Polisi Rhoi Olwynion ar Drwg

Dros y degawd diwethaf bu’n gweithio ar faterion polisi tai gyda swyddogion etholedig, datblygwyr, adeiladwyr, darparwyr tai, ac eiriolwyr “Beth yw’r ateb?” neu “Beth ddylen ni ei wneud?” Mae hyn fel arfer ar ôl i mi beintio darlun braidd yn dywyll o'r dyfodol; llywodraethau gwladol a lleol yn parhau i or-reoleiddio cynhyrchu tai gan greu prinder a phrisiau uchel ac yna ceisio trethu a cribddeiliaeth yr economi i sybsideiddio dioddefwyr prisiau uwch. Er mwyn rhoi'r ateb i gyd mewn un lle, dwi'n ei bostio fel cyfres yma.

Yn anffodus, mae'r ateb a roddaf yn cael ei anwybyddu fel arfer; dychmygwch glaf yn gadael swyddfa meddyg ac yn mynd yn syth i'r siop toesen ar ôl cael gwybod bod angen i'r claf fynd ar ddeiet i golli pwysau. Mae'n haws taflu caniau cwrw at y teledu neu ffeilio heriau cyfreithiol na gwneud y gwaith caled o ddeall barn y cyhoedd am dai ac yna datblygu negeseuon i'w newid. Ond dyma, mewn pum swydd, yw fy ateb gorau i’r cwestiwn, “Beth ydyn ni’n ei wneud i ddeall pam mae polisi tai yn cael ei wneud fel y mae, a sut ydyn ni’n ei newid?”

Cyflwyniad: Polisi Tai Gwael Rhoi Ar Glud

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt subiciunt lapus et stuppea vincula collo bwriad.

Ac felly, rydyn ni'n agor waliau'r ddinas. A dinoethwch y murfylchau, oll yn cydweithio i beri i hyn ddigwydd, gan glymu olwynion gleidio at ei draed anferth, a rhaffau o amgylch ei wddf, fel atalfeydd i'w dynnu i'r gysegrfa.

Virgil. Yr Aeneid, Cyfieithwyd gan David Ferry, (Llyfr II, 349-353, t. 46). Gwasg Prifysgol Chicago, 2017.

Rydyn ni i gyd yn gwybod stori ceffyl Caerdroea hyd yn oed os nad ydyn ni erioed wedi darllen yr Aeneid. Roedd y Groegiaid yn rhyfela yn erbyn y Trojans ac i'w twyllo, maen nhw'n cuddio mewn ceffyl pren oedd yn edrych yn dwyllodrus. Pan fydd y Trojans yn tynnu'r ceffyl i mewn i'r ddinas, mae'r Groegiaid yn egino ac mae'r gweddill yn hanes, mae Troy yn cael ei ddinistrio. Mae'r stori a'r ddelwedd mor adnabyddus fel mai ychydig o bobl allai ddweud wrthych ble y clywsant amdano gyntaf; mae bron fel petaem ni wedi ein geni yn gwybod am y syniad i “beidio byth ag ymddiried yn y Groegiaid yn dwyn anrhegion” (timeo Danaos et dona ferentis), rhybudd a draethwyd gan yr offeiriad Trojan Laocoon ac a anwybyddwyd yn y pen draw.[1]

Rwyf wedi dyfynnu uchod agwedd arbennig o ingol ar y stori sy'n hanfodol i'w deall ac i werthfawrogi ei pherthnasedd i greu polisi cyhoeddus gwael. Yn syml, wrth edrych yn ôl, rydym i gyd yn gwybod ei bod yn syniad drwg dod â'r ceffyl i mewn i Troy. Ond fy nyfaliad i yw y byddai’r rhan fwyaf o bobl yn dweud, pe byddent yn cael eu gofyn, yn dweud, “daeth ag olwynion.” Hynny yw, mae’n debygol i’r rhai ohonom sy’n sefyll ar y traeth ysgwyd ein pennau gan ddweud, “Peidiwch â’i wneud!” byddem yn edrych ar geffyl gyda phedair olwyn berffaith a rhaff ynghlwm. Y cyfan roedd yn rhaid i'r Trojans ei wneud oedd ei gludo i mewn, iawn?

