Cymorth Rhentu Gwledig A Chymhellion Llog Isel

Rydyn ni'n edrych ar yr hyn rydw i'n ei alw'n rhaglenni tai “adran” fel rhan o archwiliad manwl y cyn-Gynrychiolydd o raglenni gwrth-dlodi ffederal a grëwyd neu sy'n gysylltiedig â'r Rhyfel Ar Dlodi. Fel yn y post diwethaf, byddaf yn cynnig rhywfaint o gefndir a hanes, yn rhoi asesiad Ryan ac yn gwneud fy un i, ynghyd â rhai syniadau ar sut y gellir gwella neu ail-bwrpasu'r rhaglen.

Adran 521 Rhaglen Cymorth Rhentu Gwledig

Rwyf wedi tynnu sylw at hynny mae problemau tai gwledig America yn waeth na'r rhai mewn lleoliadau trefol. Mae gweithwyr yn ennill llai, yn gorfod teithio ymhellach i ddod o hyd i dai, ac unwaith y gwnânt hynny maent yn darganfod mai prin yw'r swyddi gwag, a bod yr adeiladau'n hŷn ac yn fwy llaith. Mae costau adeiladu ar gyfer costau tai newydd mewn ardaloedd gwledig yn debyg i gostau yn y dinasoedd ond mae rhenti gwledig yn llawer is nag mewn ardaloedd trefol neu faestrefol. Cyfieithu: mae datblygwyr yn sylweddoli'n gyflym nad yw'r rhan fwyaf o brosiectau mewn ardaloedd gwledig yn ymarferol, ac mae hyn yn cynnwys prosiectau a ariennir â chredydau treth di-elw. Felly mae ardaloedd gwledig yn wynebu trallod dwbl cyflogau isel a chyflenwad tai isel; er bod ansawdd tai yn is, mae prisiau'n parhau'n uchel a lleoedd gwag yn isel. Yn y cyfamser, mae cymorthdaliadau yn y pen draw mewn dinasoedd yn hytrach nag ardaloedd gwledig.

Gweinyddir rhaglen Adran 521 – er syndod – gan Adran Amaethyddiaeth yr Unol Daleithiau (USDA) fel rhan o Ddeddf Tai 1949. Mae’r USDA mewn gwirionedd yn rhedeg amrywiaeth o raglenni, gan gynnwys Rhaglen Tai Rhent Gwledig Adran 515, a’r Adran 514 a 516 o raglenni Tai Llafur Fferm, y mae pob un ohonynt yn defnyddio benthyciadau a chymorthdaliadau i annog datblygu tai gwledig. Ar ben hynny, gellir defnyddio cymorth o'r rhaglen Adran 521 i dalu rhent yn yr unedau hynny. Mae tenantiaid yn talu rhenti sy'n cyfateb i 30% o'u hincwm misol wedi'i addasu yn seiliedig ar eu AMI; mae'r rhaglen Adran 521 yn talu'r rhan sy'n weddill o'r rhent. Fel y rhaglenni tai eraill a drafodwyd eisoes, mae'r rhain yn cyfuno doleri rhyddhad cyfalaf a rhent.

Penderfynodd Ryan, yn seiliedig ar astudiaethau a ddyfynnwyd ganddo, fod y rhaglen Adran 521 wedi methu yn ei chenhadaeth i helpu pobl i ddod o hyd i dai fforddiadwy. Y Glymblaid Tai Incwm Isel Genedlaethol Dywedodd y llynedd “Mae pedwar deg saith y cant o rentwyr gwledig yn wynebu baich costau, yn talu mwy na 30% o’u hincwm am eu tai ac mae bron i hanner ohonynt yn talu mwy na 50% o’u hincwm am dai. Mae mwy na hanner yr aelwydydd gwledig sy’n byw gyda phroblemau lluosog, megis fforddiadwyedd, annigonolrwydd ffisegol, neu orlenwi, yn rentwyr.”

