudd i’r cyhoedd, gan gynnwys tai. O'u paru â chredydau treth, gall PABs fod yn arf pwerus i adeiladwyr sydd am gasglu cyfalaf ar gyfer prosiectau tai. Ond mae'r cymhlethdod a'r costau yn uchel. (Os ydych chi eisiau ffenestr i mewn i LIHTC dyma bost ar sut maen nhw'n gweithio).

Gwasanaeth Ymchwil y Gyngres cyhoeddi paent preimio rhagorol ar Fondiau Gweithgarwch Preifat. Fel credydau treth, mae PABs wedi'u hymgorffori yn y cod treth ac yn cynnwys dau fath o fond. un ar gyfer prosiectau sy'n gwasanaethu dibenion y llywodraeth; y llall ar gyfer y rhai sy'n gwasanaethu dibenion preifat, cyhyd â'u bod o fudd i'r cyhoedd. Os yw bondiau gweithgaredd preifat ar gyfer “gweithgareddau preifat cymwys” fel tai, nid yw prynwyr y bondiau yn talu unrhyw drethi ar y llog y maent yn ei ennill. Mae'r Gyngres yn cyfyngu ar faint o ddyled y gellir ei chyhoeddi ar gyfer gweithgareddau preifat; $150 miliwn a $50 y pen yn 1986 i'r mwyaf o $335 miliwn neu $110 y pen yn 2022. Mae yna hefyd gyfyngiadau yn ôl math o brosiect hefyd er mwyn dylanwadu ar fuddsoddiad. Mae'r Gyngres hefyd yn bwriadu cyfyngu ar y gwariant treth (mae eithriadau'n golygu llai o ddoleri mewn refeniw treth).

Mae sut y gellir cyfuno’r bondiau hyn â LIHTC, yn benodol credydau treth 4%, yn cael ei drin yn dda mewn papur gan y Gorfforaeth Tai Cefnogol (CSH). Ariannu Tai Cefnogol gyda Bondiau Eithriedig Treth a 4% o Gredydau Treth Tai Incwm Isel. Dyma grynodeb o'r gofynion ar gyfer defnyddio bondiau sydd wedi'u heithrio rhag treth gyda chredydau treth.

Dim ond llywodraethau gwladol a lleol ynghyd ag asiantaethau lled-lywodraethol all gyhoeddi'r bondiau. Fel arfer, dyma'r Asiantaeth Cyllid Tai (HFA), asiantaeth y wladwriaeth sy'n derbyn dyraniadau credyd treth. Ond oherwydd bod swm y bondiau sydd wedi'u heithrio rhag treth y gellir eu cyhoeddi yn destun cap cyfaint (y terfyn a grybwyllir uchod), mae'r holl endidau llywodraethol hyn yn cystadlu'n ymosodol i ffitio i mewn o dan y cap. Hefyd, ni all prosiectau gael mynediad at enillion bond nes bod prosiect yn cael ei gymeradwyo gan HFA y wladwriaeth, ac mae'r enillion hynny wedi'u cyfyngu i gostau preswyl ac ni ellir eu defnyddio ar gyfer gofod masnachol, er enghraifft.

Mae un terfyn pwysig sy’n werth ei nodi mewn perthynas â chyfuno credydau treth a bondiau sydd wedi’u heithrio rhag treth. I dderbyn y dyraniad credyd treth, rhaid i'r rheolwr prosiect dalu o leiaf 50% o'r costau adeiladu (y “rheol 50%) gyda derbyniadau bond; ac wrth gwrs, rhaid i unrhyw dai a adeiledir gan ddefnyddio'r bondiau a'r credydau treth hyn fod ar gael i bobl sy'n ennill llai na 60% o Incwm Canolrif Ardal (AMI). Fel arfer, rhaid i 20% o'r unedau fod yn fforddiadwy i bobl ar 50% o AMI neu lai, neu 40% o'r unedau ar 60% o AMI.

Os nad yw'n amlwg eisoes, mae'r mathau hyn o brosiectau yn gymhleth. Ychwanegwch at hyn y ffaith bod y mathau hyn o “fargeinion” yn aml yn cynnwys cyllidwyr ychwanegol. Er enghraifft, yr un prosiect tai y bûm yn gweithio arno fel datblygwr oedd prosiect 4% yn defnyddio bondiau wedi'u heithrio rhag treth. Ond cawsom hefyd arian o gronfa ymddiriedolaeth tai y wladwriaeth yn ogystal â benthyciad adeiladu. A dweud y gwir, rwyf wedi gorfod plethu fy ymennydd a mandwll dros hen e-byst i gofio yn union sut y daeth y prosiect at ei gilydd. Mae papur CSH yn gwneud gwaith gwych o ddangos trwy saith astudiaeth achos wahanol rai o'r ffyrdd nodedig y gall y cyllid hwn ddod ynghyd. Er enghraifft, mae un o'r astudiaethau achos symlaf yn dod o Michigan. Dyma siart sy'n dangos y cyllid ar gyfer y prosiect.

