REITs vs Cronfeydd Cydfuddiannol Eiddo Tiriog: Beth yw'r Gwahaniaeth?

REITs vs Cronfeydd Cydfuddiannol Eiddo Tiriog: Trosolwg

Mae ymddiriedolaethau buddsoddi eiddo tiriog (REITs) a chronfeydd cydfuddiannol eiddo tiriog yn cynnig arallgyfeirio a ffordd hawdd, fforddiadwy i fuddsoddwyr unigol fuddsoddi mewn gwahanol rannau o'r farchnad eiddo tiriog. Maent hefyd yn cynrychioli cyfrwng mwy hylifol ar gyfer buddsoddi yn y sector hwn na bod yn berchen neu'n buddsoddi mewn eiddo tiriog yn uniongyrchol.

Mae yna amrywiaeth eang o REITs a chronfeydd cydfuddiannol y sector eiddo tiriog i ddewis ohonynt. Cyn ystyried y naill fath neu'r llall o offeryn, mae angen i chi ddeall y gwahaniaethau allweddol rhwng y ddau, yn ogystal â'u manteision a'u hanfanteision.

REITs

Corfforaeth, ymddiriedolaeth neu gymdeithas yw REIT sy'n buddsoddi'n uniongyrchol mewn eiddo tiriog trwy eiddo neu forgeisi. Maent yn masnachu ar gyfnewidfa stoc ac yn cael eu prynu a'u gwerthu fel stociau. Mae REITs yn talu ar ei ganfed fel rhan o'u strwythur. Mae'n ofynnol i'r Gwasanaeth Refeniw Mewnol (IRS) dalu'r rhan fwyaf o'u helw trethadwy (90% neu fwy) i gyfranddalwyr trwy ddifidendau. Fodd bynnag, nid yw cwmnïau REIT yn talu treth incwm gorfforaethol.

Rhaid io leiaf 75% o asedau REIT fod mewn eiddo tiriog, a rhaid io leiaf 75% o'i incwm gros ddeillio o renti, llog morgais, neu enillion o werthu'r eiddo.

Y tri phrif fath yw REITs ecwiti, REITs morgais, a REITs hybrid.

REITs Ecwiti

Mae REITs Ecwiti yn berchen ac yn buddsoddi mewn eiddo fel fflatiau, adeiladau swyddfa, canolfannau siopa a gwestai. Cynhyrchir refeniw yn bennaf o renti eiddo y maent yn berchen arnynt neu y mae ganddynt gyfran ynddynt.

Gall REIT ecwiti fuddsoddi'n fras, neu gall ganolbwyntio ar gylchran benodol fel gwestai, eiddo preswyl, warysau, ysbytai, ac ati.

Yn gyffredinol, mae REITs ecwiti yn darparu incwm sefydlog. Ac, oherwydd bod y REITs hyn yn cynhyrchu refeniw trwy gasglu rhenti, mae'n gymharol hawdd rhagweld eu hincwm ac yn tueddu i gynyddu dros amser.

REITs Morgais

Mae REITs Morgais (neu mREITs) yn buddsoddi mewn morgeisi preswyl a masnachol. Mae'r REITs hyn yn benthyca arian ar gyfer morgeisi, neu'n prynu morgeisi presennol neu warantau gyda chefnogaeth morgeisi (MBS). Er bod REITs ecwiti fel arfer yn cynhyrchu refeniw trwy renti, mae REITs morgais yn ennill incwm o'r llog ar eu buddsoddiadau dyled.

 Mae REITs morgais yn tueddu i wneud yn well na REITs ecwiti pan fydd cyfraddau llog yn codi.

REITs hybrid

Mae REITs hybrid yn gyfuniad o REITs ecwiti a morgais. Maent ill dau yn berchen ar eiddo ac yn casglu rhenti a hefyd yn buddsoddi mewn gwarantau morgais. Trwy fuddsoddi mewn morgeisi ac asedau caled, mae hybrid REITs fel Two Harbours yn defnyddio dull mwy cytbwys ac efallai y gallant elw mewn amgylcheddau cyfradd llog sy'n codi ac yn gostwng lle gall ecwiti traddodiadol yn unig neu REITs morgais yn unig ei chael hi'n anodd.