Ond yn amlwg nid oedd hyn yn wir y diwrnod hwnnw y tu allan i furiau Troy. Roedd yn rhaid i'r Trojans weithio (cyfrif operi) i ddinistrio eu hunain. Ym mron pob achos o bolisi gwael rydw i wedi’i weld, yn enwedig ym maes tai, nid yw fel petai “gennym argyfwng tai” i rywbeth fel rheoli rhenti gan fod yr ateb mor syml ag agor anrheg wedi’i lapio. Ym mhob achos, anwybyddir rhybuddion lluosog ac yna mae'n rhaid gwneud ymdrechion rhyfeddol i greu a gweithredu'r polisi gwael.

Efallai mai'r enghraifft orau (a'r un sy'n fy nodweddu fel y Laocoon lleol) yw polisi Seattle o Fforddiadwyedd Tai Gorfodol. Dechreuodd y cyfan gydag “argyfwng tai” yn ôl yn 2013 pan ddaeth adferiad ar ôl y dirwasgiad â swyddi a mwy o alw am dai i’r ddinas. Dechreuodd prisiau tai a rhenti godi. Cafwyd math o banig dinesig. Roedd yn rhaid gwneud rhywbeth. Hoffi Sinon – yr asiant Groegaidd ifanc a anfonwyd gyda’r ceffyl i annog y Trojans i’w gludo i mewn i’r Ddinas – ymddangosodd ymgynghorydd a ddywedodd wrth arweinwyr y Ddinas mai'r rheswm fod prisiau tai yn codi oedd yr holl dai newydd oedd yn cael eu hadeiladu! Po fwyaf o swyddi a thai sy'n cael eu creu, dadleuodd yr ymgynghorydd, y mwyaf y byddai'n rhaid i'r Ddinas ei dalu i roi cymhorthdal ​​i bobl na allent dalu'r rhent.

Gyda'r ceffyl, Mandatory Inclusionary Zoneing (MIZ). Dadl sylfaenol MIZ yw bod rhywfaint o anghyfiawnder yn digwydd; tra bod y ddinas yn tyfu, mae datblygwyr yn gwneud miliynau tra bod rhenti'n codi. Yn y cyfamser, mae'r cyhoedd trwy lywodraeth y wladwriaeth a lleol yn sownd â'r bil o sybsideiddio pobl dlawd sy'n gweld rhenti'n codi. Felly, yr ateb yw trethu pob troedfedd sgwâr o dai newydd a rhoi’r arian i bobl ddi-elw a fydd, ryw ddydd, yn adeiladu “unedau fforddiadwy.” Yn syml, nid yw hyn yn gwneud unrhyw synnwyr: ni fydd ychwanegu costau gyda ffioedd yn gwneud tai newydd sydd eu hangen yn rhatach, bydd yn ei wneud yn ddrutach. Yr hyn sy'n gwneud synnwyr, fodd bynnag, yw y bydd chwyddiant cynyddol yn cyfiawnhau hyd yn oed mwy o ffioedd ar gyfer di-elw. Mae’n gylch dinistriol o’i gwneud yn anoddach ac yn ddrutach i adeiladu tai sydd wedyn yn cyfiawnhau, yn eironig, ei gwneud yn anoddach adeiladu tai. Esboniais ef yn ôl yn 2016, a eto yn ddiweddar. Nid fi oedd yr unig un Yna, or awr.

Beth oedd y canlyniad? Fel yr adroddiad diweddaf, Mae rhaglen MHA Seattle wedi cynhyrchu $96 miliwn. Pan gafodd ei gynnig nôl yn 2015, awgrymwyd bod angen degau o filoedd o “unedau fforddiadwy”. Honnodd y Ddinas yn 2017 hynny,

“Mae MHA yn rhan o Agenda Fforddiadwyedd a Bywiogrwydd Tai Seattle (HALA) sy’n ymdrechu i greu 50,000 o gartrefi erbyn 2025, gan gynnwys 20,000 o gartrefi fforddiadwy. Mae datblygu tai fforddiadwy a thai cyfradd y farchnad yn strategaeth bwysig ar gyfer arafu’r cynnydd mewn costau tai a darparu ystod ehangach o ddewisiadau tai.”

