Canfu Ryan Adran 8 Fwy Effeithlon Na'r Credyd Treth Tai Incwm Isel

Hyd yn hyn, mae'r gyfres hon wedi edrych yn eang ar y War On Poverty a beirniadaeth y Cyngreswr Ryan o agwedd gyffredinol y Rhyfel a'i alw'n fethiant. Beth sydd wedi digwydd yn y degawd diwethaf ers yr adolygiad hwnnw, yn enwedig gyda rhaglenni tai. Er iddo gael ei greu ym 1986 fel rhan o ddiwygio treth, y Credyd Treth Tai Incwm Isel (LIHTC) yw'r brif raglen dai ffederal. Fel yr wyf wedi nodi o'r blaen, mae'r rhaglen yn hynod gymhleth ac yn anodd ei defnyddio. Yn gyntaf, gadewch i ni edrych ar yr hyn a ganfu Ryan yn ei olwg ar y rhaglen. Yna, yn y post nesaf, byddaf yn disgrifio'r heriau a wynebais i ddod o hyd i atebion i gwestiynau syml am y rhaglen LIHTC fel pa endidau sydd wedi ei defnyddio dros y blynyddoedd, ble, a faint sydd wedi'i wario mewn gwirionedd.

Yn gyntaf, mae'n werth nodi y gallwch ddod o hyd i'r rhan fwyaf, ond nid y cyfan, o ddeunydd Ryan ar-lein yma. Fodd bynnag, mae llawer o'r dolenni i rai o'r dogfennau ategol wedi'u torri. Ond Rwyf wedi creu dolen i'r 48 tudalen ar raglenni tai a dyna fydda i'n cyfeirio yma ac yn y postiadau dilynol. Dydw i ddim o reidrwydd yn cymryd popeth yn deunyddiau Ryan yn ôl eu golwg, ond rwyf hefyd yn mynd i adeiladu o'r gwaith hwnnw a cheisio llenwi cymaint ag y gallaf am y rhaglenni ag y maent heddiw.

Y ffordd symlaf o ddeall y rhaglen LIHTC yw ei bod yn rhaglen cymhelliant treth sy'n gostwng trethi ar gyfer partïon sy'n buddsoddi arian mewn tai sy'n cyfyngu rhent fel arfer i 60% o Incwm Canolig Ardal neu lai. Mae mecaneg y sifft dreth yn ddigon cymhleth i warantu swydd a gwnes hynny ychydig yn ôl yn cwmpasu rhai o'r mecanweithiau. Yn y pen draw, mae'r doleri sy'n ariannu neu'n sybsideiddio tai yn cael eu dyrannu i'r gwahanol daleithiau trwy'r hyn a elwir yn Asiantaethau Cyllid Tai (HFAs) sy'n pennu sut a ble y bydd yr adnoddau'n cael eu defnyddio. Byddaf yn talu'r gwariant neu'r gwariant ar gyfer y rhaglen yn y swydd nesaf, ond bydd yr Adran Tai a Datblygu Trefol (HUD) yn dweud bod y rhaglen yn defnyddio “sy’n cyfateb i tua $8 biliwn mewn awdurdod cyllideb flynyddol” ac, yn ôl dogfennau Ryan, “ar yr amod bod yr eiddo yn parhau i gydymffurfio, mae buddsoddwyr yn derbyn credyd doler-am-ddoler yn erbyn eu rhwymedigaeth treth ffederal bob blwyddyn dros gyfnod o ddeng mlynedd. ”

Mae Ryan yn tynnu sylw at y ffaith, “Mae beirniaid LIHTC yn aml yn nodi bod y ffaith bod prosiectau LIHTC fel arfer angen o leiaf un haen ychwanegol o gymhorthdal ​​i ariannu’r prosiect yn ddiffyg mawr yn y rhaglen, yn nodi mai diffyg mawr yn y rhaglen. Mae beirniadaethau eraill yn cynnwys cymhlethdod LIHTC a’i gost o’i gymharu â rhaglenni tai ffederal eraill, yn enwedig talebau.”

Mae fy mhrofiad personol yn cadarnhau hyn. Fel datblygwr dielw, roedd yr un prosiect y bûm yn gweithio arno yn defnyddio ffynonellau cyfalaf lluosog o gredydau treth, i gyllid y wladwriaeth a lleol. Ynddo'i hun, nid yw hyn yn broblem, ond mae'r gofynion niferus gan gyllidwyr eraill y llywodraeth yn tueddu i arafu prosiectau gan ychwanegu amser a chostau trafodion. Nid yw hyn wedi newid, ac rwyf wedi tynnu sylw at y modd y mae problemau newydd fel chwyddiant yn achosi i gostau prosiect godi wrth ddefnyddio'r cymhorthdal ​​a creu llai o unedau drutach.