Sylwch mai dim ond ychydig o REITs hybrid sydd wedi'u rhestru.

Perfformiad REIT

Mae REITs yn tueddu i berfformio orau pan fo cyfraddau llog yn gostwng a phan fo rhenti'n codi. Fel stociau sy'n talu difidend, mae REITs yn cael eu dadansoddi yn debyg iawn i stociau eraill. Ond mae rhai gwahaniaethau mawr oherwydd y driniaeth gyfrifyddol o'r eiddo. Gan fod REITs yn prynu eiddo tiriog, er enghraifft, efallai y gwelwch lefelau uwch o ddyled nag ar gyfer mathau eraill o gwmnïau.

Mae amodau'r farchnad gyfalaf hefyd yn bwysig, sef y galw sefydliadol am ecwiti REIT. Yn y tymor byr, gall y galw hwn orlethu hanfodion. Er enghraifft, gwnaeth stociau REIT yn eithaf da yn 2001 a hanner cyntaf 2002 er gwaethaf hanfodion diffygiol, oherwydd bod arian yn llifo i'r dosbarth asedau cyfan.

Ar lefel REIT unigol, rydych chi am weld rhagolygon cryf ar gyfer twf mewn refeniw, fel incwm rhent, incwm gwasanaeth cysylltiedig, a FFO. Rydych chi eisiau gweld a oes gan y REIT strategaeth unigryw ar gyfer gwella deiliadaeth a chodi ei rhenti.

Mae'r sector diwydiant hefyd yn bwysig gan y bydd REITs arbenigol yn gweld enillion sy'n amrywio yn dibynnu ar ba fath o eiddo sy'n eiddo iddynt. Er enghraifft, mae'r siart isod yn dangos dychweliadau REIT fesul sector yn 2019. Yn y flwyddyn honno, eiddo diwydiannol a chanolfannau data a berfformiodd orau tra bod manwerthu a hunan-storio wedi dirywio.

Cronfeydd Cydfuddiannol Eiddo Tiriog

Mae cronfeydd cydfuddiannol yn fuddsoddiadau cyfun a reolir yn broffesiynol sy'n buddsoddi mewn amrywiaeth o gerbydau, megis stoc a bondiau. Mae buddsoddwyr yn prynu cyfranddaliadau, neu unedau cydfuddiannol, sy'n cael eu prynu neu eu hadbrynu yn ôl gwerth ased net (NAV) cyfredol y gronfa. Mae NAVs yn cael eu cyfrif unwaith y dydd ac maent yn seiliedig ar brisiau cau'r gwarantau ym mhortffolio y gronfa.

Mae cronfeydd cydfuddiannol eiddo tiriog yn buddsoddi'n bennaf mewn REITs a chwmnïau gweithredu eiddo tiriog gan ddefnyddio rheolwyr portffolio proffesiynol ac ymchwil arbenigol. Maent yn darparu'r gallu i gael amlygiad amrywiol i eiddo tiriog gan ddefnyddio swm cymharol fach o gyfalaf. Yn dibynnu ar eu strategaeth a'u nodau arallgyfeirio, maent yn darparu dewis asedau llawer ehangach i fuddsoddwyr nag y gellir ei gyflawni trwy brynu stociau REIT yn unig, ac maent hefyd yn darparu hyblygrwydd symud yn hawdd o un gronfa i'r llall.

Un fantais i fuddsoddwyr manwerthu yw'r wybodaeth ddadansoddol ac ymchwil a ddarperir gan y gronfa. Gall hyn gynnwys manylion am asedau a gaffaelwyd a phersbectif y rheolwyr ar hyfywedd a pherfformiad buddsoddiadau eiddo tiriog penodol ac fel dosbarth asedau. Gall buddsoddwyr mwy hapfasnachol fuddsoddi mewn teulu o gronfeydd cydfuddiannol eiddo tiriog, gan or-bwysleisio tactegol rhai mathau neu ranbarthau eiddo er mwyn sicrhau'r enillion mwyaf.