Yr MSHDA yw Awdurdod Datblygu Tai Talaith Michigan, Asiantaeth Cyllid Tai y wladwriaeth. Gwerthodd yr MSHDA y bondiau ac mae'r ddyled yn cael ei gwasanaethu trwy'r incwm cymedrol gan denantiaid, sy'n dod yn rhannol o dalebau Adran 8. Mae gan bob un o'r cyllidwyr yn y prosiect ofynion gwahanol, ac yn y mathau hyn o brosiectau gall cyflawni un gofyniad amharu ar ofynion un o'r cyllidwyr eraill.

Mewn rhai achosion, gellir defnyddio ecwiti credyd treth i dalu gwasanaeth dyled. Mae’r papur CSH yn defnyddio astudiaeth achos a ddefnyddiodd y bondiau ac yna “tynnu’r bondiau allan yn llawn sgwrs barhaol gyda benthyciadau cyhoeddus eraill, grantiau ac ecwiti credyd treth.” Mae hynny'n edrych fel defnyddio ecwiti credyd treth i ymddeol dyled bond. Mae hyn yn gymhellol: er bod y credyd treth o 4% yn ganran lai o sail gymwys prosiect fforddiadwy, mae gallu defnyddio’r credyd i ad-dalu’r bondiau yn syniad da. Felly hefyd cyfuno amrywiol ffynonellau cyllid.

Nid yw Ryan yn treulio llawer o amser ar PABs heblaw am awgrymu mai “ychydig o astudiaethau ar effeithiolrwydd Bondiau Gweithgarwch Preifat . . . gan ei fod yn ymwneud â gwella symudedd tenantiaid i fyny.” Mae hyn yn wir, ac mae ei olwg ar y gwariant ar gyfer y rhaglen yn dangos nad yw’r bondiau wedi’u defnyddio mor aml â chredydau treth tai incwm isel.

Ac nid oes llawer wedi newid yn y degawd ers ei ddadansoddiad (data siart o Drysorlys yr Unol Daleithiau).

Fy marn i yw y dylai PABs gael eu defnyddio yn y ffordd y mae pob dyled yn cael ei defnyddio: dal gwerth. Yn achos tai, rwyf wedi awgrymu cynllun cipio gwerth ar gyfer tai digartref lle mae costau gwersylloedd, er enghraifft, yn cael eu meintioli, bondiau'n cael eu gwerthu i weithredu ymyriadau i ddod â'r gwersylloedd i ben, yna wrth i arbedion gael eu gwireddu, gan ddefnyddio'r arbedion hynny fel gwasanaeth dyled. Y broblem gyda chydosod yr hyn a elwir yn y byd di-elw fel “pentwr cyfalaf” yw lefel y cymhlethdod sy’n broblematig am y rhesymau canlynol:

● amser – mae’r mathau hyn o drefniadau ariannu yn cnoi trwy amser, ac amser yw arian. Mae costau dal tra'n aros i gydosod ac alinio cyllid yn ychwanegyn gwirioneddol at gyfanswm y costau datblygu;

● Trafodion – mae mwy o gyllidwyr yn golygu mwy o gostau trafodion, ac mae’r costau hyn hefyd yn ychwanegu at gyfanswm y costau datblygu;

● Cyfreithwyr ac ymgynghorwyr – ar bob cam o’r ffordd, er mwyn osgoi trychinebau a allai achosi i brosiect fethu, rhaid cyflogi cyfreithwyr ac ymgynghorwyr; a

● Nid yw'n effeithlon iawn – gyda’r holl rannau symudol, a chostau ychwanegol, ai dyma’r ffordd fwyaf effeithlon o ddarparu tai i bobl sydd ei angen nawr?

Yn y diwedd, af yn ôl at y rheol gyffredinol, dylai unrhyw gynnig ariannu tai fod mor syml â phosibl, gan gael arian neu unedau angenrheidiol i bobl sydd eu hangen heddiw. Er fy mod yn chwilfrydig ac yn mwynhau'r her o ddatrys pos ariannu, nid yw chwarae'r gemau hyn yn sicrhau bod pobl yn talu rhent; mae angen inni ddod o hyd i ffyrdd o ail-leoli PABs at ddiben gwell na bargeinion ariannu cymhleth ar gyfer adeiladu tai â chymhorthdal.