Rwyf eisoes wedi nodi bod problemau tai cefn gwlad America yn ddifrifol ac yn heriol i'w datrys. Rwy'n cytuno, er ei fod wedi'i fwriadu'n dda, nad yw Adran 521 a'r rhaglenni cysylltiedig yn gwneud llawer o dolc yn y materion dan sylw. Fel y rhaglenni eraill a drafodir yma, pe baem yn dadreoleiddio polisi tai i ganiatáu adeiladu mwy o dai, byddai’r cymorthdaliadau hynny mewn gwirionedd yn fwy o wahaniaeth mewn ardaloedd gwledig caled heb droi at yr holl gynlluniau ariannu cymhleth ac aneffeithlon.

Ym mlwyddyn ariannol 2012, roedd gwariant Adran 521 yn $905 miliwn. Ariannwyd rhaglen RA Adran 521 ar $1.375 biliwn yn FY20 a $1.410 biliwn yn FY21. Darparodd bil gwariant FY22 $1.450 biliwn ar gyfer Adran 521.

Adran 236 Rhaglen Cymorth Tai Rhent

Roedd rhaglen Adran 236 yn cynnig cymhellion i ddatblygwyr ar ffurf Islaw Cyfraddau Llog y Farchnad (BMIR) i gymell adeiladu tai rhent cost isel. Prif offeryn y rhaglen, a grëwyd ym 1968, yw Islaw Cyfraddau Llog y Farchnad (BMIR) ar gyfer datblygwyr sy'n barod i adeiladu tai ar gyfer teuluoedd ar incwm is. Deilliodd y cysyniad BMIR yn Neddf Tai 1961, gyda'r cymhelliant yn gyfradd llog statudol isel o 3 y cant. Ni wnaeth BMIR yswirio benthyciadau newydd yn weithredol ar ôl iddi gael ei disodli gan Adran 236. Tra bod y rhaglen yn weithredol, adeiladwyd miloedd o unedau gan ddefnyddio yswiriant morgais a gefnogir gan ffederal ar fenthyciadau dros gyfnod o 40 mlynedd. Gwnaed taliadau hefyd i ddatblygwyr preifat yn lleihau llog. Roedd y prosiectau hefyd yn cynnwys cymorth Seiliedig ar Denantiaid Adran 8. Yn ôl dadansoddiad Ryan, bryd hynny, roedd mwy na 11,000 o unedau o'r fath yn dal i dderbyn taliadau i leihau llog.

Crëwyd y rhaglen ym 1968 a chafodd ei dirwyn i ben yn raddol o blaid talebau, ac erbyn blwyddyn ariannol 2012, roedd rhaglen Adran 236 yn gwario $401 miliwn ar daliadau lleihau llog ar y morgeisi a oedd yn weddill. Wrth i’r cyfnod ymrwymo ddod i ben, yn 2016, Cynigiodd HUD gyngor ar sut i ddirwyn i ben, trosi, neu gadw tai yn fforddiadwy. Nid yw'n glir lle yn union y mae'r taliadau hyn oherwydd nad oes gan HUD broses adrodd dryloyw, ond mae'r rhan fwyaf o'r tai Adran 236 wedi'u trosi i ddefnyddiau preifat neu'n parhau i weithredu fel unedau fforddiadwy wedi'u gwarantu gyda gwahanol gymorthdaliadau. Ni chynigiodd Ryan lawer o ran dadansoddiad o effeithiolrwydd y rhaglen heblaw dweud nad oedd unrhyw astudiaethau ar effeithiolrwydd y rhaglen.

Fy marn i ar y rhaglen hon yw y byddai’n werth edrych gyda chyfraddau llog cynyddol a allai cymell adeiladu tai rhent cyfradd y farchnad newydd gyda thaliadau i ostwng llog i lawr i sero gydag amodau. Fel yr wyf wedi nodi, gydag ansicrwydd economaidd, cyfraddau llog yn codi, a gostyngiad yn y galw, mae cynhyrchiant tai rhent yn debygol o ostwng. Mae hynny'n golygu pan fydd y galw'n dychwelyd, efallai hyd yn oed ffrwydro, bydd aelwydydd incwm isel sy'n chwilio am dai rhent yn wynebu rhenti awyr-uchel. Bydd hynny’n tanio mwy o bryderon a fydd yn arwain at reoleiddio di-fudd. Byddai cynnig benthyciadau gyda chyfradd llog is neu hyd yn oed sero yn awr, ynghyd â chymhellion eraill i ddatblygwyr preifat, yn lleihau eu risg ac yn lleihau creu cyflenwad ar gyfer y dyfodol.