Perfformiad Cronfa Gydfuddiannol Eiddo Tiriog

Gan eu bod yn buddsoddi'n bennaf mewn REITs, mae cysylltiad agos rhwng perfformiad cronfa cydfuddiannol eiddo tiriog a pherfformiad y REITs sydd ganddynt. Fodd bynnag, gall cronfeydd cydfuddiannol fod yn llai hylifol, yn llai ffafriol o ran treth, ac yn cario ffioedd rheoli uwch na REITs neu REIT ETFs. Er bod cronfeydd cydfuddiannol eiddo tiriog yn dod â hylifedd i ddosbarth asedau anhylif traddodiadol, mae beirniaid yn credu na allant gymharu â buddsoddiad uniongyrchol mewn eiddo tiriog.

Ystyriaethau Arbennig

Mae REITs a chronfeydd cydfuddiannol eiddo tiriog yn rhoi mynediad cyfyngedig i fuddsoddwyr unigol sydd â buddsoddiadau eiddo tiriog amrywiol neu ddwys oherwydd eu bod â lleiafswm buddsoddiad cymharol isel. Pan mai arallgyfeirio y maent yn ei ddarparu, mae'r ddau fath o gronfa yn helpu i liniaru risg.

Yn dibynnu ar eu strategaeth fuddsoddi, gall cronfeydd cydfuddiannol eiddo tiriog fod yn gyfrwng buddsoddi mwy amrywiol na REITs. Gall hyn gwtogi ar gostau trafodion ar gyfer y rhai sy'n chwilio am fwy o arallgyfeirio wedi'i ganoli mewn un neu ychydig o gronfeydd. Mae ganddyn nhw hefyd fudd o reoli ac ymchwilio portffolio proffesiynol.

Mae cronfeydd eiddo tiriog yn darparu incwm difidend a'r potensial ar gyfer gwerthfawrogiad cyfalaf i fuddsoddwyr tymor canolig i hir. Cofiwch, rhaid i REITs ddosbarthu o leiaf 90% o'r incwm trethadwy i gyfranddalwyr bob blwyddyn ar ffurf difidendau.

Mae gwerth eiddo tiriog yn tueddu i gynyddu yn ystod amseroedd chwyddiant, wrth i brisiau a rhenti eiddo godi. Felly, gall REITs a chronfeydd cydfuddiannol eiddo tiriog wasanaethu fel gwrych posib yn erbyn chwyddiant.

Yn olaf, mae'r ddau fath o gronfeydd eiddo tiriog yn darparu hylifedd yn yr hyn sydd fel rheol yn ddosbarth asedau anhylif.

anfanteision

Yn yr un modd ag unrhyw fuddsoddiad, mae risgiau i fuddsoddi mewn REITs a chronfeydd cydfuddiannol eiddo tiriog. Ni warantir ffurflenni.

Hefyd, fel gyda phob cronfa sector-benodol, gall y rhai sy'n canolbwyntio ar eiddo tiriog fod yn fwy cyfnewidiol na chronfeydd â gorwelion buddsoddi ehangach, fel cronfa sy'n olrhain mynegai S&P 500. Yn fyr, pan fydd y farchnad eiddo tiriog yn methu, mae cronfeydd yn y sector hwn yn dioddef. Wrth gwrs, mae'r gwrthwyneb yn wir pan fydd y farchnad eiddo tiriog yn ffynnu.

Gall cyfraddau llog cynyddol hefyd effeithio ar enillion cronfeydd eiddo tiriog. Er enghraifft, mae REITs yn dibynnu ar ddyled neu fenthyg arian i gaffael eiddo. Pan fydd cyfraddau llog yn codi, felly hefyd y gost o fenthyca, a all dorri i mewn i elw.

Enghraifft o Gronfa Gydfuddiannol REIT vs Eiddo Tiriog

Os ydych chi eisiau buddsoddi ym marchnad eiddo tiriog ddeinamig a hynod ddrud Dinas Efrog Newydd, er enghraifft, ystyriwch yr Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) a enwir yn briodol - REIT a all hawlio'r Empire State Building eiconig fel un o'i eiddo portffolio. . Mae ei bortffolio yn cynnwys wyth eiddo manwerthu ac wyth eiddo swyddfa ym Manhattan ac ardal fetropolitan Dinas Efrog Newydd.

Mae T. Rowe Price Real Estate (TRREX) yn enghraifft o gronfa gydfuddiannol sector (eiddo tiriog) gyda daliadau amrywiol. Gyda 41 o ddaliadau, mae'n buddsoddi'n bennaf mewn REITs yn ogystal â chwmnïau sy'n ymwneud ag eiddo tiriog a fasnachir yn gyhoeddus.