O gyhoeddi'r adroddiad hwnnw y cysylltais ag ef, mae'r Ddinas yn hawlio 712 o unedau â chymhorthdal ​​o'r arian a wariwyd gan DIM. Ni fu unrhyw archwiliad annibynnol o’r honiad hwnnw, ond hyd yn oed os ydym yn ei dderbyn, mae’r rhaglen yn fethiant ysgytwol. Rydyn ni hanner ffordd trwy 2022 a hyd yn oed yn cyfrif am Covid-19, mae'r gyfradd gynhyrchu yn wan. Adroddiad mwy diweddar gan Seattle Times dangos niferoedd mwy ffansïol:

“Gallai taith 2021 [gan MHA] helpu’r ddinas i ariannu mwy na 900 o unedau fforddiadwy, o ystyried bod Seattle yn tybio bod angen tua $ 80,000 o’r ddinas ar bob uned. Mae prosiectau tai fforddiadwy fel arfer yn cyfuno doleri dinasoedd ag arian o ffynonellau eraill, gan gynnwys y llywodraethau ffederal a gwladwriaethol.”

Mae angen $80,000 ar bob uned. Iawn. Costiodd prosiect sydd newydd ddod i wasanaeth yn ddiweddar $67 miliwn am 148 o unedau neu tua $456,000 yr uned. Wel, pwy sy'n malio? Mae rhenti wedi mynd i lawr, iawn? Wel, hyd yn oed wrth ystyried gostyngiadau Covid, mae rhenti'n codi eto yn Seattle, gan glocio i mewn cynnydd o tua 18% o flwyddyn i flwyddyn.

Y gwir yw bod MHA wedi ychwanegu costau ac arafu cynhyrchu tai newydd, a phe bai mwy wedi'u hadeiladu cyn a hyd yn oed yn ystod y pandemig heb ffioedd a rheolau eraill, byddai'r cyflenwad yn cadw i fyny â'r galw wrth iddo gynyddu ar ôl y pandemig. Gwnaeth y cynllun MHA i bobl deimlo’n well bum mlynedd yn ôl, heddiw mae’n ffactor sy’n cyfrannu at chwyddiant tai ôl-bandemig.

A oes siawns y gallai Dinas Seattle dynnu'n ôl o'r rhaglen nawr bod y galw'n cynyddu a'r rhenti ar i fyny? Wrth gwrs ddim. Mae'n llwyddiant. Edrychwch ar yr holl arian hwnnw y mae wedi’i godi ar gyfer tai. Pam fydden ni'n stopio nawr? Mewn gwirionedd, dim ond mater o amser o'r blaen, gyda'r rhenti i fyny, y bydd Aelodau'r Cyngor yn galw am godiadau mewn ffioedd MHA. Wrth i Aeneas alaru am y ceffyl, “rydym wedi ymgorffori’r peth gwrthun yn y gaer ei hun (Ferry 46).”

Gyda bron pob polisi tai yr un yw'r patrwm. Mae rhenti'n codi ac felly hefyd y galwadau i reoleiddio a ffioedd tai yn fwy dwys. Cyflenwad a galw? Caewch Laocoon! Dim ond un ateb sydd, sef dod o hyd i fwy o arian ar gyfer mwy o “dai fforddiadwy.” Ac mae yna ddigon o Sinon’s allan yna, actifyddion gyda mwy o hanesion na data go iawn, yn fodlon addo cefnogaeth wleidyddol i ymdrechion i ailddosbarthu cyfoeth er mwyn sicrhau bod gan bawb “hawl i dai.” Yn lle hynny, yr hyn y mae pobl yn ei gael yw man ar restr aros am y tai fforddiadwy hynny a allai ddod, ryw ddydd.

Mae’n rhwystredig gweld cymaint o bobl mewn dinasoedd yn gweithio mor galed i greu polisïau sy’n creu polisi tai gwael. Beth yw'r cam cyntaf i atal y ceffyl rhag dod i'r ddinas? Yr ateb yw darganfod beth rydyn ni'n ei gredu.

[1] Mae'n werth nodi bod naws Lladin yn caniatáu amrywiaeth o ddehongliadau yr un mor gynnil o'r hyn “et dona ferentis” gallai fod wedi golygu yn ei gyd-destun (gw. Murley, Clyde. “Et Dona Ferentis.” The Classical Journal , cyf. 22, rhif 9, 1927, tt. 658–62).