Manwerthu yn Dilyn Pobl - Ewch i mewn i'r Ardaloedd Busnes Canolog 'Cysgodol' a'r 'Instant Downtowns' maestrefol

Mae tystiolaeth ddigamsyniol o adferiad manwerthu ôl-bandemig ar ei hôl hi yn Ardaloedd Busnes Canolog (CBD) ein dinasoedd mawr yn yr UD. Ymhlith yr esboniadau mae gostyngiad mewn poblogaethau busnes yn ystod y dydd wrth i bobl ddewis gweithio gartref, o leiaf yn rhan-amser. Yn ogystal, ystyrir bod cynnydd mewn troseddau yn y ddinas hyd yn oed cyn y pandemig yn cyfrannu at ostyngiad yn nifer yr ymwelwyr â CBD. Ond mae yna “rymoedd mudol” eraill ar waith sydd hefyd yn ffactorau.

Mae millennials anheddau trefol bellach yn dechrau teuluoedd. Ac yn union fel eu rhieni Boomer (neu neiniau a theidiau) yn ystod yr hediad maestrefol yng nghanol yr ugeinfed ganrif, mae'r Gen-Ys hyn yn cyfnewid bywyd dinesig am fywyd maestrefol, neu hyd yn oed bywyd alltrefol. Mae eu hawydd am iardiau cefn ac ysgolion gwell, ynghyd â masnachu cymudo ar gyfer “chwyddo” yn chwarae rhan yn eu hadleoli.

Darlleniad Arbenigwr

Estynnais at Gyfarwyddwr Ymchwil Economaidd Moody's Analytics Thomas LaSalvia, i weld a oedd eu data yn cefnogi fy rhagdybiadau; mae'n debyg felly. “Dyma’r union deimlad sy’n dod gan froceriaid eiddo tiriog manwerthu yn Efrog Newydd, San Francisco, a Chicago.” Aeth LaSalvia ymlaen. “Mae manwerthu yn dilyn pobl ac mae patrymau pobl yn newid. Mae’r ffaith nad yw cyflogwyr adeiladau swyddfa mawr yn dod â gweithwyr yn ôl yn llawn amser wedi gostwng y traffig traed, sydd wedi effeithio ar adwerthwyr ar lefel y stryd.”

Yn ôl Moody's analytics ystadegau swyddi gwag adlewyrchwch hyn. O chwarter cyntaf 2020 i drydydd chwarter 2022 tyfodd swyddi gwag manwerthu yng nghanol Chicago o 15.6% i 18.2%, tra bod swydd wag metro Chicago wedi codi o 12.2% i 12.4% yn unig. Cododd swyddi gwag manwerthu Downtown San Francisco dros yr un cyfnodau o 4.5% i 8.2%, tra bod cyfradd uwch o swyddi gwag metro San Francisco wedi symud o 4.5% i 4.9%.

Yn fy nhref enedigol, Minneapolis, mae erydiad traffig manwerthu CBD wedi bod yn fwy amlwg. Hyd yn oed cyn y pandemig, roedd swyddi gwag manwerthu yng nghanol y ddinas yn amrywio o 10% i 20%. Yn ôl Cushman & WakefieldCWK
roedd cyfradd siopau gwag manwerthu canol Minneapolis ar gyfer hanner cyntaf 2022 wedi codi i 35%, o'i gymharu â chyfradd siopau gwag manwerthu cymdogaeth o 7%.

Mae Nicollet Mall, y ganolfan gerddwyr a oedd unwaith yn hanfodol yn y ddinas, wedi'i hangori gan Siop Adrannol Dayton's annwyl a galarus wedi dod yn gysgod o'i hen hunan. Mae Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue, a manwerthwyr arbenigol cenedlaethol eraill wedi cau eu drysau. Roedd y mwyafrif wedi codi arian ymhell cyn i'r ddinas ddechrau ar y gwaith o uwchraddio strydlun gwerth $2018 miliwn yn 75.

Nawr a tasglu o aelodau Cyngor y Ddinas, rheolwyr adeiladu, broceriaid, a swyddogion y ddinas, dan arweiniad Maer Minneapolis, Jacob Frey, yn gweithio i ddatblygu cynllun “adfywio manwerthu” yn sgil cyfres o siopau ychwanegol yn cau yn y ganolfan.