Y Llinell Gwaelod

Mae gwahaniaethau rhwng REITs a chronfeydd cydfuddiannol eiddo tiriog, ond maent yn debyg yn yr ystyr eu bod ill dau yn cynnig hylifedd a ffordd hygyrch i ddod i gysylltiad ag asedau eiddo tiriog amrywiol. Ar gyfer buddsoddwyr manwerthu heb gyfalaf sylweddol, mae'r cronfeydd eiddo tiriog hyn yn creu llwybr ar gyfer buddsoddi mewn ystod eang o eiddo a allai fel arall fod y tu hwnt i'w cyrraedd. Mae gan fuddsoddwyr tymor hir, yn benodol, y potensial i elwa ar incwm difidend a gwerthfawrogiad cyfalaf i lawr y llinell. Cyn buddsoddi yn y naill neu'r llall, gwnewch yn siŵr eich bod chi'n deall y gwahaniaethau rhwng y ddau, yn ogystal â'r risgiau a'r gwobrau sy'n gysylltiedig â hynny.

REIT yn erbyn Cwestiynau Cyffredin Cronfeydd Cydfuddiannol

Beth yw REIT Anfasnachedig?

Mae REITs heb eu masnachu yn gronfeydd buddsoddi eiddo tiriog preifat sy'n cael eu rheoli'n broffesiynol ac yn buddsoddi'n uniongyrchol mewn eiddo eiddo tiriog ac nad ydynt wedi'u rhestru ar gyfnewidfeydd stoc. Mae'r rhain ar gael i fuddsoddwyr achrededig, gwerth net uchel yn unig ac fel rheol mae angen isafswm buddsoddiad mawr arnynt.

Beth yw ETF REIT?

Mae ETFs REIT yn gronfeydd masnachu cyfnewid (ETFs) sy'n buddsoddi mwyafrif eu hasedau mewn gwarantau ecwiti REIT a deilliadau cysylltiedig. Mae ETFs REIT yn cael eu rheoli'n oddefol o amgylch mynegai o berchnogion eiddo tiriog a fasnachir yn gyhoeddus. 

Beth yw Cronfa Fynegai REIT?

Fel ETF REIT, mae cronfa mynegai REIT yn gronfa gydfuddiannol sy'n buddsoddi'n oddefol mewn mynegai eiddo tiriog meincnod, fel Mynegai MSITI REIT yr Unol Daleithiau neu Fynegai REIT Dow Jones US, sydd gyda'i gilydd yn cynnwys tua dwy ran o dair o werth cyfanred y farchnad REIT ddomestig, a fasnachir yn gyhoeddus.

Beth yw REIT Clip Papur?

Mae clip papur REIT yn strwythur sy'n ceisio sicrhau'r manteision treth mwyaf posibl i ymddiriedolaethau buddsoddi eiddo tiriog, gan ganiatáu i'r cwmni weithredu eiddo na all ymddiriedolaethau o'r fath ei redeg fel rheol. Mae REITs o'r fath yn cael craffu rheoliadol dwys oherwydd yn y strwythur clip papur mae rhwymedigaethau ymddiriedol yn ddyledus i wahanol grwpiau cyfranddalwyr a gall gwrthdaro cynhenid ​​fod yn bresennol. Mae'n debyg ond yn fwy hyblyg o ran strwythur i'r REIT wedi'i styffylu.

Beth yw REIT Rhwyd Driphlyg?

Mae REIT net triphlyg yn REIT ecwiti sy'n berchen ar eiddo masnachol a ddefnyddir ar brydlesi rhwyd ​​triphlyg (NNN). Mae'r brydles net triphlyg yn golygu bod yn rhaid i'r tenant dalu costau cynnal a chadw ac atgyweirio strwythurol - yn ogystal â rhent, trethi eiddo a phremiymau yswiriant. Oherwydd bod y treuliau ychwanegol hyn yn cael eu trosglwyddo i'r tenant, mae'r landlord yn gyffredinol yn codi rhent sylfaenol is. Mae hyn yn rhyddhau'r REIT o'r risg fwyaf o unrhyw brydles net.