Yn ei adran ar LIHTC, mae Ryan yn cymharu’r rhaglen yn anffafriol ag Adran 8, y rhaglen sy’n rhoi talebau y gellir eu cymhwyso i rentu mewn fflatiau cyfradd marchnad presennol. Rwy’n meddwl ei bod yn feirniadaeth ddilys ac yn un sy’n dal yn berthnasol heddiw. Yr unig broblem yw bod talebau yn rhy anodd i'w defnyddio. Yn aml bydd cartref yn gymwys ar gyfer talebau ond ni fydd yn gallu dod o hyd i uned wag sy'n bodloni gofynion ffederal, gwladwriaethol a lleol. Yn aml nid yw'r talebau'n cael eu defnyddio. Dyma pam yr wyf wedi parhau i awgrymu'r diwygiad syml o ganiatáu i dalebau gael eu defnyddio lle mae aelwyd eisoes yn talu rhent.

A phwy sy'n elwa o LIHTC yn erbyn Adran 8? Mae Ryan yn dyfynnu O'Regan a Horn a ganfu fod “tua 40 y cant o unedau LIHTC yn gwasanaethu aelwydydd incwm isel iawn o gymharu â 75 y cant o unedau Adran 8 sy’n Seiliedig ar Denantiaid a Thai Cyhoeddus HUD.” Gan fy mod wedi cloddio’n ddyfnach i’r man lle mae credydau treth yn dirwyn i ben, rwyf wedi canfod bod llawer, llawer o brosiectau sy’n cael credydau treth yn cymysgu unedau â chymhorthdal ​​ag unedau cyfradd y farchnad ynghyd. Nid yw hynny’n broblem yn fy marn i, hyd yn oed os yw’r lefelau incwm sy’n cael cymhorthdal ​​yn uwch.

Ond galwodd golwg ar brosiectau fel un sydd ar ddod yn Renton, Washington i'r de o Seattle Solera, yn codi cwestiynau; does dim byd o’i le ar y prosiect, ond ai dyna mae trethdalwyr yn ei ddisgwyl ar gyfer “tai incwm isel.” A yw’r rhenti mor isel yn yr ardaloedd hyn beth bynnag nad yw’r cymhorthdal ​​yn arbed cymaint â hynny i rentwyr, ac mae gan y rhentwyr sy’n cynilo incwm llawer uwch, efallai’n ddigon uchel i ddod o hyd i fflat rhatach, hŷn ar gyfradd y farchnad? Ategir hyn gan ddata a ganfu fod “eiddo LIHTC yn tueddu i fod â phresenoldeb uwch mewn maestrefi gyda chyfraddau tlodi is.” Ceisiais gloddio i mewn i hyn, ac yn y post nesaf byddaf yn ei rannu arweiniodd at ddod o hyd i broblem lawer mwy gyda LIHTC: diffyg tryloywder.

Yn olaf, mae Ryan yn taro'r hoelen dwi'n morthwylio arni'n aml. “Mewn llawer o ardaloedd metropolitan, mae LIHTC yn ddrytach na mathau eraill o gymorth tai.” Mae Ryan yn dyfynnu astudiaeth sy’n “archwilio cost-effeithiolrwydd LIHTC o’i gymharu â thalebau Adran 8 yn Boston, Efrog Newydd, San Jose, Atlanta, Cleveland, a Miami.” Canfu’r astudiaeth honno fod “LIHTC yn ddrytach na thalebau ar y cyfan, ond mae’r premiwm yn amrywio yn ôl safonau talu talebau ac yn ôl y farchnad dai leol.” Mewn dinas fel San Jose, canfu'r astudiaeth fod y rhaglen credyd treth yn costio 2% yn fwy na thalebau i drethdalwyr ond yn Atlanta, y gwahaniaeth yw 200%. mor ddrud â thalebau yn Atlanta.

Ar y cyfan, nid yw Ryan yn treulio cymaint o amser â hynny ar y rhaglen LIHTC o ystyried ei maint cymharol. Gallai hynny fod oherwydd bod y rhaglen yn mwynhau cefnogaeth eang, ddeubleidiol. A allai hynny fod oherwydd bod llawer o ddatblygwyr er elw yn padlo eu prosiectau cyfradd y farchnad gyda chredydau treth o 4%, cymhorthdal ​​basach ond yn haws gwneud cais amdano a’i gael? Rwy'n meddwl bod darparu tai rhatach a gwneud elw yn syniad da, ond mae'r cwestiwn faint o gredydau treth sy'n cael eu defnyddio ar gyfer elw yn erbyn sefydliadau dielw, a sut maen nhw'n cael eu defnyddio wedi fy arwain at fy narganfyddiad mwyaf: nid ydym yn gwybod. Prin fod gwaith Ryan wedi crafu wyneb rhaglen sy'n rhoi cannoedd o filiynau o ddoleri i mewn i goffrau HFAs y wladwriaeth gydag ychydig iawn o atebolrwydd am ble mae'r arian hwnnw'n mynd.