Ardal Fusnes Ganolog y “Cysgod”.

Fodd bynnag, nid yw popeth yn adfail o ran manwerthu yn Downtown Minneapolis. Mewn cyferbyniad llwyr â'r blaenau siopau gwag yng nghanol yr ardal fusnes ganolog, mae pethau'n brysur dafliad carreg yn unig i'r gogledd.

Mae gan Minneapolis, fel Chicago, Milwaukee, San Francisco, Portland, a metros mawr eraill ardal fusnes ganolog “cysgod”. Mae'r pocedi trefol hyn wedi dod yn fagnetau ar gyfer gweithwyr proffesiynol NexGen a nythwyr gwag fel ei gilydd. Maent yn cynnwys llofftydd hip, mannau ymgynnull gastronomig, a chymysgedd ffasiynol o fanwerthwyr arbenigol.

Ym Minneapolis, y “coridor cŵl” yw ardal warws North Loop, sy'n ffinio ag Afon Mississippi i'r gogledd, a chyfleusterau busnes a chwaraeon i'r de. Dyma ein fersiwn ni o gymdogaeth Chicago's River West, San Francisco's North Beach, a Milwaukee's Third Ward. Maent i gyd yn rhannu DNA tebyg, cronfa genynnau o adeiladau brics gostyngedig, isel ar gyrion metros y dinasoedd hyn.

Adeiladwyd y ffatrïoedd a'r warysau masnachol hyn yn gynnar yn yr 20fed^th ganrif, yn cael eu hanwybyddu yn ystod y prosiectau adnewyddu trefol anferth o ganol yr ugeinfed ganrif a ddilëodd lawer o dreftadaeth bensaernïol gyfoethog ein dinasoedd.

Imiwnedd i Recking Balls

Yn eironig, nid oedd yr adeiladau warws cymedrol hyn a’r tir yr oeddent yn sefyll arno “yn werth eu dymchwel” o ystyried eu hagosrwydd at greiddiau CBD. Felly, buont yn warysau masnachol defnydd isel yn ystod hanner olaf y ganrif ddiwethaf.

Roedd datblygwyr craff a ddechreuodd brynu'r eiddo hyn yn gwybod y gallai eu nenfydau uchel, eu brics agored, a'u hadeiladwaith pren trwm gael eu hailosod yn gloddiau y mae galw mawr amdanynt. Y bonws ychwanegol oedd eu mannau masnachol ar lefel stryd a fyddai'n troi'n siopau coffi, bwytai, bariau a siopau masnachwyr lleol.

Yng nghymdogaeth North Loop, dywed broceriaid fod llai o le masnachol gwag nawr na chyn y pandemig. Ac mae tueddiadau tebyg ledled y wlad yn dod i'r amlwg. Deb Carlson, priodolodd uwch gyfarwyddwr tîm manwerthu Cushman & Wakefield gryfder eiddo tiriog manwerthu i adfywiad yn niddordeb defnyddwyr mewn manwerthwyr bach, annibynnol.

“Instant Downtowns” newydd yn y Burbs

Mae'r adleoli milflwyddol tueddiadol yn digwydd ar groesffordd unigryw mewn manwerthu maestrefol. Mae colli llawer o angorau canolfannau, manwerthwyr arbenigol a gostyngiad dramatig yn nifer yr ymwelwyr, yn tanseilio hyfywedd eiddo canolfannau siopa Dosbarth-B a Dosbarth-C y genedl. Mae'n debygol y bydd “cwymp mewn canolfan” o'r fath yn arwain at lawer yn ildio i'r tarw dur yn y pen draw.

Yn y cyfamser, mae perchnogion a datblygwyr canolfannau dosbarth A gorau wedi bod yn y modd brysbennu, gan fod llawer o eiddo'n cael eu hailgymysgu a'u hailddatblygu gan denantiaid. Fodd bynnag, mae grŵp mwy gweledigaethol o berchnogion a datblygwyr sy'n deall goblygiadau helaeth masnach unedig a “manwerthu newydd” yn ailysgrifennu llyfr chwarae'r ganolfan yn gyfan gwbl.

Trafodol i Brofiadol

Rhaid i fanwerthwyr a brandiau a fu unwaith yn canolbwyntio ar drafodion bellach gynyddu eu crefft lwyfan i theatr adwerthu lle mae siopau'n dod yn ganolbwyntiau arbrofol. Er mwyn diwallu'r anghenion newydd hyn rhaid ail-raglennu'r cynllunio cyffredinol a'r dyluniad pensaernïol i gefnogi ymgysylltiad dynol deinamig. Mae'n gynllun gêm tra gwahanol.

Ganed llawer o'r eiddo dan sylw fel canolfannau siopa awyr agored yn y 1950au trwy'r 1970au ac wedi hynny eu trawsnewid yn ganolfannau caeedig yn y 1980au. Nawr bydd llawer yn troi i mewn defnydd cymysg canolfannau, ar steroidau.

Mae datblygwyr canolfannau arloesol yn ail-ddychmygu eu canolfannau a'u canolfannau yn “ganolfannau ar unwaith.” Mae gan y dull hwn lai o ymwneud â thrin gofod manwerthu y gellir ei brydlesu a mwy â chreu cymunedau cwbl newydd.

Fformiwla Win

Mae'r fformiwlâu newydd yn cynnwys tai aml-deulu, manwerthu awyr agored, ystod eang o fwyd ac adloniant, mannau cydweithio, gofal iechyd, lles, cyfleusterau ffitrwydd, ail-fasnach, a hyd yn oed marchnadoedd ffermwyr. Maent wedi'u cynllunio i apelio at filflwyddiaid gwaith yn y cartref yn ogystal â nythwyr gwag.

Bydd y brandiau cenedlaethol a oedd unwaith yn dominyddu coridorau canolfannau yn cael eu hategu gan fanwerthwyr rhanbarthol a lleol yn ogystal â mannau deori tymor byr a “pop-ups” gan gadw pethau'n ddeinamig a pherthnasol. Bydd hyd yn oed bwytai a yrrir gan gogyddion, a neuaddau bwyd yn cymryd lle sefydliadau cadwyn nodweddiadol, i ddynwared y cymdogaethau trefol a adawyd gan y maestrefi newydd.

Llawer Parcio i Barciau

Gyda’r pwyslais newydd ar gerddedadwyedd ac “amser aros” o fewn ac o amgylch y cymdogaethau newydd hyn, mae datblygwyr yn deall manteision mannau gwyrdd gwyrddlas, a chanolfannau gweithgareddau awyr agored i ennyn “ymdeimlad o le.” seiliedig ar Dallas Eiddo Tiriog y Canmlwyddiant mae ailddatblygiad Hawthorn Mall ym maestref Vernon Hills yn Chicago yn cychwyn ar ei ail gam a bydd yn cynnwys parc a phlaza awyr agored tair erw.

Wedi'i adeiladu i ddechrau ym 1973, roedd ailddatblygiad Hawthorn Mall, a gyhoeddwyd gyntaf yn 2019, yn cynnwys opsiynau manwerthu a bwyta newydd, tai aml-deulu moethus a mannau ymgynnull dan do / awyr agored. Mae cynlluniau estynedig y Ddraenen Wen 2.0 yn cynnwys 162 o unedau o dai i bobl hŷn, siop groser 25,000 troedfedd sgwâr a 109,000 troedfedd sgwâr o fanwerthu awyr agored. Dywed Jeff Rutzen, rheolwr cyffredinol y ganolfan mai’r amcan yw “creu cymuned fodern, gysylltiedig o ddydd i nos.”

Y Teca i Ffwrdd

Dim ond y datblygwyr sy’n mynd at yr eiddo hyn gyda meddylfryd “llechen lân”, a phocedi dwfn iawn sy’n debygol o greu cymunedau cynaliadwy. Prawf Litmus “ailddatblygwyr” y ganolfan siopa fydd a fydd y prosiectau canlyniadol yn cael eu hystyried yn ganolfannau siopa wedi'u gogoneddu neu'n rhywbeth arall yn gyfan gwbl.

Digon yw dweud bod cydgyfeiriant twf e-fasnach, canlyniad y pandemig, a chyfnod bywyd nesaf y mileniaid 72 miliwn a mwy wedi cyfrannu at batrymau pobl newydd deinamig. Bydd effaith crychdonni newid tectonig o'r fath i'w deimlo yn ein dinasoedd a'n maestrefi am ddegawdau i ddod.